EUR 24.710

USD 22.791

REPO sazba ČNB 5.25 %

Inflace 2.9 %

EUR 24.710

USD 22.791

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

10. 07. 2023

0 komentářů

Podle vlády má hypoteční turistika skončit. Je to dobře?

 

Žijeme v době, kdy si dlužník vcelku bez starostí sjedná s bankou víceletý hypoteční úvěr. Klidně s víceletou fixací sazby a ceny peněz. Znalý dlužník v pozici spotřebitele ví, že zákon o spotřebitelském úvěru stojí na jeho straně – úvěr bude moci podle stávající praxe refinancovat před dobou refixace jen s administrativním poplatkem. Stávající praxe to umožňuje. Radovat se ale náš dlužník nemusí dlouho. Zákon se přes noc může změnit a citelnému poplatku za předčasné refinancováni se nevyhnou ani dlužníci u již uzavřených smluv.

Loading



 

Tak se nám tu rozmohl takový nešvar, úvěrová turistika. Již nějaký ten pátek existuje v Česku možnost hypotéku za určitých podmínek předčasně vyplatit. Stanovisko ministerstva financí k novele zákona upravujícího předčasné splacení hypoték hovoří o spekulativním jednání klientů, kteří přechází před skončením fixace od jedné banky k jiné. Nyní se podmínky mají změnit.

Samotná praxe možnosti předčasných splátek bez možnosti uplatnění sankčních poplatků je tak trochu nechtěným dítětem. Vzniklo to nešťastnou textací zákona o spotřebitelském úvěru. Právní výklad zákona došel k závěru, že klienti v roli spotřebitele mohou své úvěry předčasně refinancovat a banka je za to nemůže „pokutovat“ podstatnou sankcí.

Hraje se o právo kohosi, komu spadlo do klína nečekané dědictví a chce svůj hypoteční úvěr předčasně umořit. Nyní se platí poplatek v řádu stokorun, do budoucna se má předčasné splacení hypotéky prodražit. Nově má zákon umožnit uplatnit sankci až dvě procenta ze zbývající nesplacené částky úvěru. V případě milionového dluhu půjde o poplatek ve výši až 20 tisíc korun.

Refinancování a úvěrová turistika

Najít si výhodnější nabídku úročení, úvěr refinancovat. Úvěrová turistika, kdy klient předčasně splácí hypotéku před vypršením fixace, aby utekl k jiné bance, za stávající legislativy jenom kvete. Ekonomicky zde jsou jisté rozpory, nad kterými zůstává rozum stát, nicméně z cizího krev zdánlivě neteče.

Když se možnost refinancování a příležitost k úspoře na úrokových nákladech vyskytne, proč toho nevyužít. Šeptá se, jak na tom vydělávají také poradci, zatímco náklady a rizika vlastně na svých bedrech nesou banky. Když je související optimalizace a snížení nákladů pro klienty za stávající praxe možná, poradci jistě poradí, umožní svým klientům ušetřit.

REKLAMA

Může se zdát, že těmi nenasytnými a ziskuchtivými jsou banky a jiní poskytovatelé úvěrů na bydlení. Co v diskusi moc nezaznívá, je otázka nejistot a ekonomických nákladů souvisejících s rizikem na straně poskytovatelů úvěrů. Banky jako poskytovatelé úvěrů na vlastní účet zabezpečují transformaci splatnosti, vznikají jim náklady.

Mediální ohlas a obraz

Právní pohled zvítězil nad pohledem ekonomickým. Banky potenciálně tíží riziko možného poklesu sazeb a hromadného refinancování. Úvahy o riziku, kalkulaci a ušlé příležitosti od rizika předčasného splacení poskytnutých dlouhodobých úvěrů oddělit nelze.

Právo na předčasné splacení hypotečního úvěru ale zakořenilo, lidé si na ně zvykli. Nyní se mají podmínky předčasného splacení úvěru změnit, k horšímu. Poplatek nebude zanedbatelný, až dvě procenta z předčasně splacené části úvěru.

Populární to není, odebíraná výhoda stojí na straně spotřebitele, dlužníka. Komentátor, který kope za finanční poradce, bude asi volat po tom, aby možnost benevolentního financování zůstala – dává mu to práci a příležitost výhody klientů hájit. Kritikové novely vyslovují, že na úvěrovém trhu poklesne konkurence a sníží se tlak na snižování úrokových sazeb. Obhájci pak tvrdí, že riziko a nejistota týkající se splatnosti a doby trvání úvěru naopak úrokové sazby zbytečně zvyšuje.

Cena úvěrů a možnosti předčasného splacení

Ano, hraje se i o cenu úvěrů. Píše se o tom i ve stanovisku ministerstva financí: „..riziko ztrát z předčasného splacení v současnosti motivuje banky nabízet vyšší sazby u všech hypoték.“ Textace zákona a výklad cosi stanovil, dostalo se to do praxe, aby vyvstal zákon, který má situaci vrátit tam, kde to podle původních představ mělo být. Cosi pálí a tíží, a tak se to má formou přílepku jiného zákona záplatovat.

Podle stávajícího zákona i navrhované novely má být možné bez jakékoli sankce ročně splatit až pětadvacet procent úvěru. Toto právo každý rok splatit 25 % původní jistiny úvěru zdarma bez jakýchkoli podmínek během jednoho měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení zůstává zachováno.

REKLAMA

Existují a mají existovat i případy, kdy zákon jakýkoli poplatek výslovně zakazuje – kupříkladu na konci fixace úrokové sazby, v případě rozvodu, smrti manžela, prodeje nemovitosti po více než dvou letech. Podobně lze takto úvěr splatit po vypršení fixace úrokové sazby nebo do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou. Nyní se má hrací plocha refinancování hypotečních úvěrů opět proměnit.

Nová úprava nová a lepší vymezení

Stávající poplatek za předčasné splacení celého úvěru v řádu stovek korun má nahradit poplatek mnohem vyšší. Jisté legislativní změny se v našich končinách už vcelku běžně dějí formou přílepků zákonů, a cosi takového má být řešením i nynější novely omezující předčasné splacení úvěrů.

Mění se penzijní spoření a v přílepku zákona se mění i zákon o spotřebitelském úvěru. Zákon má být novelizován a umožnit uplatit poplatek ve výši až dvě procenta z předčasně splacené části celkové výše úvěru. Ona 2 % jsou limit náhrady „poměrné části smluvního a referenčního úroku“. Výsledkem budou poplatky činící jednotky desítek tisíc korun.

Bez poplatku by možnost úvěr předčasně splatit mělo být opravdu jen v případě situace určené zákonem. Nově se má možnost předčasného splacení bez poplatku rozšířit i na vypořádání společného jmění manželů, tedy rozvod klienta. Zahrnut má být i prodej nemovitosti po více než dvou letech od její koupě. Z pohledu klientů je to ale zhoršení, je rozdílem mezi možností splatit dluh předčasně kdykoli, a možností limitované pouze na některé případy vyjmenované zákonem. Na to, aby byl poplatek za předčasné splacení hypotéky vyměřen adekvátně, má dohlížet ČNB.

Co zákon povoluje, ovlivňuje chování spotřebitelů

Má se uplatnit na všechna předčasná splacení jak u smluv nových, tak u těch již existujících. Úprava se má vztahovat i na smlouvy, které už platí, retroaktivita možná jako by byla čímsi, co v Česku zakořenilo.

Když byly úrokové sazby nízké, bylo nejlepší volit co nejdelší dobu fixace. Prostě si nízkou úrokovou sazbu pojistit. Dnes úročení sice povyskočilo, ale není zaručeno, že sazby mohou povyskočit ještě více. A tak se může zdát být lepší sjednat dobu fixace delší a když úrokové sazby poklesnou, úvěr prostě refinancovat.

Výklad stávajícího zákona o spotřebitelském úvěru to totiž umožňuje. „Splatit úvěr můžete kdykoli, i během fixačního období. Jedinou podmínkou je uhradit bance účelně vynaložené náklady, které finanční instituci s úvěrem vznikly. Tato úhrada není zdaleka tak vysoká, jako dřívější sankce za předčasné splacení hypotéky,“ komentují konstelaci stávající praxe webové stránky jedné z bank.

Zákon chrání spotřebitele

Smlouva o dlouhodobém úvěru se vlastně stala ze strany klientů svým způsobem vypověditelná. Zákon z roku 2016, který posílil práva klientů na předčasné splacení jistiny úvěru bez poplatků, vytvořil zvláštní konstelaci.

Když poklesnou tržní úrokové sazby, klient může za praxe stávající zákonné úpravy hypoteční úvěr sjednaný s fixním úročením s pro něj nízkými náklady vypovědět a najít si financování levnější. Možnost splatit předčasně celý úvěr se vcelku logicky nelíbí bankám. Nejde jen o zisky, ale i o související nejistotu, práci s peněžním tokem a plánováním zdrojů.

V původním záměru zákona zřejmě mělo být možné bez sankce zdarma hypotéku předčasně splatit v zákonem uvedených speciálních případech. Zákon například výslovně umožňuje předčasné splacení v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta nebo jeho manžela. Klient měl být podle dikce zákona možnost bez poplatku předčasně hypotéku splatit i pokud získá plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru. Nastala pojistná událost, jsou k dispozici peníze, které lze použít k umoření úvěru.

Kořeny úvěrové turistiky

Věřitel má právo na náhradu „účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasným splacením vzniknou“. Výklad vytvořené legislativní úpravy ovšem nakonec umožnil splatit celou nesplacenou část hypotečního úvěru předčasně s náklady účetními, nikoli ekonomickými.

Ano, textace zákona a výklad ČNB vedly k rozběhnutí úvěrové turistiky. Když úrokové sazby klesaly, hypoteční úvěry se hromadně refinancovaly. A může se to zopakovat.

Dlouhodobé financování s fixní sazbou je ale smluvní vztah, kdy na jedné straně se kdosi vzdává likvidity a za odměnu poskytuje financování. Co je psáno, to je dáno. Nemá být tak úplně věcí smluvních stran, jaké podmínky si v případě předčasného splacení spotřebitelského úvěru dohodnou.

Situace, kterou praxe dlouhodobých spotřebitelských úvěrů v Česku nastolila, je poněkud asymetrická. Klient si zafixuje úrokovou sazbu na pět let, aby měl na tuto dobu úrokové náklady jisté. Banka, která úvěr poskytla naopak žije v nejistotě toho, zda úvěr nebude náhodou vypovězen.

Politické body

Vládní plán na vyšší poplatky za předčasné splacení hypoték se stal horkým politickým tématem posledních dnů. Je to vlastně přílepek zákona jiného, který podle některých komentářů pomáhá bankám a je proti lidem. Zkratkovité komentáře vyslovují, že kdo od příštího roku splatí bance svou hypotéku v době fixace, dočká se pokuty.

Mediální zkratky o tom, jak se spotřebitelům zdraží refinancování ovšem politické body nepřidávají. Lid na nové poplatky neslyší, média to nafouknou a ve hře jsou volební preference.

Politické proklamace jsou různé, nejednou populisticky laděné. Stává se z toho hra o voliče a politické body. Nyní se hraje o to, která strana a kteří poslanci budou hlasovat pro.

Politici hledají, jak by prostřednictvím médií dali najevo, co lidé chtějí slyšet. Jde o to zviditelnit se, ukázat svou pomoc lidem. Netřeba prý klást překážky mladým rodinám, které si pořizují bydlení a mohly by chtít levně a s minimálními sankcemi refinancovat.

Nelze jít na ruku bankám na úkor rodin – to přece nedává smysl. Co smysl dává, ovšem už od v médiích vystupujícího politika nezazní. Tak jako tak se nyní hraje o to, zda vůbec návrh novely ve sněmovně vláda prosadí. Nezbývá než počkat, jak to všechno dopadne.

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.52 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%

5.57%

5.52%
Historie vývoje

 

 


Související články

Proč jsou územní plány klíčem k definování stavebních pozemků pro účely DPH?

Nejvyšší správní soud (NSS) České republiky nedávno řešil otázku, zda nezastavěný pozemek zahrnutý v územním plánu jako zastavitelný podléhá dani z přidané hodnoty (DPH). Toto rozhodnutí představuje zásadní precedens pro všechny, kteří se podílejí na obchodování s pozemky, ať už jako prodávající, kupující, nebo daňový poradci.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

17. 05. 2024

Objem poskytnutých hypoték se v dubnu meziročně zdvojnásobil, trh ožívá

Z meziročního pohledu byl objem poskytnutých hypoték v dubnu vyšší o více než 100 %, zatímco v březnu činil meziroční růst 45 %. Celkem banky a stavební spořitelny poskytly v dubnu letošního roku hypoteční úvěry bezmála za 22 mld. Kč. Meziměsíčně tak jejich objem oproti březnu vzrostl o 20 %. Průměrná velikost hypotéky se zvýšila na 3,6 mil. Kč […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

16. 05. 2024

Změna trendu potvrzena, ceny starších domů už rostou

Ceny starších domů pokračují v mírném růstu. Trend, který naznačovaly již zprávy z loňského roku, potvrdila i čísla za první letošní kvartál. Zatímco v meziročním pohledu ještě 6 z 8 zkoumaných měst zaznamenalo mírný cenový pokles, v kvartální pohledu již naopak převládal cenový růst, a to od jednoho procenta v Ostravě až do pět procent v Brně. Vyplývá z analýzy společnosti FérMakléři.cz.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

15. 05. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *