EUR 25.735

USD 22.178

REPO sazba ČNB 1.50 %

Inflace 4.9 %

EUR 25.735

USD 22.178

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

17. 09. 2021

V inflaci vítězící dlužníci. Platí to trvale?

 

V inflačních dobách 70. let se na Západě, v různých zemích za železnou oponou, úvěrování utrhlo z řetězu. Nastoupily snahy ochránit se před inflaci, třeba nákupem nemovitosti. Byli ale tací, kteří koupili na vrcholu, a splácení hypotečních splátek je tížilo více, než čekali.



 

Americký ekonom a akademik Paul Heyne v učebnici z 80. let zauvažoval nad osudem těch, kteří si v 60. letech v USA na 15 let půjčili peníze na hypotéku na 6% roční úrokovou míru. V oněch dobách to byla pro hypoteční půjčky obvyklá úroková míra hypotečních půjček. Věřitelé očekávali, že bude i nadále převládat tehdejší míra inflace, míra inflace nepřevyšující 2 % ročně. A jak píše Heyne, předpokládali, že z hypoteční půjčky po zohlednění 2% inflace získají 4% reálný roční výnos. Jak pohledem do dobových pojednání ukážeme dále, inflace zamíchala kartami.

V úvodu jsme začali odkazem na Heynovu knihu Ekonomický styl myšlení (The Economic Way of Thinking), která vyšla v roce 1990 pod patronátem pražské VŠE. Jak zachytil Heyne, všechno bylo skutečně jinak, neočekávaná inflace očekávání výnosů dolarových dluhopisových aktiv a věřitelských pohledávek zmařila: „Od roku 1965 do roku 1980 se dolar znehodnocoval v průměru o 6 % ročně“. A tak vlastně byly reálné výnosy věřitelů nakonec nulové. Stěží pokryly související náklady. Jak uvádí Heyne, úvěrové ústavy utrpěly ztráty – a bylo to důsledkem „neschopnosti předvídat budoucí změny v hodnotě peněz“.

Přizpůsobování inflaci

Lidé v inflačních dobách měnili svá očekávání a inflaci se přizpůsobovali. Na poli nemovitostí prostě v 70. letech podle Heyneho dospěli k závěru, že „roční míra inflace ve výši 5 nebo dokonce 10 % se stává pravidlem, nikoli výjimkou, poptávka po nemovitostech podstatně vzrostla“. A „V důsledku toho vzrostla také kupní cena pozemků a domů.“.

Úrokové sazby se ovšem inflaci přizpůsobovaly postupně – za inflací zaostávaly. Jak zachytil autor dosud citované knihy, dolarové úrokové míry nakonec časem vzrostly: „..na 10 % v roce 1978 a dále na více než 15 % v roce 1982“. Investování do nemovitostí jako způsob ochrany a zajištění před inflací se už v té době stalo čímsi samozřejmým.

REKLAMA

Dokládá to konečně i třinácté vydání Samuelsonovy učebnice Ekonomie z roku 1989 (vyšlo v Nakladatelství Svoboda v roce 1991). Inflace 70. let rozdělila příjmy i bohatství, což třeba toto vydání známé učebnice popsalo takto: „Co se stalo s reálnou hodnotou vaší hypotéky? Přestože je vaše hypoteční platba stále 10 000 dolarů za rok, budete muset pracovat jen poloviční dobu, abyste mohli zaplatit splátku na hypotéku. Vysoká inflace zvýšila vaše bohatství, protože snížila hodnotu vašeho hypotečního dluhu.“

Lze utéct inflaci?

Když inflace umožňuje splácet v inflací znehodnocených penězích, nákupy za přepálené ceny lákají. Samuelsonova učebnice z 90. let to potvrzuje: „Čas od času, jako tomu bylo například koncem sedmdesátých let, vede tento způsob uvažování lidí k tomu, aby si vypůjčovali velké částky na nákup domů a zemědělské půdy.“ V realitě to může vést k problémům. To dokládá i pokračování citace ze staršího vydání Samuelsonovy učebnice ekonomie: „Jestliže potom inflace zpomalí a nastane recese, jako tomu bylo počátkem osmdesátých let, jsou hypoteční platby tak obtížným břemenem, že tisíce lidí skončí úpadkovým řízením.“

Doplňme, jak to na základě dobových zkušeností popsal Heyne: „Lidé platili vysoké ceny za domy a financovali tyto koupě z půjček na vysoké úrokové míry na počátku 80. let, protože byli zvyklí na 10% roční inflaci a očekávali, že tato bude pokračovat, nebo se dokonce zvyšovat.“

Neškodí doplnit, že jde o cosi, co bývá nazýváno utrhnutí inflačních očekávání. To jakou inflaci ekonomické subjekty očekávají, ovlivňuje jejich chování. Stručně řečeno, inflace plodí inflační očekávání, a to plodí další inflaci. Chyby strůjců měnové politiky v 70. letech vedly k neočekávané inflaci, znevýhodnění střadatelů a věřitelů, a následně k vyhlášení boje s inflací – zvýšení úrokových sazeb, nezaměstnanosti a recesi.

Boj s inflací a zvýšení úrokových sazeb

Očekávání setrvale pokračující inflace se nakonec nenaplnila. Jak popsal situaci v USA Heyne: „Inflační míra neočekávaně klesla pod 7 % v roce 1982 a pod 4 % v roce 1983. Ti, kdo koupili domy, náhle zjistili, že za ně zaplatili příliš mnoho, a že ze svých důchodů, které se už nezvyšovaly o 10 nebo 15 % ročně, nemohou splácet měsíční splátky, ke kterým se zavázali.“

REKLAMA

Ano, neočekávaná inflace prostě vytváří nejistotu ohledně budoucích cen, vede k „svévolnému přerozdělování“. A snahy zajistit a ochránit se před inflací jsou nákladné. A jak upozorňoval v 80. letech Heyne, autor úvodního kurzu ekonomie: „… náklady, které z inflace společnosti vznikají, nejsou zcela iluzorní.“

David Gowland, autor knihy Makroekonomie (v anglickém originálu Understanding Macroeconomics, vydaném nakladatelstvím Edwar Elgar v roce 1990), inflace se tehdy nevyhnula ani domům, bytům a hypotékám ve Spojeném království. Gowland začal vysvětlením, že pro spotřebitele mají největší význam dva druhy aktiv – byty (domy) a spotřební zboží dlouhodobé spotřeby – pračky, automobily atd.

„… expanzivní měnová politika způsobuje růst poptávky po bytech (domech) a po spotřebním zboží dlouhodobé spotřeby,“ popisoval před třiceti lety autor knihy Makroekonomie to, že v důsledku uvolnění úvěrové politiky a nafukování bilancí centrálních bank třeba rostou právě ceny bytů (domů) a rovnováhy je dosaženo právě inflací.

Stagflace a nejistota

Gowland popsal i použití měnověpolitických instrumentů, které byly ve Velké Británii použity jako nástroje expanze hospodářské politiky v letech 1971 až 1973, 1985 až 1988: „Ve všech případech byly výsledky velmi nešťastné… Měnová politika působí na ekonomiku svým dopadem na trhy aktiv: nemovitostí a spotřební zboží dlouhodobé spotřeby. Zatímco exploze cen bytů skutečně stimuluje bytovou výstavbu, tak mnohem menší růst cen by téměř jistě byl stejně účinný.“

Stejně tak v Gowlandově knize zaznívá i to, co se do ekonomických slovníků dostalo pod označením „stagflace“ – nabídka peněz v období 1980 až 81 v UK rostla o 19 %, inflace se ale zvyšovala a výroba klesala. Někdejší dogma či paradigma možného kompromisu mezi inflací a nezaměstnaností skončilo v koši. Nastoupila nová institucionalizace centrálních bank a měnověpolitické cíle zavazující se k potírání inflace a cenové stabilitě.

REKLAMA

Zpět ale k Gowlandovým úvahám týkajícím se inflace na poli nemovitostí a inflace. V kapitole věnované Měnové regulaci je vedena úvaha, že „změny úrokových sazeb nejsou poctivé vůči stavebnímu průmyslu“.

„Většinu budov stavějí investoři, jejichž finanční operace závisejí na bankovním úvěru. Většina budov byla zakoupena s pomocí půjček. Charakter výpočtů čisté současné hodnoty je takový, že čím má aktivum delší životnost, tím více je jeho žádoucnost ovlivněna změnami úrokových sazeb. Ze všech aktiv mají nejdelší životnost budovy.“ (Gowland, 1990).

Boom výstavby, hypoteční závazky a úrokové sazby

O několik desítek stran knihy Makroekonomie, v kapitole věnované inflaci, Gowland popisuje, jak uvolnění úvěrové politiky ve Spojeném království rozpoutalo boom:

„…boom bytové výstavby závisel ve velké míře na ohromné poptávce osobního sektoru po bydlení, která byla uspokojována díky ochotě přijímat dlouhodobé hypoteční závazky k financování nákupu bytů (domů). … Kromě toho kupci domů (bytů) musejí vzít v úvahu vyhlídky na opětný prodej, které závisejí na celkovém stavu hospodářství a na ochotě jiných lidí vzít na sebe hypoteční závazky.“ (Gowland, 1990).“

„Nezdá se, že inflační vlny v obdobích 1974 až 1975 a 1979 až 1980 byly z větší části předem očekávané, určitě ne dřív než několik málo měsíců předem,“ uvažuje pak o inflačních vlivech 70. letech v kapitole věnované Spotřebě, vypůjčování a spoření Gowland. A i kdyby byly, nominální úrokové sazby by se nebyly dostatečně přizpůsobily tak, aby inflaci kompenzovaly. To vlastně dává v době očekávání inflace racionalitu rychlému nákupu nemovitostí jako pojistky proti inflaci.

V Gowlandově knize nechybí ani vzpomínka na úder, který zasáhl hypoteční závazky v době zvýšení nominálních úrokových sazeb na britských ostrovech: „…hypotečních dlužníků, kteří v obdobích 1972 až 1973, 1978 až 1980 a 1988 až 1989 zažili významné zvýšení (nominálních) hypotečních sazeb. V době, kdy se zrychlovala inflace a prudce rostly ceny domů, zvyšovalo se rychle bohatství hypotečních dlužníků (i když vyšší hypoteční sazby růst cen domů brzy potlačily).“

Kdo před inflací utekl? Jenom bohatí?

Gowland píše i o tom, jak před inflací utekli investoři do reálných aktiv: „…se mohou pojistit tímto způsobem pouze bohatí. … jedinými reálnými aktivy, která byla pro většinu spořitelů skutečně atraktivní, se ukázalo být zboží dlouhodobé spotřeby a bydlení, tj. aktiva poskytující služby přímo jejich držiteli. … Předměty dlouhodobé spotřeby a domy, jejichž doba návratnosti je reálně stanovena, se stávají atraktivnějšími v porovnání s jinými aktivy, když se s inflace zvyšuje (pokud věřitelé nedostávají náhradu v podobě růstu nominálních úrokových sazeb).

Snahy zajistit se proti inflaci, přizpůsobit se, jsou nákladné. Inflace přerozděluje, a může „ochromit schopnost společnosti udržet kooperaci mezi svými členy“. „Inflace přináší zisky jedněm a ztráty jiným,“ popsal zkušenosti inflačních 70 let Heyne, „protože ji lidé nedokáží správně předvídat. Navíc každý nemá stejné možnosti jednat odpovídajícím způsobem, když už inflace vyšla najevo“.

Mnoho druhů cen nelze rychle zvýšit. Mnozí dodavatele si mohou stěžovat na neschopnost zvýšení nákladů rychle přenést na své odběratele. Inflace prostě rozmarně rozděluje. Odtud podle Heyneho pramení averze vůči inflaci. V oněch inflačních 70. letech nakonec nastoupil tlak veřejnosti, aby se s inflací cosi udělalo. Strůjci měnové politiky byli nakonec nuceni zvýšit úrokové sazby, a to i za cenu růstu nezaměstnanosti a ekonomického útlumu. Centrální banky se staly nezávislými na vládách, nastoupila proklamace nezávislé měnové politiky garantující cenovou stabilitu.

Inflace není zadarmo, nepřehlédnutelné jsou náklady na přizpůsobení se. Ceny i náklady je nutné upravovat o inflaci, přizpůsobit svou spotřebu, investice i výdaje v souladu s inflačními očekáváními. Nikoliv náhodou bylo právě v 80. letech vydáno „neuvěřitelné množství brožur, které radí, jak postoupit kupředu, nebo alespoň vyjít nastejno, z období inflace“.

Vstoupit do diskuze Žádný příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.43 Aktuální výše Hypoindexu

2.15%

2.11%

2.07%

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%

2.43%
Historie vývoje


Související články

milostivé léto

Milostivé léto začíná. Jak na něj?

Dlužníci v exekuci pro dluh vůči veřejnoprávnímu subjektu mohou od 28. října do 28. ledna využít institutu milostivého léta. Zaplatí-li věřiteli plnou částku jistiny (a jednorázovou odměnu exekutora), bude jim odpuštěno příslušenství pohledávky.

Text: Veronika Hejná

Foto: Shutterstock

26. 10. 2021

Investoři masivně nakupují nájemní byty

Jakékoliv sklady, retailové parky a moderní kanceláře. Seznam priorit investorů na tuzemském trhu nemovitostí zůstává i po 3. čtvrtletí neměnný. Přesto na něm dochází k určitému vývoji: do bilance se totiž stále viditelněji promítají rezidenční nemovitosti. Konkrétně jde o starší bytové domy i novostavby určené k pronájmu.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

22. 10. 2021


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 



Užíváme cookies, abychom vám zajistili co možná nejsnadnější použití našich webových stránek. Pokud budete nadále prohlížet naše stránky předpokládáme, že s použitím cookies souhlasíte.