Zpřísnění hypoték: Kdo dosáhne na výjimku?

Hypotéky i nemovitosti zdražují. ČNB navíc od 1. října uštědřila dostupnosti vlastního bydlení další ránu v podobě přísnějších pravidel poskytování hypoték. Celková výše dluhu žadatele o hypotéku nebude smět překročit devítinásobek celkového ročního příjmu (DTI) a zároveň měsíční splátka dluhu 45 procent jeho čistého měsíčního příjmu (DSTI).
Na hypotéku v dostatečné výši by podle odhadů nemusela dosáhnout až pětina zájemců. ČNB ovšem umožňuje u pěti procent nově poskytnutých úvěrů nastavené hodnoty DTI a DSTI překročit, a to ve specifických případech. Teoreticky by do této výjimky mohl spadat každý dvacátý žadatel o hypotéku.
Banky potvrzují, že jsou připravené tyto výjimky využívat a shodují se na tom, že budou posuzovat případy individuálně. „Nemáme stanoveny žádné jasně dané podmínky, komu pětiprocentní výjimku udělíme a komu ne. Případy posuzujeme individuálně, a proto předem nevíme, kdy tuto možnost využijeme,“ uvedl tiskový mluvčí Fio bank Jakub Heřmánek.
Banky tedy přiznávají, že nemají žádný soupis pravidel pro udělování těchto výjimek. Podle poradce České bankovní asociace (ČBA) Vladimíra Staňury půjde především o to, s jakou pravděpodobností bude žadatel o hypotéku schopen úvěr splácet.
„Hlavní kritérium bude to, že žadatel o hypotéku bude vykazovat vysokou pravděpodobnost splacení úvěru. Banka bude muset obezřetně posoudit a zdokumentovat rizikovou charakteristiku klienta. Pokud usoudí, že i přes překročení daného ukazatele DTI nebo DSTI, je žadatel schopen s vysokou pravděpodobností úvěr splácet a splatit, může banka takovou výjimku poskytnout,“ vysvětluje Vladimír Staňura.
O vysoké pravděpodobnosti splácení pro udělení výjimky ostatně hovoří i vyhláška ČNB, konkrétní případy ale neuvádí. Udělit výjimku mohou tedy podle ČNB poskytovatelé „pouze v odůvodněných případech, kdy je na základě obezřetného posouzení rizikových charakteristik klienta shledána a dokumentována vysoká pravděpodobnost splacení takového úvěru.“

Zajděte si pro hypotéku do vlastní banky

Banky přiznávají, že větší šanci na udělení výjimky budou mít jejich dlouholetí klienti. „Přes tyto hranice budeme skutečně poskytovat pouze individuální výjimky. Budou přístupnější našim stávajícím klientům, kteří používají Equa bank, jako svoji hlavní banku,“ vysvětluje tisková mluvčí banky Markéta Dvořáčková.
Rozhodovat budou ale i další faktory. „Obecně se dá říci, že o schválení úvěru pro klienty, kteří nebudou splňovat kritéria daná ČNB, budou rozhodovat faktory jako stabilita zaměstnání, výše příjmu domácnosti či počet dlužníků,“ uvedl Marian Holub, produktový manažer pro hypotéky finanční skupiny Wüstenrot.

Nižší LTV nebo více spolužadatelů

Překročit jeden z ukazatelů bude podle bank možné v případě, že riziko bude kompenzováno jinými ukazateli. Roli bude tedy hrát například i maximální výše poskytnutého úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV).
„Pokud klient nesplní navrhované limity na DTI a DSTI, může banka v rámci individuálního posouzení žádosti o hypotéku přihlédnout k dalším faktorům. Mezi takové patří například celková výše příjmů a nákladů, počet žadatelů nebo LTV. Pak lze smlouvu na výjimku schválit,“ uvedl Tomáš Kostrhoun, Senior manažera pro úvěrové produkty MONETA Money Bank.
Současná pravidla ČNB umožňují poskytnout hypotéku až do výše 90 procent zástavní hodnoty. Ideálně by ale měl mít zájemce o hypotéku alespoň 20 procent vlastních prostředků. Pokud tedy bude mít žadatel více vlastních prostředků nebo další nemovitost, kterou může zastavit, banky budou shovívavější.
„V Hypoteční bance si zakládáme na individuálním přístupu k výjimkám a vždy je to kombinace celé řady faktorů. Nízké hodnoty LTV jsou obecným pravidlem, ale bude záležet i na konkrétním obchodním případu a jeho rizikovosti,“ uvedl Vladimír Vojtíšek, člen představenstva a vrchní ředitel pro rizika a finance Hypoteční banky.
Kromě vyššího podílu vlastních zdrojů a nižší LTV, bude například Sberbank brát v úvahu i odůvodněný předpoklad navýšení příjmů v blízké budoucnosti. „Například blížící se konec mateřské dovolené, kdy budeme mít doloženo, že budoucí příjmy budou dostatečné pro splnění podmínek,“ vysvětluje tisková mluvčí banky Radka Černá.

Pozor na záznamy v registrech

Rizikovost klientů posuzují banky také ze záznamů v registrech. Modrá pyramida stavební spořitelna upozorňuje, že pokud klient nesplňuje ani jeden z ukazatelů DTI a zároveň DSTI, nesmí mít pro udělení výjimky jakýkoli negativní záznam v registrech.
„Spadá sem například i opožděná úhrada splátky faktury za vyúčtování telekomunikačních služeb,“ uvedl Michal Naď, regionální ředitel společnosti Bidli.
Nová pravidla vydává centrální banka formou doporučení. Pro banky nejsou sice závazná, přesto se jimi vesměs řídí. Přísnější pravidla poskytování hypoték jsou tak další kapkou smrtelného mixu pro hypotéky. Neznamená to ovšem, že zájemci nebudou mít žádnou šanci získat hypotéku. Budou ale muset slevit ze svých nároků a smířit se s levnější nemovitostí v méně atraktivních lokalitách. Nejhorší bude situace pro samožadatele či žadatele již zadlužené.