Daniel Kotula: Očekáváme krizi. Dokud nenastane, ceny nemovitostí neklesnou

Skončila podle vás éra levných hypoték?
Levné či drahé, to je relativní pojem. Kdybyste řekli v roce 2008, že úroky hypoték budou na úrovni 2,8 %, což je dnešní sazba podle Fincentrum Hypoindex, tak by tato sazba byla považována za neskutečně levnou.  Oproti sazbě na konci roku 2016 ve výši 1,8 % je zase aktuální výše úroků drahá.
Důležité je, se na úrokové sazby hypoték dívat v dlouhodobém časovém období a v tomto období vždy klesaly a pravděpodobně klesat nadále budou. Důvodem je politika centrálních bank na celém světě v obdobích krize, kdy se snaží ekonomiku rozhýbat řízeným snižováním úrokových sazeb s očekáváním, že si podniky, vlády a obyvatelé začnou půjčovat, tím se dostanou nové peníze do ekonomiky, a ta se zase rozběhne.
Český nemovitostní trh není až tak starý, takže to nemůžeme vidět, pokud si ale prohlídneme statistiky v západních státech, tak po každé krizi se dostaly úrokové sazby hypoték na nová historická minima, kde chvíli vydržely, jakmile se ekonomika rozběhla, začaly se zvyšovat až do období nové krize, kdy přišel zase jejich pád. Možná se ptáte, proč jsou po každé krizi sazby hypoték na novém minimu, proč nespadnou na poslední nejnižší úroveň. Důvodem je pravděpodobně množství dluhu v ekonomice.
Aby byl dluh udržitelný, úroky musí být čím dál nižší, tedy nejen že sazby po každé krizi spadnou na nová minima, tak jakmile se zase ekonomika rozhýbe a sazby začnou růst, nikdy nevyrostou tak vysoko jako byly před poslední krizí. Jinými slovy, úroky hypoték s krátkodobými výkyvy dlouhodobě klesají.
Jaké sazby tedy můžeme v roce 2019 podle vás očekávat?
Tato otázky souvisí s tím, kdy přijde krize, a to nikdo nedokáže odhadnout přesně. Dokud krize nepřijde, sazby pravděpodobně budou mírně růst, nebude to však nic zásadního, jednak klesá množství půjčovaných peněz a je tedy silnější boj o klienta, také sazby nemohou silně vzrůst, protože vzhledem k aktuálním cenám by totiž zájemci o koupi nedokázali splátky ufinancovat.
Budou teď v kurzu spíše nájmy?
To závisí zejména na stěhovávání nových obyvatel do města. Kde bude vyšší přísun obyvatel, než je nová výstavba, můžeme očekávat tlak na poptávku po nájmech a tím i jejich cenu. Z toho budou těžit také okolní lokality, protože pro mnohé cena nájmu v metropoli již nebude akceptovatelná a tedy se rozhodnou pro levnější lokalitu v okolí a pravidelné dojíždění.
Občas vídám články o tom, že se blíží krize nájemního bydlení. Podle mě již vznikla před rokem, či dvěma, kdy se ceny dostaly na velmi vysokou úroveň vzhledem k příjmům. Nyní bych citelné zhoršení stavu již neočekával, jak ceny bydlení, tak ceny nájmů, a mám tím na mysli hlavně Prahu, jsou na velmi vysoké úrovni vzhledem k příjmům a zásadně výše již nemohou jít, na to lidi prostě nemají.
Jak tedy vidíte rok 2019? Porostou ještě ceny nemovitostí?
Největší potenciál růstu cen nemovitostí se již vyčerpal, a to mám na mysli hlavně Prahu. V regionech cyklus začal později, a tedy bude teprve následovat situaci v Praze. Rok 2018 statisticky znamenal pokles množství prodejů a zvýšení počtu nabídek nemovitostí. Některé nemovitosti na hodnotě připsaly, jednalo se zejména o menší nemovitosti a o levnější kategorii nemovitostí, celkově však cenový boom, tak jak jsme na něj byli zvyklí v předešlých letech, nenastal.
Rok 2019 očekávám v podobném duchu, množství prodejů bude klesat a nabídka se bude rozšiřovat. Pokles cen však zatím neočekávám, pořád platí, že dokud je ekonomický růst, poptávka po nemovitostech je slušná a prodávající nejsou ve finančním tlaku, aby prodali co nejrychleji. Bude se však prodlužovat doba prodeje, bude ubývat množství prohlídek nemovitostí a ten, kdo bude chtít prodat rychle, bude muset nabídnout za dobrou cenu.
To vše bude platit do doby, než přijde ekonomická krize, a ta zatím není viditelná. Na druhou stranu, spuštění krize může přijít rychle a z nenadání, tedy se jí můžeme dočkat i v roce 2019. Uvidíme.
Nastane tedy letos zlom, který jste predikoval loni?
Přesněji řečeno jsem predikoval, že nepřijde dříve než v roce 2019. Aktuálně jsme v očekávání krize, která bude znamenat zvýšení nezaměstnanosti, stagnaci a pokles platů a snížení zisků firem a dokud taková situace nenastane, ceny nemovitostí zůstanou vysoké, a to může být i po celý rok 2019. Pokud bych si však měl tipnout, tak si myslím, že ekonomické problémy nás mohou potkat spíše dříve než později.
Jsou nějaké nemovitosti, kde cena klesá?
Cena nemovitostí může klesnout v lokalitách s nízkou poptávkou a vysokou nabídkou. Například v centru Karlových Varů ceny v uplynulých klesaly, přestože ve většině ČR rostly. Opravdu mírný pokles cen bych očekával také v okrajových lokalitách, kde bude masivní nová výstavba.
Děkuji za rozhovor.