Pátek 15. prosince. Svátek má Radana.

Omezení hypoték: Chrání banky, ne spotřebitele

Plynové masky - ochrana - bezpečí

Petr Zámečník

Česká národní banka „doporučila“ bankám omezit poskytování hypoték. Podle některých hlasů v zájmu ochrany spotřebitele. Není to tak. ČNB chrání pouze a jedině banky. O spotřebitele nejde.

Česká národní banka (ČNB) má řadu úkolů. Prvořadým je zajištění stability měny. Pak se stará o stabilitu finančního systému. A někde v pozadí je i ochrana spotřebitele. A zatímco v rámci starosti o stabilitu měny je vhodné postarat se i o finanční instituce, bez nichž měna nemůže dobře fungovat, ochrana spotřebitele je jen jakýmsi přívěškem, který cedulová banka dostala „navíc“.

ČNB sice trestá prohřešky proti spotřebitelům a dohlíží na řádné poskytování finančních služeb zejména neprofesionálním (laickým, retailovým, drobným) klientům. Ovšem vždy, když dojde na stabilitu systému, jde zájem o klienty stranou. Stejně tak tomu je i u „doporučení“ omezení poskytování hypoték na 80 % LTV a jen 15 % nově poskytnutých úvěrů do 90 % LTV.

Spotřebitel v nesnázích

Každý rozumný člověk, který uvažuje o pořízení vlastního bydlení, by měl nejprve vytvořit dostatečné finanční rezervy. Bez nich je čerpání hypotečního úvěru riskantní. Stačí větší mimořádný výdaj nebo výpadek příjmu a hypotéku není jak splácet. Na základě této úvahy je také přisuzována potřeba alespoň 20 % vlastních zdrojů k hypotečnímu úvěru. To je ale velmi zkratkovité uvažování.

Domácnost pořizující vlastní bydlení si může naspořit 20 % ceny nemovitosti a podle doporučení ČNB pohodlně čerpat hypotéku. A vzápětí bude mít finanční problémy – právě z přílišného využití vlastních zdrojů. Proč? Už například jen z daně z nabytí ve výši 4 %.

Banka má podle doporučení ČNB zjistit, zda má klient dostatek zdrojů na dofinancování 20 % ceny nemovitosti a dostatečné příjmy na splácení hypotéky. Nikoli zda má dostatek finančních prostředků na další výdaje spojené s pořízením bytu či rodinného domku – a už vůbec ne, zda mu zbydou dostatečné likvidní rezervy pro případ nenadálých událostí, jako je výpadek příjmu v důsledku nemoci či ztráty zaměstnání nebo mimořádné výdaje.

Výsledkem je, že domácnost pod tlakem ČNB čerpá nižší hypotéku, vydává více vlastních zdrojů a ponechává si méně finančních rezerv. Sice díky tomu platí nižší splátku, ale to je jen slabá náplast na vyšší riziko.

Tabulka 1: Měsíční úspora hypotéky na 30 let s úrokovou sazbou 2,1 %

Výše hypotéky Splátka Měsíční úspora
3 000 000 Kč 11 239 Kč
2 700 000 Kč 10 115 Kč 1 124 Kč
2 400 000 Kč 8 991 Kč 2 248 Kč

Zdroj: Vlastní výpočty

Nemůže-li klient čerpat hypotéku v objemu 3 mil. Kč (řekněme 100% hypotéka, ovšem úrokovou sazbu pro zjednodušení ponecháváme nezměněnou; v praxi by sazba byla vyšší), ale musí-li vložit 10 %, resp. 20 % vlastních prostředků navíc, získá tím nižší měsíční splátku. Ovšem vydá se z finančních rezerv 300 tis. Kč, resp. 600 tis. Kč.

Rezervy by přitom pomohly hradit splátky hypotéky v případě výpadku příjmů.

Tabulka 2: Počet splátek hypotéky 3 mil. Kč na 30 let s úrokovou sazbou 2,1 %

Výše rezervy Počet měsíčních splátek hypotéky 3 mil. Kč
300 000 Kč 26,69277
600 000 Kč 53,38553

Zdroj: Vlastní výpočty

Nemusel-li by spotřebitel vydat peníze jako vlastní zdroje na hypoteční úvěr, mohl by jimi platit hypoteční úvěr po dobu několika let. Samozřejmě toto předpokládá, že by úspora byla použita pouze na splátky hypotéky a nikoli na další životní náklady. Ty ale musí z jiných zdrojů hradit i v případě, kdy peníze použije na koupi nemovitosti.

Hypotéky nadoraz

Jedním z argumentů ve prospěch ochrany klientů prostřednictvím omezení výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti je, že domácnosti, které by čerpaly úvěr „nadoraz“, by na ně nedosáhly, a tudíž by se nemohly dostat do potíží. Ano, to může být rozumný argument, má ale svá ale…

Kdo zajistí, že domácnost, která by čerpala hypotéku bez finančních rezerv, ji přesto nebude čerpat, jen na menší byt? Do potíží se splácením se pak může dostat obdobně.

Navíc navzdory touze dohledového orgánu stále existuje řada způsobů, jak si mohou domácnosti obstarat dodatečné (úvěrové) zdroje – a ty jsou zpravidla dražší a rizikovější než hypotéka.

A v neposlední řadě… pokud má stát vodit za ruku každého spotřebitele a říkat mu, co je pro něj dobré, kdy to dospěje (opět) do situace, kdy stát povede své občany za ruku k volebním urnám s „tím jediným správným“ volebním lístkem?

Polštář pro banky

Zcela zásadní je ale opatření pro banky. Ty chrání zcela spolehlivě, ať chtějí, či ne. Dojde-li k platební neschopnosti klienta a bude-li nutná realizace zástavy (prodej bytu či rodinného domu), bude dostatečná rezerva na pokrytí veškerých nákladů, dlužných úroků a sankčních poplatků a nejspíš zbyde i něco na případný pokles cen nemovitostí.

Banky mají ale své risk modely a je jejich cílem dosahovat zisk za přiměřeného rizika. Jen obtížně by vysvětloval místní management nadnárodním matkám, že musí odepsat celou investici kvůli podcenění rizika. A jsou to komerční banky, které své riziko řídí na každodenní bázi, ČNB se jen dívá, jak to dělají.

Pokud ale ČNB vidí ve svých predikcích něco, co komerční banky vidět nemohou… pak může mít takovéto mateřsky ochranářské opatření význam – pro finanční trh, nikoli pro spotřebitele v první instanci.

Anketa: Máte hypotéku?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Omezení hypoték: Chrání banky, ne spotřebitele”

  1. Tomáš Prčík napsal:

    Souhlasím
    Ahoj Petře, naprosto souhlasím. Podle mě to vede k tomu, že požadavek na nižší LTV z lidí spíš jen „vyrazí“ finanční rezervy, ze kterých by mohli hypotéku splácet v případě nepříznivé situace. Protože dostat se k vlastnímu bydlení se lidi stejně budou snažit, tj. teď to budou mít spíš víc „na knap“ s rezervami.

    Navíc, podle mě to šlo řešit chytřeji: udělat nějakou „chytrou hypotéku“, která by třeba fungovala tak, že by byl na klienta požadavek (místo nižšího LTV), že by u banky musel udržovat na účtu určitý zůstatek hotovosti. Pokud by to porušil, znamenalo by to pro banku signál, že se může v klientově ekonomice něco dít. Mohla by to s ním jít začít řešit – s tím, že by obě strany věděly, že mají určitý polštář (zadržovaný zůstatek na účtu), který jim dává určitý čas na bezproblémové řešení.

    1. Petr31 napsal:

      Problém je ten, že když nejsou žádná omezení, tak i lidé, kteří nemají žádné rezervy a nízké příjmy jdou a koupí nemovitost za vysokou cenu, kterou po zvýšení sazeb nebo při malé mimořádnosti nebudou mít šanci splácet. Tito lidé těm likvidním „vyberou“ likvidním nemovitost. Postupně se to opakuje a tak i ti likvidní podlehnou panice a nemovitost koupí předraženou a tak to pokračuje dál až se ceny vyšplhají šíleně vysoko. Přesně toto se dělo zhruba před 1-2 roky. Sice omezení ČNB způsobuje potíže popsané v článku, to je pravda, ale bez nich by si za chvilku kvůli vysokým cenám nekoupili nemovitost ani ti movitější.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *