Proč na českém hypotečním trhu zamrzly úrokové sazby
Stala se taková zvláštní věc. Na začátku roku začínala ČNB snižovat poměrně vysoké úrokové sazby. A všeobecně se čekalo, že hypoteční sazby budou následovat. To se ale nestalo, i když ještě v lednu banky snižovaly, tak pak víceméně zafixovaly pozice. Které upravují pouze kosmeticky.
Proč se čekalo, že budou hypoteční sazby rychle klesat? Bylo to víceméně kombinací několika předpokladů. Prvním z nich byl fakt, že výrazný růst sazeb v předchozím období banky připisovaly především růstu ceny mezibankovních peněz. Tedy růstu klíčových sazeb ČNB. Ty rostly z důvodu protiinflační politiky. A hypoteční banky se rychle přizpůsobovaly. A tak se čekalo, že když to šlo nahoru, půjde to i rychle dolů.
Zpoždění při změně sazeb ČNB
Přitom ale podobné situace z minulosti víceméně mluví spíše o zpoždění. Přes transmisní mechanismus můžou mít sazby ČNB vliv na klientské sazby i s půlročním zpožděním. Půl roku ale letos už uběhlo a stejně se pořád hypoteční banky nemají ke snižování. Ono taky proč. Však hypoteční trh mírně ožil i přes vysoké sazby. A banky si tak nejspíše vytváří polštář pro horší časy, které asi čekají.
Je ekonomika v dobrém stavu?
Česká ekonomika čeká v letošním roce spíše jen symbolický růst, kolem 1 %. To je o dost méně než například v Polsku. Ale zase o dost více než v současném Německu. To je ale právě ten problém. Německá ekonomika je tradičně tahounem té české. A v současné chvíli nemá moc na táhnutí sílu, je ráda, že se sama někam sune.
Velký ekonomický růst se tak u české ekonomiky nedá zatím moc čekat. Lepší časy už přišly, ale ty dobré jsou zatím někde za dveřmi. Toto bude nejspíše jeden z impulzů pro další snižovaní sazeb v ČNB. Ale také jeden z důvodů, aby komerční banky zatím se sazbami šetřily. Dokud nebude jasně vidět modrá obloha a lepší časy, je lepší si vytvářet rezervu.
REKLAMA
Jak velký trh chtějí banky?
Dalším důvodem, proč se čekal rychlejší pokles sazeb, byl objem hypotečního trhu. Ten stále výrazně zaostává za svými maximy v roce 2020. I když v letošním roce se objem poskytovaných hypoték zvyšuje, stále je to méně, než se čekalo. Proto také se předpovědi hypotečních sazeb shodovaly na začátku letošního roku v tom, že sazby klesnou. Že banky budou chtít zase velké objemy nových hypoték. Aby se vrátily staré dobré časy.
Žádná z bank ale zatím nechce ke snižování sazeb razantně přistoupit. Ano, najdeme na trhu nejlevnější hypotéku se sazbou pod 4% hranicí, ale průměrná sazba měřená Swiss Life Hypoindexem stále přesahuje 5 %. A už půl roku se plácá kolem úrovně 5,5 %.
Odložená spotřeba stačí?
Trh s novými hypotékami je v tuto chvíli hodně ovlivněn odloženou spotřebou. Za situace vysokých úrokových sazeb a vysokých cen nemovitostí si řada lidí nákup nemovitosti odpustila. Na začátku tohoto roku se ale většina předpovědí schodovala v tom, že letos začnou ceny nemovitostí opět růst. Zatímco sazby hypoték začaly alespoň v menší míře klesat.
A tak lidé, kteří minulé dva roky otálely s nákupem nemovitosti, začali opět nakupovat. To dost výrazně začalo zvyšovat objemy nových hypoték. A vypadá to, že bankám to takto stačí. Neboli začaly dávat přednost ziskům z vyšších úrokových sazeb u menšího množství hypoték místo ziskům z velkých objemů s nižšími sazbami.
Kdy můžeme čekat změnu?
Před půl rokem se změna čekala za půl roku. Vypadá to ale, že banky mají jiný jízdní řád. Snižování se tak dá čekat spíše jen pozvolné a průměrná sazba se k čekané 4% hranici může přiblížit třeba až za rok. To nejspíše ještě dále ovlivní politika ČNB. Bankovní rada se už dříve vyjádřila v tom smyslu, že sazby budou dále klesat pomaleji a pomaleji.
Stejně tak mohou pomalé tempo snižování ještě dále snížit komerční banky. Hypotéky se tak na konci tohoto roku mohou pohybovat stále kolem 5% hranice a dalším poklesům se asi mít nebudou.
