Výpovědní důvody
Vymezíme výpovědní důvody pronajímatele ke skončení nájmu bytu, resp. nájmu domu, které se vztahují k nájmu na dobu určitou i neurčitou. Nový občanský zákoník tak stanovuje, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době z těchto důvodů:
- poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu;
- je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;
- má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat; nebo
- je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Blíže k některým důvodům
Nový občanský zákoník výslovně nevymezuje situace, které lze považovat za hrubé porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu, vždy se tak bude zkoumat intenzita zásahu nájemce do práv pronajímatele. Příkladem by zřejmě mohlo být nezaplacení nájemného za dobu alespoň dvou měsíců, nezaplacení jistoty, neodstranění poškození bytu.
Výpovědní důvod vztahující se k úmyslnému trestnému činu nájemce chrání dobré mravy a veřejný pořádek v domě tak, aby nedošlo k útokům vůči pronajímateli a osobám žijícím v domě.
Z hlediska výpovědního důvodu z důvodu nutnosti vyklizení bytu pro veřejný zájmem se může jednat například o situace, kdy bude vydáno rozhodnutí o demolici domu, či provedení změn na stavbě domu, a tak nebude možné byt využívat.
Jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu by měl být srovnatelný významem s předchozími výpovědními důvody, kdy sporné výklady budou úkolem soudů.
REKLAMA
Tip: Nový občanský zákoník vymezil nové ustanovení pro ochranu práv nájemce jakožto slabší smluvní strany. Lze platně sjednat smluvní pokutu v nájemní smlouvě ve prospěch pronajímatele? A na jaká zakázaná ujednání je třeba dávat pozor? Více čtěte v článku „Zakázaná ujednání aneb Co vám v nájemní smlouvě neprojde“.
Ochrana nájemce
Nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem je koncipován k ochraně slabší smluvní strany, tedy nájemce. Pronajímatel je povinen ve výpovědi z nájmu bytu uvést výpovědní důvod a poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Nájemce má právo podat návrh soudu k přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
Poznámka: Specifickým důvodům výpovědi z nájmu na dobu neurčitou se bude věnovat další článek.
Vzhledem ke složitosti problematiky, kdy uvedený článek nemůže informovat o veškerých náležitostech spojených s výpovědí nájmu, doporučujeme v případě řešení obdobné problematiky konzultovat s právníkem k posouzení veškerých aspektů vašeho případu, a to i s ohledem na vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.
