Předčasné splacení hypotéky? Podle ČNB skoro zadarmo

Poplatky za předčasné splacení úvěrů jsou dlouhodobým tématem. Nejprve je omezil zákon u spotřebitelských půjček, kde je limitoval hranicí 1 % a při zbývající splatnosti úvěru do 1 roku dokonce 0,5 % z mimořádné splátky. Nový Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru skrouhl do té doby prohibitivní poplatky i u hypoték[1].
Spotřebitel nyní může splatit hypoteční úvěr kdykoli. Ovšem i nový zákon počítá s poplatky. „Pro případ předčasného splacení spotřebitelského úvěru má věřitel právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s předčasným splacením,“ uvádí zákon. Výjimku tvoří specifické životní situace, jako je úmrtí, dlouhodobá nemoc či invalidita dlužníka nebo jeho manžela či partnera, kdy tyto náklady naúčtovat nesmí.
V případě prodeje nemovitosti, kterou je úvěr zajištěn, si může věřitel (banka) naúčtovat náklady spojené s předčasným splacením, ale pouze do výše 1 % z předčasné splátky, nejvýše 50 tis. Kč. U ostatních důvodů (např. refinancování úvěru mimo období konce fixace úrokové sazby) zákon stanovuje pouze obecný limit, kdy poplatky za mimořádné splátky nesmí překročit výši úroků, které by spotřebitel zaplatil do konce období fixace.

Předčasné splacení hypotéky: Co banka nesmí naúčtovat klientovi

Ďábel se ovšem skrývá v detailu. Věřitel smí při předčasném splacení úvěru na bydlení nárokovat „účelně vynaložené náklady, které mu vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“. Jenže o jaké náklady se jedná?
Česká národní banka (ČNB) do této problematiky vnesla trochu světla včera. V prvé řadě zakázala bankám účtovat náklady na zajištění zdrojů pro poskytnutí hypotéky. Důvod? „Nejedná se o náklad vynakládaný v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru na bydlení, ale o (marně vynaložený) náklad na poskytnutí spotřebitelského úvěru,“ píše ČNB ve svém vyjádření.
Stejně tak banka nemůže naúčtovat provize, které vyplatila zprostředkovateli za zprostředkování úvěru. Výjimku tvoří „odměna vyplácená zprostředkovateli za úkony skutečně učiněné v souvislosti s předčasným splacením (nemůže tedy jít o odměnu vyplacenou předem za případné budoucí úkony spojené s možným předčasným splacením spotřebitele v budoucnu)“.
Musí se vždy jednat o účelně vynaložené náklady. Banka je tedy nesmí uměle navyšovat. K tomu navíc ČNB dodává: „Za účelně vynaložené náklady, které vzniknou věřiteli v souvislosti s předčasným splacením podle § 117 odst. 2 ZSÚ, ČNB považuje náklady prokazatelně zaúčtované v účetnictví věřitele, na jehož základě se sestavuje účetní závěrka věřitele. Za účelně vynaložené náklady nelze považovat „vnitřní (vnitropodnikové) náklady“, tj. náklady vynaložené určitým útvarem věřitele ve prospěch jiného útvaru věřitele, např. náklady z vnitřních úrokových swapů.“

Předčasné splacení hypotéky: Co banka smí naúčtovat klientovi

Po vyloučení veškerých nákladů, které banka klientovi podle názoru České národní banky nesmí klientovi naúčtovat, zbývá jen poměrně úzký prostor pro náklady, které věřitel spotřebiteli naúčtovat může.
ČNB dává ukázkový výčet „povolených“ nákladů: „Podmínky účelného vynaložení a souvislosti s předčasným splacením budou splňovat zejména administrativní náklady poskytovatele na realizaci předčasného splacení (to jsou náklady související přímo se zpracováním a realizací žádosti spotřebitele o předčasné splacení či jeho oznámením o provedení mimořádné splátky úvěru, typicky tedy poměrné náklady na zaměstnance – plat zaměstnance, který zpracovává žádost o předčasné splacení, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či spotřebované kancelářské potřeby). Může se jednat i o poplatky na případné notářské úkony, které si předčasné splacení vyžádalo.“
Česká národní banka připouští, že mohou být i další náklady, které podmínku účelně vynaložených nákladů v souvislosti s mimořádnou splátkou splní. Důkazní břemeno účelnosti ovšem bude ležet na bedrech banky a je otázka, zda takové náklady obstojí u případné kontroly ze strany ČNB.

[1] Do té doby některé banky účtovaly i 5 % za každý započatý rok do konce fixace úrokové sazby, přestože samotná úroková sazba úvěru byla významně nižší. Banka tak na úvěru vydělala mnohem více, pokud ho klient předčasně splatil, než kdyby ho splácel řádně do splatnosti.