Zchladí přísnější pravidla hypoték realitní trh?

12.09.2018

Byty pokračují ve zdražování a hypoteční sazby se stále drží nízko. Poptávka po hypotékách v posledních týdnech před zavedením dalších hypotečních pravidel sílí. Česká národní banka (ČNB) chce novou regulací zchladit realitní trh. Jak se omezení promítne do hypotečních sazeb a cen nemovitostí?

Od 1. října začnou platit přísnější pravidla pro poskytování hypoték. Banky budou kontrolovat, aby výše celkového dluhu klienta nepřekročila devítinásobek jeho ročního čistého příjmu a měsíční splátky úvěru nebyly vyšší než 45 procent jeho čistého měsíčního příjmu.

Hypoteční sazby vzrostou na tři procenta

Hypoteční banky v rámci konkurenčního boje ještě před zavedením tvrdší regulace lákaly v letních měsících zájemce o hypotéku na slevy z úrokových sazeb hypoték. Léto však pomalu končí, banky se připravují na přísnější pravidla a jejich zdroje se prodražují.

„Se spuštěním nových omezení lze očekávat návrat většiny bank ke standardní úrokové politice navázané aspoň volně na vývoj sazeb na finančním trhu. Do konce roku tak lze čekat nárůst hypotečních úrokových sazeb o nějakých 0,4 procentního bodu,“ uvedl analytik České spořitelny Michal Skořepa.

Průměrná úroková sazba podle Fincentrum Hypoindexu v červenci stagnovala na úrovni 2,5 procenta. Průměrná hypoteční sazba by se tak na konci roku mohla pohybovat u hranice tří procent.

Spíše než nová regulace ale ovlivní hypoteční sazby zvyšování základních úrokových sazeb ČNB. Potvrzuje to i generální ředitel a předseda představenstva Ekospolu Evžen Korec: „Nesystémové zásahy ČNB do hypotečního trhu nebudou mít na úrokové sazby hypoték takový vliv, jako postupné zvyšování základní úrokové sazby. Očekávám, že průměrná hypoteční sazba na konci roku vzroste na tři procenta.“

Vývoj inflace naplňuje prognózy ČNB, proto můžeme podle odborníků očekávat další zvýšení základních sazeb již na konci září. „Růst úrokových sazeb na zářijovém zasedání bankovní rady se zdá být téměř jistý,“ uvedl Jan Bureš, hlavní ekonom Patria Finance.

Zchlazení cen nepřijde

Růst cen nemovitostí sice v letošním roce zpomalil, přesto mají ceny stále vzestupnou tendenci. Výjimkou jsou některé regiony. „Například v oblasti Vysočiny nebo Olomouckého Kraje narazily ceny na svůj strop,“ uvedl Martin Fojtík, provozní ředitel Fincentrum Reality.

Přísnější pravidla hypoték se promítnou do nižší poptávky po hypotékách a potažmo poptávky po nemovitostech. Poptávka by ale přesto mohla podle analytika České spořitelny Michala Skořepy klesnout jen mírně: „Poptávka po hypotékách – možná s výjimkou Prahy – podle mého soudu poklesne jen mírně, protože mnozí zájemci o bydlení si v případě potřeby přivedou spoludlužníky, kteří jim pomohou splnit nové limity.“

Ke skokovému poklesu poptávky po nemovitostech by dojít nemělo, část poptávky by totiž mohli převzít investoři. „Roli poptávajících ze strany běžných rodin postupně přebírají investoři, a to především čeští investoři, kteří hodlají byty pronajímat. Zájem mají prioritně o dlouhodobé nájemníky,“ vysvětluje Marcela Fialková.

Ani pokles poptávky kvůli horší dostupnosti hypoték ale ceny nemovitostí nezchladí. „Mírný pokles poptávky nebude doprovázet ten efekt, který centrální bankéři nejspíš očekávali. Ceny nového bydlení totiž neklesnou, protože jejich výše není způsobena vysokou poptávkou, ale zcela mizivou nabídkou,“ říká Evžen Korec.

Problém tedy stále tkví v nedostatečné nabídce. V současné době je v nabídce všech developerů v Praze celkem 4 350 nových bytů, a to je podle tiskové mluvčí Central Groupu Marcely Fialkové velmi málo. Jen v loňském roce se prodalo 5,5 tisíce nových bytů.

A ani budoucnost nevěští nic dobrého. „I nadále bude více zájemců, než dokáží developeři pokrýt. V Praze se na tom nic nezmění ani v následujících měsících, protože povolování staveb zcela zamrzlo,“ vysvětluje Evžen Korec.

Během července byla podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) zahájena výstavba pouze dvaceti bytů v bytových domech a v červnu 78 nových bytů. Počty zahájených bytů ukazují, jak se bude vyvíjet úroveň dokončených bytů zhruba za rok a půl.

Stagnace, mírný růst či další tlak na ceny?

„Dostupnost hypotečních úvěrů se od října sice sníží, nicméně aktuální převis poptávky nad nabídkou nenahrává tomu, že by na pražském trhu mělo dojít k ochlazení cen. Pro zbytek letošního roku a rok 2019 očekávám setrvalou úroveň cen nemovitostí, případně mírný nárůst v tzv. top lokalitách,“ odhaduje vývoj Lukáš Maděra, Ředitel prodeje a zákaznické péče, Skanska Reality.

Ceny nemovitostí by měli mírně růst i podle Martina Fojtíka: „Nicméně už nyní je vidět zpomalení růstu cen. V příštím roce očekáváme v Praze meziroční růst kolem sedmi procent. V ostatních regionech stagnaci nebo mírný růst do tří procent.“

V dlouhodobějším horizontu by mohlo podle předsedy představenstva společnosti Trigema Marcela Sourala dojít k většímu tlaku na ceny nového bydlení. Nabídky nových bytů by se ovšem musela navýšit.

„Pokud jich bude na trhu chybět tolik, jak je tomu nyní, nic se příliš nezmění. Ceny budou dál růst, protože omezená nabídka nebude schopna poptávku uspokojit. Počítáme totiž s tím, že kroky ČNB mohou sice do jisté míry zájem o nové nemovitosti utlumit, pokud však nabídka zůstane na nízké úrovni, snížené poptávce se ani pak nevyrovná. V současnosti jen na pražském rezidenčním trhu chybí v nabídce okolo dvou tisíc bytových jednotek, což je způsobeno zejména komplikovaných procesem schvalování nových projektů,“ říká Marcel Soural.