EUR 24.635

USD 21.033

REPO sazba ČNB 3.50 %

Inflace 2.90 %

EUR 24.635

USD 21.033

Text: Petr Zámečník

27. 11. 2017

Omezení hypoték: Chrání banky, ne spotřebitele

 

Česká národní banka „doporučila“ bankám omezit poskytování hypoték. Podle některých hlasů v zájmu ochrany spotřebitele. Není to tak. ČNB chrání pouze a jedině banky. O spotřebitele nejde.

Loading



 


Česká národní banka (ČNB) má řadu úkolů. Prvořadým je zajištění stability měny. Pak se stará o stabilitu finančního systému. A někde v pozadí je i ochrana spotřebitele. A zatímco v rámci starosti o stabilitu měny je vhodné postarat se i o finanční instituce, bez nichž měna nemůže dobře fungovat, ochrana spotřebitele je jen jakýmsi přívěškem, který cedulová banka dostala „navíc“.
ČNB sice trestá prohřešky proti spotřebitelům a dohlíží na řádné poskytování finančních služeb zejména neprofesionálním (laickým, retailovým, drobným) klientům. Ovšem vždy, když dojde na stabilitu systému, jde zájem o klienty stranou. Stejně tak tomu je i u „doporučení“ omezení poskytování hypoték na 80 % LTV a jen 15 % nově poskytnutých úvěrů do 90 % LTV.

Spotřebitel v nesnázích

Každý rozumný člověk, který uvažuje o pořízení vlastního bydlení, by měl nejprve vytvořit dostatečné finanční rezervy. Bez nich je čerpání hypotečního úvěru riskantní. Stačí větší mimořádný výdaj nebo výpadek příjmu a hypotéku není jak splácet. Na základě této úvahy je také přisuzována potřeba alespoň 20 % vlastních zdrojů k hypotečnímu úvěru. To je ale velmi zkratkovité uvažování.
Domácnost pořizující vlastní bydlení si může naspořit 20 % ceny nemovitosti a podle doporučení ČNB pohodlně čerpat hypotéku. A vzápětí bude mít finanční problémy – právě z přílišného využití vlastních zdrojů. Proč? Už například jen z daně z nabytí ve výši 4 %.
Banka má podle doporučení ČNB zjistit, zda má klient dostatek zdrojů na dofinancování 20 % ceny nemovitosti a dostatečné příjmy na splácení hypotéky. Nikoli zda má dostatek finančních prostředků na další výdaje spojené s pořízením bytu či rodinného domku – a už vůbec ne, zda mu zbydou dostatečné likvidní rezervy pro případ nenadálých událostí, jako je výpadek příjmu v důsledku nemoci či ztráty zaměstnání nebo mimořádné výdaje.
Výsledkem je, že domácnost pod tlakem ČNB čerpá nižší hypotéku, vydává více vlastních zdrojů a ponechává si méně finančních rezerv. Sice díky tomu platí nižší splátku, ale to je jen slabá náplast na vyšší riziko.
Tabulka 1: Měsíční úspora hypotéky na 30 let s úrokovou sazbou 2,1 %

Výše hypotéky Splátka Měsíční úspora
3 000 000 Kč 11 239 Kč
2 700 000 Kč 10 115 Kč 1 124 Kč
2 400 000 Kč 8 991 Kč 2 248 Kč

Zdroj: Vlastní výpočty
Nemůže-li klient čerpat hypotéku v objemu 3 mil. Kč (řekněme 100% hypotéka, ovšem úrokovou sazbu pro zjednodušení ponecháváme nezměněnou; v praxi by sazba byla vyšší), ale musí-li vložit 10 %, resp. 20 % vlastních prostředků navíc, získá tím nižší měsíční splátku. Ovšem vydá se z finančních rezerv 300 tis. Kč, resp. 600 tis. Kč.
Rezervy by přitom pomohly hradit splátky hypotéky v případě výpadku příjmů.
Tabulka 2: Počet splátek hypotéky 3 mil. Kč na 30 let s úrokovou sazbou 2,1 %

Výše rezervy Počet měsíčních splátek hypotéky 3 mil. Kč
300 000 Kč 26,69277
600 000 Kč 53,38553

Zdroj: Vlastní výpočty
Nemusel-li by spotřebitel vydat peníze jako vlastní zdroje na hypoteční úvěr, mohl by jimi platit hypoteční úvěr po dobu několika let. Samozřejmě toto předpokládá, že by úspora byla použita pouze na splátky hypotéky a nikoli na další životní náklady. Ty ale musí z jiných zdrojů hradit i v případě, kdy peníze použije na koupi nemovitosti.

Hypotéky nadoraz

Jedním z argumentů ve prospěch ochrany klientů prostřednictvím omezení výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti je, že domácnosti, které by čerpaly úvěr „nadoraz“, by na ně nedosáhly, a tudíž by se nemohly dostat do potíží. Ano, to může být rozumný argument, má ale svá ale…
Kdo zajistí, že domácnost, která by čerpala hypotéku bez finančních rezerv, ji přesto nebude čerpat, jen na menší byt? Do potíží se splácením se pak může dostat obdobně.
Navíc navzdory touze dohledového orgánu stále existuje řada způsobů, jak si mohou domácnosti obstarat dodatečné (úvěrové) zdroje – a ty jsou zpravidla dražší a rizikovější než hypotéka.
A v neposlední řadě… pokud má stát vodit za ruku každého spotřebitele a říkat mu, co je pro něj dobré, kdy to dospěje (opět) do situace, kdy stát povede své občany za ruku k volebním urnám s „tím jediným správným“ volebním lístkem?

Polštář pro banky

Zcela zásadní je ale opatření pro banky. Ty chrání zcela spolehlivě, ať chtějí, či ne. Dojde-li k platební neschopnosti klienta a bude-li nutná realizace zástavy (prodej bytu či rodinného domu), bude dostatečná rezerva na pokrytí veškerých nákladů, dlužných úroků a sankčních poplatků a nejspíš zbyde i něco na případný pokles cen nemovitostí.
Banky mají ale své risk modely a je jejich cílem dosahovat zisk za přiměřeného rizika. Jen obtížně by vysvětloval místní management nadnárodním matkám, že musí odepsat celou investici kvůli podcenění rizika. A jsou to komerční banky, které své riziko řídí na každodenní bázi, ČNB se jen dívá, jak to dělají.
Pokud ale ČNB vidí ve svých predikcích něco, co komerční banky vidět nemohou… pak může mít takovéto mateřsky ochranářské opatření význam – pro finanční trh, nikoli pro spotřebitele v první instanci.

Loading

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.03 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

5.52%

5.51%

5.49%

5.42%

5.38%

5.34%

5.32%

5.22%

5.13%

5.11%

5.05%

5.01%

4.96%

4.94%

5.03%
Historie vývoje

 

 


Související články

Komentář: Hypoteční olympiáda – “93 tisíc čistého ” aneb nemovitosti mimo dosah střední třídy

Průměrná výše nové hypotéky v Česku dosáhla podle ČNB téměř 4 miliony korun. Klíčová otázka ale zní: jak velkou část rozpočtu tahle částka ukrojí? Podle dat ČNB je průměrná dluhová služba u nových hypoték na úrovni 38 % příjmů. Aby se domácnost vešla do tohoto průměru, musela mít čistý měsíční příjem přes 93 tisíc korun. […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

11. 07. 2025

Komentář: Tři nevyužité možnosti, jak krizi bydlení efektivně zmírnit

Problémy s finančně nedostupnými byty i nájmy mají letos výrazný potenciál promluvit do výsledků voleb. I s ohledem na globální změny je bytová krize jedním z nejdůležitějších domácích politických témat. Existuje ale několik kroků k jejímu zmírnění, na kterých lze pracovat již nyní.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

10. 07. 2025

Swiss Life Hypoindex: Hypotéky v červenci nečekaně zdražily, jsou opět nad 5 %

První prázdninový týden přinesl všem zájemcům o hypotéku nečekané procitnutí. Po dvou měsících totiž index Swiss Life Hypoindex citelně vzrostl o desetinu procentního bodu a vrátil se tak nad pětiprocentní hranici. Nejvíce stouply sazby u pětileté fixace (LTV do 80 %), a to téměř o čtvrt procentního bodu. Naopak u jednoleté fixace v porovnání s červnem stagnovaly.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Swiss Life Select

09. 07. 2025