Převod nemovitosti: Pozor na předsmluvní odpovědnost

Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě, jak vymezuje obecné ustanovení nového občanského zákoníku. Tato zásada je reflektována také v rámci předsmluvního jednání stran, včetně povinnosti poskytnout poškozené straně náhradu.

Předsmluvní odpovědnost v novém občanském zákoníku

Jaké jsou čtyři „skutkové podstaty“ předsmluvní odpovědnosti v novém občanském zákoníku?
Každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře. Uvedená ochrana smluvní volnosti neplatí, když jednání o smlouvě strana zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, ačkoliv nemá úmysl smlouvu ve skutečnosti uzavřít. Jedná se o tzv. „jednání na oko“.
Strany jsou si povinny sdělit veškeré skutkové a právní okolnosti (o nichž ví nebo vědět musí), aby se mohly kvalifikovaně rozhodnout uzavřít nebo neuzavřít určitou smlouvu. Případné porušení této informační povinnosti může tak být důvodem ke vzniku předsmluvní odpovědnosti.
Pokud strany dospějí při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Takto vymezuje občanský zákoník další případ porušení předsmluvní odpovědnosti. Jedná se o tzv. neuzavření smlouvy „za pět minut dvanáct“.
Jestliže si strany poskytnou při jednání o smlouvě údaje a sdělení, která jsou důvěrná, je každá ze stran povinna dbát, aby nedošlo k jejich prozrazení bez zákonného důvodu. Pokud některá ze stran poruší tyto povinnosti, pak je povinna druhé straně vydat to, oč se tímto jednáním obohatila.

Tip: Nejvyšší soud a předsmluvní odpovědnost při neprovedení přislíbeného darování nemovitosti

Předsmluvní odpovědnost a převod nemovitosti

Porušení předsmluvní odpovědnosti může nastat také v rámci převodu nemovitosti, zejména při „jednání na oko“ anebo neuzavření smlouvy „za pět minut dvanáct“, ačkoliv zájemce o koupi nemovitosti již investoval čas a náklady do realizace převodu (znalecké posudky, náklady na právní služby k přípravě smluv k podpisu apod.).
Jak předcházet porušení předsmluvní odpovědnosti je těžké radit, určitou prevencí může být v případě sjednávání kupní smlouvy předchozí uzavření rezervační smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě.

Co lze žádat k náhradě?

Oprávněnost náhrady škody při porušení předsmluvní odpovědnosti bude vždy individuální dle okolností konkrétního případu. Obecně lze za škodu při porušení předsmluvní odpovědnosti považovat náklady vynaložené v souvislosti s předsmluvním vyjednáváním nebo s přípravou podmínek pro uzavření smlouvy (např. právní zastoupení, znalecké posudky, správní a jiné poplatky) nebo i výdaje směřované k předmětu smlouvy.
Poškozená strana by měla mít také dostatek důkazů o porušení předsmluvní odpovědnosti druhou stranou, kdy lze doporučit uchovávat rovněž emailovou a další komunikaci, jelikož důkazní břemeno tíží poškozeného ve sporu o náhradu škodu.
Každý případ předsmluvní odpovědnosti je nutné chápat individuálně. Budete-li řešit obdobný případ, lze doporučit konzultovat s advokátem k posouzení veškerých aspektů vašeho případu, a to zejména s ohledem na vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

^REKLAMA