Jak splácení hypotéky ušetří na daních?

Odečíst od základu daně je možné úroky hypotečních úvěrů nebo úvěrů ze stavebního spoření, které poskytla banka. Úvěr tedy musí být použit na řešení bytových potřeb. Další podmínkou je, že nemovitost musí sloužit k trvalému bydlení.
„Úroky z hypotéky lze uplatnit jako daňový náklad, pokud nemovitost užíváte k vlastnímu trvalému bydlení, nebo ji k bydlení využívá druhý z manželů, některý z potomků, rodičů nebo prarodičů,“ vysvětlila Blanka Štarmanová, daňová poradkyně společnosti TaxVision a portálu www.eDane.cz. Daňový odpočet může ale uplatnit pouze osoba uvedená na úvěrové smlouvě. Fakt, že někdo úvěr pouze splácí, nestačí.
Odečíst lze také úroky z úvěru použitého na opravu bytu či domu, případně i úvěru na koupi pozemku. U koupě pozemku je však možné odečítat úroky pouze v případě, že se na něm začne maximálně do čtyř let stavět nemovitost určená k bydlení. Dokladem je pak stavební povolení či ohlášení stavby.

Pozor na výjimky

„Mezi odečitatelné položky naopak není možné zařadit úroky z hypotéky uzavřené na koupi rekreačních objektů, jako jsou chaty a chalupy. Úroky z úvěru na nákup nemovitosti určené k pronájmu nebo pro podnikání nelze uplatnit jako odčitatelnou položku od základu daně, ale lze je zahrnout do daňově uznatelných výdajů,“ uvedla k problematice daňových nákladů Blanka Štarmanová.
Pokud k pronájmu nebo jiné výdělečné činnosti slouží jen část kupované nemovitosti, úroky je potřeba poměrně rozdělit. Odečet se v tomto případě bude vztahovat pouze na část využívanou k trvalému bydlení.

Daňová úspora až 45 tisíc korun ročně

„Z daňového základu si poplatník může odečíst až 300 tisíc korun ročně a jednotlivé úvěry (pokud jich je čerpáno několik) je možné sčítat. Částka však nesmí překročit 25 tisíc korun za měsíc. Pokud poplatník platil úroky jen po část zdaňovacího období, je možné odečíst z daňového základu maximálně jednu dvanáctinu roční maximální částky za každý měsíc, kdy byly úroky hrazeny,“ vyčíslila daňová poradkyně Aneta Peštová.
Úroky z hypotéky se uplatňují jako odečitatelná položka od základu daně. „Odečitatelné položky nesnižují přímo daň, jako je to u slev na dani, ale snižují základ, ze kterého se daň vypočítává. Jelikož daň z příjmů fyzických osob je 15 procent, odečet úroků ve výši 100 tisíc korun sníží daň o 15 tisíc korun,“ upřesnila Blanka Štarmanová.
Daňová úspora při maximálním odečtu ve výši 300 tisíc korun a patnácti procentní dani tak činí 45 tisíc korun za rok. Odpočet lze využít i při refinancování hypotéky. „V případě, že je smlouva o úvěru uzavřena s více zletilými osobami, může uplatnit odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich rovným dílem,“ dodává Aneta Peštová.

Jak úroky odečíst?

Daňový základ lze snížit pouze o zaplacené úroky, nikoliv o celkové splátky. Potvrzení o zaplacených úrocích většinou automaticky zasílá banka či stavební spořitelna již během ledna. Na potvrzení máte nárok, pokud ho nedostanete, zažádejte o něj svou banku.
„Při prvním uplatnění odečtu je třeba, aby poplatník doložil nárok na snížení daní výpisem z katastru nemovitostí. K dalším odpočtům už stačí pouze přiložit k daňovému přiznání originál potvrzení o zaplacených úrocích,“ poradila Blanka Štarmanová.
Odečíst úroky mohou osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) i zaměstnanci vždy na konci zdaňovacího období. Daňové přiznání podávají podnikatelé na příslušný finanční úřad do konce března. V případě, že máte daňového poradce, je lhůta prodloužena do konce června. Zaměstnanec může požádat svého zaměstnavatele o odpočet úroků do 15. února v rámci ročního zúčtování daně. Může ale také stejně jako OSVČ podat vlastní daňové přiznání.