Stavební spoření, nebo hypotéka? Úroky nejsou vše!

Zastavil se u mne klient s tím, že chce investovat do nemovitosti a přinesl mne nabídku od stavební spořitelny s překlenovacím úvěrem. Upřímně, aby se v tom … vyznalo (že by záměr stavebních spořitelen?). Chudák klient – X stránek s miliony čísel, a které je vlastně to správné? Transparentnost nulová – spíše blížící se k absolutnímu bodu mrazu.

Hlavní argument zástupce/zástupkyně dané spořitelny byl: „Platíte úroky a ještě si spoříte, a ty naspořené úroky vykompenzují ty zaplacené, a tak vlastně nula od nuly pojde.“ A naše tradiční: „A úvěr můžete splatit kdykoliv.“ Ufff…

Sazba u překlenovacího úvěru je 3,4 %. A z řádného úvěru? Tu jsem v nabídce zaslané klientovi stavební spořitelnou nenalezl, ale pokud vezmu v potaz cca 1,4 mil. Kč zůstatek úvěru v době přidělení cílové částky a modelový propočet je správný, tedy splátka úroků a jistiny je 16 818 Kč, vychází mi „krásných“ 6 % p.a.

Klient argumentoval, že ví, jaký bude mít přeplatek. No jasně, je krásné vědět, na čem člověk je. O přeplatcích na hypotečním úvěru opět psal p. Zámečník ve svém článku: Hypotéka: Kolik přeplatíte, není důležité.

Nicméně přeplatek by tedy rozhodně neměl být tím hlavním motivujícím prvkem. Jde také o flexibilitu, možnosti mimořádného doplácení/splácení/refinancování úvěru. A to ve fázi překlenovacího úvěru v zásadě (u některých) stavebních spořitelen není možné (u dané modelace dané stavební spořitelny naprosto vyloučeno).

Tabulky: Srovnání hypotečního úvěru a stavebního spoření dle nabídky stavební spořitelny

V tabulách naleznete srovnání, když si klient založí stavební spoření s překlenovacím úvěrem dle nabídky stavební spořitelny, a nebo si na stejnou výši vezme hypoteční úvěr. Podíváme-li se na Fincentrum Hypoindex (průměrných sazeb u hypotečních úvěrů), zjistíme, že za cca 10 let zpětně se průměrná sazba pohybuje kolem 4,4 % p.a. Měli jsme doby, kdy sazby byly na 4 %, 5,5 % a nyní na 3 % p.a. Vzal jsem tedy jakýsi průměr. I proto v nabídce na hypoteční úvěr není nabízená sazba 3 % p.a. (dnešní), protože tu nemůžeme garantovat po celou dobu, ale jen po dobu fixačního období. Ale průměr 4,4 % p.a. po celou dobu trvání smlouvy o hypotečním úvěru je číslo reálné. Zjistíme tedy, že i když stavební spořitelna nabízí úrok 3,4 % a hypoteční úvěr 4,4 %, celkový přeplatek je v zásadě stejný i na stejný počet let (pro spořitelnu hraje o 3 měsíce kratší úvěr). Jak je to možné? V konstrukci splácení překlenovacího úvěru.

Je dobré říci, že ve fázi překlenovacího úvěru platíte sice nižší úroky než např. u hypotečního úvěru, ale stále ze stejného základu – z celé cílové částky. U hypotečního úvěru se podíl úroků na splátce každý měsíc mění. (Blíže viz např. Anuitní splátka hypotéky: Co přináší?)

A v tomto propočtu je klíč k tomu, proč stavební spořitelny zajímá překlenovací úvěr a nikoliv řádný. V překlenovací fázi klient zaplatí 850 680 Kč úroků a v řádném úvěru „jen“ 267 756 Kč. Proč by vás stavební spořitelna měla nechat refinancovat ve fázi překlenovacího úvěru, když tato fáze je pro ni nejvýnosnější? Úvěr od stavební spořitelny lze splatit kdykoliv, ale pouze ŘÁDNÝ! Tedy ten, kdy jste spořitelně zaplatili již cca 80 % úroků.

A závěr? Pozor na překlenovací úvěry a pozor na lákavá čísla úroků u stavebních spořitelen. Dívejte se na hypoteční sazby s dlouhodobým horizontem. Pokud možno, vyhněte se překlenovacímu úvěru, seč to půjde. Spořte si do stavebního spoření za účelem využít ŘÁDNÉHO úvěru v pozdější fázi na drobnější rekonstrukce.

Stavební spoření není špatný produkt, jen se musí umět používat

Stavební spoření není a priori špatný produkt. Jen musíte vědět, proč a za jakým účelem si jej chcete uzavřít. Ale to v zásadě u jakékoliv smlouvy, nejen finanční.

Přikládám tedy několik rad pro uzavírání stavebního spoření:

• Stavební spoření používejte ke spoření na 6letých cyklech.
• Vždy s nižší cílovou částkou – např. do 200 000 Kč cílové částky.
• Snažte se platit co nejefektivnější měsíční částku – 1 700 Kč/měsíc.
• Počítejte s tím, že zákonné podmínky se mohou měnit, jako se v minulosti stalo několikrát.
• Např. snížení státní podpory,
• změna účelovosti státní podpory – tedy státní podpora bude vázána pouze na účely k bydlení, k úhradě studia nebo k přesunutí do produktů III. důchodového pilíře.
• Máte-li starou smlouvu, ve většině případů ji neupravujte, neměňte. Můžete tak přijít o výhodné úročení. Zeptejte se na změnu úroků, poplatky za změnu smlouvy, poplatky za navýšení cílové částky.
• Zkuste se vyhnout, seč to půjde, překlenovacímu úvěru ze stavebního spoření.
• Přečtěte si řádně všeobecné obchodní podmínky a sazebníky poplatků a sankcí.
• Zeptejte se sami sebe – proč bych si měl uzavřít tento produkt? Zhodnoťte veškerá jeho pozitiva i negativa. Vezměte si čas na rozmyšlenou.