Sobota 16. listopadu. Svátek má Otmar.

Vyplatí se pronajímat byt přes Airbnb?

Moderní byt - interiér - kuchyň

David Bureš

Vyplatí se v dnešní době pronajímat byt spíš krátkodobě přes Airbnb, nebo vsadit na dlouhodobý pronájem? Možná vás překvapím, ale naprostá většina bytů je pro Airbnb nevhodná. Je to dáno hlavně polohou bytu, ale také jeho vybavením a především cenou.

Ideálním místem pro krátkodobý pronájem je například Praha 1. Turisté chtějí být co nejblíže Staroměstskému náměstí, krásný byt na Vinohradech tedy nikdo moc neocení. Ceny bytů na Praze 1 jsou však hodně vysoké. Byt o 50 m2 se zde dá koupit včetně daně zhruba za 9 milionů korun a více. Navíc je potřeba byt krásně vybavit – pro Airbnb jsou fotky a recenze zásadní. Vybavení tak průměrně vyjde na dalších 500 tisíc korun.

Pokud chcete, aby všechno fungovalo na úrovni, musíte si navíc vybrat i správnou agenturu, která se vám o pronájmy bude starat. Máte-li nabízet kvalitní servis, nevyplácí se řešit všechny služby svépomocí. Překvapilo by vás, kolik práce kolem krátkodobých pronájmů je – obzvlášť pokud chcete nastavit profesionální úroveň služeb. Očekávání hostů je dnes vysoké, přes Airbnb se dávno neubytovávají jen batůžkáři, ale také lidé, kteří by normálně zvolili třeba i pětihvězdičkový hotel. Proto je důležité držet vysoký standard.

Statistiky ukazují, že majitelé, kteří se rozhodnou poskytovat všechny služby svépomocí, vydrží provoz krátkodobých pronájmů v průměru šest až dvanáct měsíců. Díky náročnosti celého procesu pro ně činnost není udržitelná a ve výsledku jen ztratí spoustu peněz na investicích do vybavení.

Pokud se navíc nepodaří udržet vysokou kvalitu ubytování, prodejní ceny za noc se budou radikálně snižovat a mimo sezónu můžete skončit s prázdným bytem bez zájemců o pronájem. Porovnáte-li pak příjmy s výší celkové počáteční investice, můžete se dobrat děsivých výsledků.

Z naší statistiky vychází, že dobře spravované byty v centru města vynáší v čistém, po odečtení nákladů za správu, městské poplatky a daně, výnos mezi 8 – 12 % ročně.

Pro srovnání – z bytu na dlouhodobý pronájem ve středním okruhu Prahy získává majitel dle naší statistiky asi 8 – 11 % ročně.

U dlouhodobých pronájmů navíc nevzniká politické riziko spojené s regulací ani statisícové investice do vybavení. Ale hlavně – nemovitost vhodná k dlouhodobému pronájmu vychází průměrně na 4 miliony. Navíc je podobných nemovitostí na výběr mnohem více než bytů, které by přilákaly turisty na krátkodobý pobyt.

Pokud tedy zvažujete investici do nemovitosti, rozhodně doporučuji nejprve získat dva či tři byty pro dlouhodobý pronájem, a teprve potom investovat do jednoho na krátkodobý. A to vždy pouze s profesionální správou, která vám rozhodně zajistí vyšší a stabilnější výnosy, než jste schopni zvládnout na vlastní pěst.

A na závěr jeden konkrétní příklad. V roce 2018 jsem měl možnost porovnat dvě podobné nemovitosti v podobné lokalitě. O jednu jsme se starali profesionálně a na počátku ji s pomocí architektky nechali kompletně zmodernizovat. Zároveň jsme převzali podobnou nemovitost o ulici vedle, kde se majitel snažil objekt spravovat sám, aby nemusel platit agenturu, a navíc ani neplatil poplatky a daně. Přes to všechno byla naše nemovitost pro klienta v čistém o 63 % výnosnější než ta spravovaná svépomocí. Klientovi jsme navíc ušetřili mnoho času a starostí.

Autor je expertem na investiční nemovitosti v Praze. Tedy jak sehnat ty výnosné nad 7 % p.a. a na to, jak v současných nemovitostech vydělat o 20 % více. 

Předchozí článek: «
Následující článek: »

4 komentářů k článku “Vyplatí se pronajímat byt přes Airbnb?”

  1. Robin napsal:

    Dlouhodobé pronájmy a jejich výnos?
    Dobrý den, pane Bureši. Také se věnujeme krátko i dlouhodobému pronájmu, ale velmi mne zarazilo číslo 8-11% pro dlouhodobé pronájmy v Praze. Z čeho statistika vychází? Pokud takového výnosu dosahujete – gratuluji. Porovnáváte s dnešními kupními cenami nebo s pořizovací cenou před 2-4 lety? Pro jak velké byty (m2) se toto číslo vztahuje? Nechci Vás chytat za slovo, pouze jsem čekal číslo o 3-4% menší. Dovolte mi základní matematiku – 6 MCZK byt s 10% výnosem by měl mít roční příjem 600tis, tzn 50tis měsíčně. Překvapuje mne, že by bylo možné byt v Praze za 6 MCZK pronajmout za 50tis…
    Děkuji za komentář

    1. David Bureš napsal:

      Výnos nemovitostí nad 10% p.a.
      Dobrý den, pane Robine. Děkuji za otázku a rád odpovím, ale vaše otázka je na trochu delší vysvětlování. Zkusím tedy zjednodušit. Výnosnost 8 – 11% je výnosem z vlastního kapitálu vloženého při koupi nemovitosti. Tedy včetně výdaje na daň. Pokud se použije hypotéka se kterou se správně pracuje v následujících letech, tak se dá získat i vyšší výnosy. Většina lidí si však na počátku pouze hypotéku zřídí a tím to končí. Proto se bavíme o průměrném ročním výnosu v horizontu třeba 3 let nebo 10 let. Navíc byty pro klienty vyhledáváme a spravujeme v cenové relaci kolem 4 mil. Kč ze kterých je kolem 15 tis. měsíčně. U krátkodobých naopak stejná 50m2 jednotka pak vychází kolem 9 – 10 mil. Kč. Důležité je pracovat kromě čistého cashflow i s úvěrovým cashflow a zhodnocením nemovitosti v dlouhém čase. U nás se nemovitosti kupují na dlouhou dobu. Rozhodně nespekulujeme v krátkém čase. Hodně lidí však chybně počítá výnos vůči pořizovací ceně, ale je potřeba počítat čistý výnos proti vlastnímu vkladu. Tím chci říci, že je lepší mít 5 bytů na úvěr než 1 za hotové.

      1. D. napsal:

        Finanční páka
        Lákáte tedy klienty na vyšší výnos při použití silné finanční páky a vůbec se neobtěžujete zmínit rizika s tím spojená?

        1. David Bureš napsal:

          Proč to má smysl?
          Dobrý den, nikoho nelákám. Každý si může vybrat podle své chuti. Pokud však řešíme efektivní správu a pronájem, tak úvěr používáme dle možností daného klienta tak, aby to bylo pro něj bezpečné. A to se řeší vždy individuálně. Ale toto není předmětem tohoto článku, který měl pouze ukázat jeden z pohledů na tuto oblast.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *