Realitní zprostředkovatel nesmí zájemce sankcionovat za neuzavření kupní smlouvy

Zákon o realitním zprostředkování

Dne 3. března 2020 nabyl účinnosti dlouho očekávaný zákon o realitním zprostředkování. Ten mimo jiné vymezuje, co je to smlouva o realitním zprostředkování, a ukládá realitnímu zprostředkovateli informační povinnost. Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování nelze zájemci, který je spotřebitelem, ve smlouvě o realitním zprostředkování, uložit povinnost uzavřít tzv. realitní (tedy typicky kupní) smlouvu, anebo související smlouvu o smlouvě budoucí.

Doposud však realitní kanceláře považovaly za smlouvu o zprostředkování podléhající zákonu pouze tu smlouvu, kterou uzavírají jako smlouvu o zprostředkování (zpravidla) s prodávajícím. Nejvyšší soud se nyní zastal zájemců o koupi nemovitosti, kterým byla uložena pokuta v rezervační smlouvě.

Sporný případ

V praxi není neobvyklé uzavírání trojstranné rezervační smlouvy. V té se zájemce o koupi zaváže zaplatit rezervační zálohu, která též slouží jako smluvní pokuta pro případ neuzavření kupní smlouvy. Z této částky ale prodávající většinou nevidí ani korunu, jelikož v rámci rezervační smlouvy rovnou dochází k započtení rezervačního poplatku proti provizi zprostředkovatele. Proti těmto praktikám se nyní postavil Nejvyšší soud ČR v rozsudku 33 Cdo 1507/2022 ze dne 20. června 2023.

I v tomto případě došlo mezi zájemcem o koupi, prodávajícím a realitním zprostředkovatelem k uzavření trojstranné smlouvy o rezervaci. Předmětem byla část pozemku (nezapsaného v katastru nemovitostí). „Žalobci v souladu s rezervační smlouvou uhradili žalované tzv. rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč, měli vážný zájem o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní (za účelem koupě stavebního pozemku pro stavbu rodinného domu), k jejímuž podpisu však z důvodu na straně žalované (realitní kanceláře) nedošlo,“ stojí v rozsudku. Realitní zprostředkovatel totiž nezajistil zápis pozemku do katastru nemovitostí, ani nevyřešil problém s chybějícími přípojkami a přístupovou cestou, jak se zavázal v e-mailu.

^REKLAMA

Zájemci o koupi následně z tohoto důvodu odstoupili od smlouvy o rezervaci a vyzvali realitku k vrácení rezervačního poplatku. To realitní kancelář odmítla.

„Realitní zprostředkovatel argumentoval tím, že se nejedná o smlouvu dle zákona o realitním zprostředkování, nýbrž o smlouvu nepojmenovanou, která pod uvedený zákon nespadá. Nejde tak podle něj o sankci za neuzavření smlouvy, ale o rezervační poplatek, který zapovězen není,“ vysvětluje advokát Ondřej Preuss, zakladatel služby Dostupný advokát.

Přitom i ve smlouvě o rezervaci se realitní zprostředkovatel zavázal vykonávat činnost směřující k uzavření kupní smlouvy. Zájemce se zavázal, že nejpozději do skončení doby rezervace uzavře smlouvou o smlouvě budoucí kupní. Smlouva rovněž obsahovala toto ujednání: „Strany sjednávají, že rezervační poplatek bude v případě uzavření realitní smlouvy nebo smlouvy o budoucí realitní smlouvě mezi převodcem a zájemcem s výslovným souhlasem zájemce v plné výši použit na úhradu provize realitního zprostředkovatele za zprostředkování.“

Rezervační smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování

Podle názoru nejvyššího soudu tak lze bez pochybností dovodit, že realitní zprostředkovatel tímto uzavřel smlouvu o realitním zprostředkování. Na posuzovanou věc se tak vztahuje zákon o realitním zprostředkování včetně zákazu sjednávat smluvní pokutu, zakotveného v § 14.

„Právní jednání nelze posuzovat pouze dle jeho názvu, ale především podle jeho obsahu. Nejvyšší soud tak zahrnul zmíněnou smlouvu o rezervaci pod režim zákona o realitním zprostředkování,“ říká Ondřej Preuss. Tím tak Nejvyšší soud ČR potvrdil názor soudů nižší instance, že má makléř ze zákona povinnost poplatek ve výši 72 600 korun vrátit.

„Namítá-li žalovaná, že účelem smlouvy bylo vytvoření přímého závazku mezi prodávajícím a kupujícím, a že výklad podaný odvolacím soudem nereflektuje cíl zákonné úpravy, jímž je ochrana toho, pro koho realitní zprostředkovatel svou činnost skutečně vykonává, pak tato její argumentace zcela opomíjí, že jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvy,“ stojí v rozsudku.