Trhy s moderními kancelářskými nemovitostmi v Praze, Bratislavě, Budapešti a Bukurešti se mohou potýkat s nedostatkem

V Praze opět nebyla zahájena výstavba žádné nové administrativní budovy. Celková poptávka meziročně klesla o 34 %, přičemž 50 % tvořily renegociace. V porovnání s dalšími zeměmi střední Evropy má Praha nejnižší míru neobsazenosti – na konci 3. čtvrtletí 2023 představovala 7,4 %. Výše nájemného je v hlavním městě Česka naopak nejvyšší z celého regionu.

Milan Kilík, vedoucí oddělení kancelářských pronájmů iO Partners v Praze, komentuje: „Mezi jednotlivými lokalitami vnímáme velké rozdíly. Zatímco někteří pronajímatelé těží z moderních projektů v nejvyhledávanějších lokalitách a využívají indexaci ve svůj prospěch, jiní se svými komerčními projekty ve starších budovách a v okrajových lokalitách bojují s tím, jak přilákat, a hlavně udržet své nájemce, což vyvolává obavy z neobsazenosti. Vzhledem k tomu, že v nadcházejících letech bude na trh dodán omezený počet kancelářských prostor, je velmi pravděpodobné, že se nájemné nesníží, ale naopak se vyšplhá na ještě vyšší úroveň, než jakou vidíme dnes. Vzniklá poptávka by naopak měla projektům v těchto lokalitách nahrávat. Nájemci reprezentováni svými zástupci, kteří potřebují jednat o nových prostorách, můžou během těchto měsíců těžit z výhodných nabídek.”

Podíváme-li se na trh střední a východní Evropy podrobněji, meziročně došlo k poklesu hrubé realizované poptávky v Praze (o 34 %) a Bratislavě (o 23 %), zatímco ta vzrostla v Budapešti (o 34 %) a Bukurešti (o 95 %). K vyšší míře renegociací dochází v celém regionu. Částečně to souvisí s nájemním cyklem, neboť končí smlouvy ze silné poptávky v předchozích letech, což byl případ Bukurešti a Budapešti. Kombinace vysokých nákladů na stěhování a nákladných fit-outů navíc nutí nájemce častěji přejednávat smlouvy ve stávajících prostorách, což se ukázalo na pražském realitním trhu.

Na všech čtyřech trzích s moderními kancelářskými nemovitostmi vzrostla meziročně neobsazenost, přičemž nejnižší míru neobsazenosti zaznamenala Praha (7,4 %), zatímco nejvyšší podíl neobsazených kanceláří měla Bukurešť (14,5 %). V Bratislavě a Budapešti přesáhla míra neobsazenosti ve třetím čtvrtletí 2023 hranici 13 %.

^REKLAMA

Vysoké stavební náklady a nejistá ekonomická situace v Evropě ovlivňují budoucí výstavbu nových kanceláří ve velké části regionu. Konkrétně v Praze a Bratislavě v roce 2025 očekáváme nedostatečnou nabídku nových kanceláří, přičemž na pražském trhu nebyla v posledních 15 měsících zahájena výstavba žádných administrativních prostor. To může vést k přetlaku poptávky a s tím souvisejícím růstem nájmů a vyšší konkurencí mezi nájemci.

V Bratislavě je nasycenost trhu s kancelářskými prostory dalším faktorem, který ovlivňuje vývoj developerských projektů. Podle posledních údajů se v roce 2024 neočekává výstavba žádné nové kancelářské budovy a aktuálně je ve výstavbě pouze jedna budova o rozloze 10 000 m² s plánovaným dokončením v roce 2025. Do konce roku 2027 má být dodáno více než 100 000 m² nových kanceláří. Z této relativně slabé nabídky budou těžit nově dokončené kanceláře, které mají v současnosti vyšší míru neobsazenosti.

V Bukurešti omezuje novou výstavbu hned několik faktorů – nízká čistá poptávka, podpronájmy či zmenšování kanceláří kvůli hybridnímu stylu práce a vysoká neobsazenost. Další faktory, které platí v celé střední a východní Evropě, jsou vysoké stavební náklady, vysoké úrokové sazby a v neposlední řadě již zmíněná celková ekonomická nejistota.

Výjimkou v tomto trendu je Budapešť, kde je v současné době ve výstavbě téměř 280 000 m² kanceláří s plánovaným dokončením do konce roku 2026. 170 000 m² z nich je plánováno k dodání v roce 2024. Je nezbytné si uvědomit, že navzdory zvýšené stavební aktivitě v Budapešti, která překonává Prahu, Bratislavu a Bukurešť, dochází v Budapešti k celkovému poklesu stavební činnosti. Od roku 2019 si Budapešť trvale udržuje nejvyšší objem rozestavěných budov v regionu, ale podobně jako další země i Budapešť zaznamenává pokles developerské aktivity. Uklidňující je, že více než 40 % předpokládané výstavby pro rok 2024 je již předpronajato. To zajišťuje, že míra neobsazenosti se v Budapešti pravděpodobně nebude rychle zvyšovat.

Blanka Vačkova, vedoucí oddělení výzkumu iO Partners v České republice, uzavřela: „Kancelářské trhy ve střední a východní Evropě momentálně čelí výzvě klesající nové poptávky v důsledku vysokých nákladů, zavádění hybridního způsobu práce a celkové ekonomické nejistoty. Další výzvou je oddalování nové výstavby. I když v posledních dvou letech došlo k růstu nájemného, vysoké náklady na financování a výstavbu, jakož i zvyšování yieldu, zhoršily ekonomické vstupy natolik, že za současné hladiny nájemného nedává ekonomický smysl stavět. Vysoká míra neobsazenosti, která se s výjimkou Prahy pohybuje nad 13 %, je dalším faktorem, který zesiluje nejistotu. Výjimkou v tomto směru, pokud jde o budoucí development, je Budapešť, kde momentálně probíhá čilá výstavba, zatímco v Praze, podobně jako v Bratislavě, Bukurešti nebo ve Varšavě se současný development nachází pod hranicí před-covidových let. V Praze v tomto směru hrozí, že v následujících letech bude na trhu nedostatek nových kanceláří.”