Za jakých podmínek je možné dát nájemci výpověď, když byt bez povolení dál pronajímá?

Pronajímatel si svého nájemce často pečlivě vybírá. Svěřuje mu přeci svůj majetek. Navíc je nájemce slabší smluvní stranou, které zákon poskytuje v mnoha ohledech – dokonce bez ohledu jeho vůli – poměrně silnou právní ochranu. A není tak lehké mu dát z bytu výpověď. Přitom ale škoda způsobená na pronajatém domě nebo bytě se po nájemci velmi těžko vymáhá.
Co když ale nájemce byt neužívá, ale bez souhlasu pronajímatele dává do podnájmu třetí osobě nebo dokonce podnajme přes platformu typu Airbnb? Zákon říká, že v takovém případě je možné dát nájemci výpověď. Má to ale jeden háček. Výpověď musí být dostatečně určitá.
Také si přečtěte: Jak roste nájemné v Praze

Za nedovolený podnájem hrozí výpověď pro hrubé porušení povinností nájemce

Zákon rozlišuje možnost dát nájemci výpověď podle stupně závažnosti, a to buď při hrubém porušení anebo při zvlášť závažném porušení povinností nájemce. V obou případech je potřeba, aby jeho jednání dosáhlo určité intenzity.
Bydlí-li nájemce v bytě sám trvale, může dát třetí osobě do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele. Pokud by zde však trvale nebydlel, musel by mít od pronajímatele souhlas, pro který zákon stanoví povinně písemnou formu. Pokud se pronajímatel k písemné žádosti nájemce do jednoho měsíce nevyjádří, nastupuje nevyvratitelná právní domněnka, že tento souhlas udělen byl.
Nejúčinnější ochranou je sjednat zákaz podnájmu přímo v nájemní smlouvě. V takovém případě platí ujednaný zákaz a neudělí-li pronajímatel souhlas výslovně, nesmí nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě dát.
Pokud by nájemce přesto byt někomu třetímu dál pronajal, aniž by byly naplněny výše uvedené podmínky (tedy pronajímatel souhlasil, nebo se do měsíce k písemné žádosti o souhlas nevyjádřil), pak se toto jednání považuje za hrubé porušení povinnosti nájemce.
V takovém případě je možné dát mu výpověď. Je přitom nerozhodné, zda se jedná o nájemní smlouvu, která byla uzavřena na dobu určitou či neurčitou. Tříměsíční výpovědní doba začíná běžet od následujícího měsíce poté, co byla výpověď nájemci doručena.

Náležitostí výpovědi je přesný popis důvodu i poučení

Ve všech případech, kdy dává výpověď pronajímatel, je nutné ve výpovědi přesně popsat výpovědní důvod tak, aby byl skutkově nezaměnitelný. Nájemce má totiž podle zákona vždy právo do dvou měsíců od doručení výpovědi podat návrh soudu, aby přezkoumal její oprávněnost. O tom musí pronajímatel nájemce ve výpovědi též poučit.
Ačkoliv občanský zákoník nestanoví při absenci popisu výpovědního důvodu při hrubém porušení povinností výslovnou sankci, je i zde třeba zřejmě vycházet z ustanovení § 2291 odst. 3 občanského zákoníku. V případě, že pronajímatel neuvede, v čem hrubé porušení povinností spatřuje, lze mít za to, že se k takové výpovědi nebude přihlížet.

V bytě se to střídá

Soud prvního stupně, jehož rozhodnutí bylo potvrzeno odvolacím soudem, v obdobném případě vyslovil neoprávněnost výpovědi pronajímatele vůči nájemci v bytě na Praze 9, když nedostatečně skutkově vymezil výpovědní důvod. Ve jmenovaném případě pronajímatel ve výpovědi uvedl, že „dle sdělení sousedů se to v bytě střídá, studenti, muž se ženou apod.“
Tato obecná formulace bez dalšího (například časového) upřesnění omezila možnost nájemce namítat pravdivost nebo nepravdivost tohoto tvrzení. Pronajímateli zde nepomohl ani argument, že trh s byty prochází zásadní změnou. Stále větší popularitě se těší pronajímání včetně podnájmů přes Airbnb, které znemožňuje pronajímatelům dostát tak přísným požadavkům na určitost výpovědi z nájmu.
Ve věci dovolání pronajímatele proti uvedeným rozsudkům nižších soudů pak Nejvyšší soud ČR vyslovil, že pro případ, kdy jde o nedovolený podnájem bytu, přistoupí pronajímatel k výpovědi obvykle tehdy, když jsou mu známy konkrétní osoby, které bez povolení byt užívají. Tedy jejich jméno nebo alespoň pohlaví či věk nebo národnost.

„Avšak za situace, kdy by nebylo možné osoby pobývající v předmětném bytě konkrétně označit, je zapotřebí zmínit kupříkladu alespoň časové období, v němž k danému porušení docházelo, případně jiné okolnosti, jež by spolehlivě (nezaměnitelně) vymezily konkrétní závadné chování žalobce a umožnily mu tak na výpověď kvalifikovaně reagovat,“ stojí v usnesení Nejvyššího soudu z letošního dubna.

^REKLAMA

Poruší-li tedy nájemce zákaz dalšího podnájmu bytu a není-li možné identifikovat konkrétní osoby, je třeba alespoň uvést, v jakém období byl tento zákaz porušován, jestli šlo o stav dlouhodobý či nikoliv, a to tak, aby byl skutkový stav vymezen nezaměnitelně a bylo možno výpověď soudně přezkoumat.