Nový občanský zákoník: Běžná údržba a drobné opravy bytu

Pronajímatel je povinen udržovat byt ve způsobilém stavu k užívání po dobu jeho nájmu. Nájemce je však povinen provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
Nový občanský zákoník výslovně nevymezuje okruh činností běžné údržby a drobných oprav bytu. Od 1. ledna 2016 je však v účinnosti nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které stanovuje blíže tyto pojmy.

Nařízení vlády k běžné údržbě

Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu se uplatní v případech, kdy chybí platné smluvní ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem konkretizující běžnou údržbu a drobné opravy v bytě.
Co představuje tedy běžnou údržbu bytu, kterou je povinen zajišťovat nájemce? Nařízení vlády vymezuje, že se jedná o udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Především se tak jedná o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.
Za běžnou údržbu se považuje rovněž udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění:

• vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.

Nařízení vlády vymezuje, že běžnou údržbou se také rozumí kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

Co jsou drobné opravy v bytě

Drobnou opravou se rozumí oprava bytu a jeho vnitřního vybavení, když je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Drobné opravy rozděluje nařízení vlády dle věcného vymezení nebo výše nákladů.

Věcné vymezení drobných oprav je následující:

a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt;
b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu;
c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu;
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt;
e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku;
f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty;
g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní;
h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení;
i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).

^REKLAMA

Za drobné opravy dle výše nákladů se považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou vymezeny výše uvedeným věcným vymezením, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
Nařízení vlády rovněž stanovuje, že pokud se provádí na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.

Roční limit nákladů

Nařízení vlády dále stanovuje, že součet nákladů za tyto drobné opravy nesmí přesáhnout 100 Kč/m² podlahové plochy bytu za kalendářní rok. Jestliže tedy součet nákladů za drobné opravy dle věcného vymezení a dle výše nákladů přesáhne v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m² podlahové plochy bytu, pak další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.
Podlahovou plochou bytu se rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
Budete-li řešit tuto problematiku, lze doporučit vyhledat odbornou právní pomoc k posouzení veškerých aspektů vašeho případu, a to zejména s ohledem na neustálý vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.