Investiční trh ve střední a východní Evropě zůstal v první polovině roku 2026 stabilní na 5,4 miliardách eur

Aktuální pololetí definovaly tři strukturální změny. První je výrazná koncentrace regionální likvidity v Polsku. Jeho podíl na celkovém investičním objemu SVE se během jednoho roku zvýšil ze zhruba třetiny na 56,7 %, zatímco Česká republika, lídr regionu za celý rok 2025, klesla na druhé místo. Druhým faktorem je omezená nabídka produktů. Na několika trzích, nejvýrazněji v České republice, dnes není hlavním limitem nedostatek kapitálu, ale nedostatek kvalitních investičních aktiv institucionální kvality dostupných k prodeji. Třetí změnou je posun ve zdrojích kapitálu. Domácí kapitál zůstává na jednotlivých trzích dominantní, přeshraniční investice v rámci SVE oslabují. To vytváří prostor pro západoevropský kapitál, zejména z Německa. Podíl kapitálu pocházejícího ze SVE klesl z 64,8 % na 55,0 %, zatímco západoevropský kapitál svůj podíl téměř zdvojnásobil z 12,8 % na 22,7 %.

Jeff Alson, vedoucí oddělení kapitálových trhů pro logistiku a průmyslové nemovitosti v regionu EMEA, Cushman & Wakefield: „Omezená nabídka investičních příležitostí v Česku je zřejmá zejména ve srovnání s objemem kapitálu, který investoři chtějí na trhu alokovat, což se v posledních šesti měsících promítlo do cenové úrovně. V Polsku se sice ve většině sektorů zlepšuje trh na straně nájemců a přináší vlastníkům budov rostoucí výnosy, investiční trh to však zatím nereflektuje. Proto Polsko ve srovnání s širším evropským trhem může nabízet atraktivní investiční příležitost.“

Poptávka nájemců v regionu SVE posílila i přesto, že se investiční objemy podle sektorů vyvíjely rozdílně. Hrubá poptávka po průmyslových prostorách vzrostla od začátku roku o 16,5 %, což patří mezi nejsilnější hodnoty za posledních několik let. Investiční objem v průmyslovém segmentu však meziročně klesl regionálně o 45 %. Důvodem byla vysoká srovnávací základna z roku 2025, kterou tvořily jednorázové portfoliové prodeje. Neobsazenost kancelářských prostor v hlavních městech SVE klesla na 10,0 %. To podpořilo meziroční nárůst investičního objemu v kancelářském segmentu o 13 %, přičemž v Česku a Polsku objemy nadále brzdí omezená nabídka produktů, nikoli slabá poptávka investorů.

Investice do maloobchodu vzrostly meziročně o 24 % tažené především polskou akvizicí 70% podílu v Galerii Posnania za 370 milionů eur. Hotelový segment naopak meziročně klesl o 50 % na 314 milionů eur, zejména kvůli srovnání s mimořádně silným prvním pololetím roku 2025. Přesto zůstal nad pětiletým průměrem před rokem 2025.

Polsko zaznamenalo v první polovině roku 2026 objem 3,1 miliardy eur, meziročně o 80,4 % více. Šlo o jeho nejsilnější první pololetí od roku 2018. Růst podpořily větší transakce, rostoucí portfoliová aktivita a pokračující investorská poptávka napříč maloobchodem, logistikou a vybranými kancelářskými segmenty. Průměrná velikost transakce v zemi vzrostla na přibližně 45,7 milionu eur z 22,6 milionu eur o rok dříve a portfoliové transakce vzrostly na 42 % polského objemu ze 14 %.

Česká republika zaznamenala objem 1,2 miliardy eur, meziročně o 40,7 % méně. Pokles odráží absenci velkých jednorázových portfoliových transakcí, které charakterizovaly rok 2025, nikoli zhoršení základních ukazatelů trhu s nemovitostmi. Maďarsko pokračovalo ve svém zotavení z roku 2025 a vzrostlo meziročně o 42,6 % na 495 milionů eur. Trh podpořila první velká prodejní transakce obchodního centra v zemi od roku 2019.

Jinde zaznamenaly pokles oproti předchozímu roku Slovensko (225 milionů eur, pokles o 57,6 %), Rumunsko (211 milionů eur, pokles o 46 %), Bulharsko (144 milionů eur, pokles o 24,1 %) a Srbsko (47 milionů eur, pokles o 77,7 %), což z velké části odráží omezenou dostupnost produktů a vysoké srovnávací základny, nikoli plošné zpomalení poptávky.

Marie Baláčová, vedoucí oddělení průzkumu trhu pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Změna ve zdrojích kapitálu patří k nejvýznamnějším zjištěním tohoto pololetí. Podíl německého kapitálu na regionálním objemu vzrostl z 1,6 % na 11,4 %, zatímco podíl kapitálu ze zemí střední a východní Evropy klesl v důsledku útlumu odchozích investic z Česka. Jde o významnou změnu v tom, kdo nyní určuje tempo cenotvorby v regionu.“

Několik trhů je nastaveno na silnější druhé pololetí, než by samotné objemy z prvního pololetí naznačovaly. Bude však záležet na dokončení transakcí, které jsou v současnosti předmětem jednání. V  Rumunsku se do konce roku očekává uzavření retailové portfoliové transakce a prodej logistické nemovitosti v souhrnné hodnotě zhruba 530 milionů eur, v Bulharsku čeká přeshraniční retailová transakce v hodnotě přibližně 122 milionů eur na regulatorní schválení. Rozpracované transakce v Polsku napříč kancelářemi, maloobchodem a logistikou s dlouhodobými nájmy naznačují, že jeho současná regionální dominance pravděpodobně přetrvá do konce roku. Rumunská inflace a politická nejistota mohou nadále ovlivňovat časování transakcí, zatímco zlepšující se důvěra investorů v Maďarsku otevírá prostor pro včasné využití nových příležitostí.

Tabulka 1: Investiční objem SVE podle zemí, H1 2026

Zdroj: Cushman & Wakefield