Hypotéky drahé nejsou, ale na úrok 10 procent si už vzpomene málokdo

Je pravda, že úrokové sazby u hypotečních úvěrů stále rostou. Je to ale logické. Po dlouhodobém poklesu se v prosinci 2016 úrokové sazby odrazily ode dna a začaly znovu růst. Nejnižší zaznamenaná průměrná úroková sazba u hypoték je 1,77 procent. Ale zapomínáme na tu nejvyšší.
V polovině devadesátých let chtěl stát podpořit realitní trh, bylo tedy zavedeno hypoteční úvěrování a stavební spoření.  Jenže kdo tehdy získal hypotéku s desetiprocentním úrokem, mohl si mnout ruce. V letech 1995 až 1997 banky poskytovaly hypotéky s úrokem kolem 15 procent. Tak vysoké úročení ukazatel Fincentrum Hypoindex ale nepamatuje. Tento index sleduje průměrné úrokové sazby poskytované bankami od roku 2003.
Nejvyšší zaznamenaná průměrná úroková sazba byla tedy v srpnu roku 2008, kdy dosáhla na hodnotu 5,82 procenta. Tehdy by lidé za dnešní běžnou sazbou byli opravdu rádi. Před deseti lety nebyl paradoxně o hypoteční úvěry nejnižší zájem. Do karet totiž hypotečnímu trhu hrály nízké ceny bytů, které stále klesaly.

Refinancování jako vysvobození

Po srpnu roku 2008 začaly úrokové sazby u hypotečních úvěrů klesat. Kdo si tehdy vzal hypotéku, bylo pro něj refinancování světlem v temném tunelu. Pokud si lidé sjednali hypotéku s pětiletou fixací, refinancovali v roce 2013 zhruba za krásná tři procenta a za dalších pět let, tedy letos v srpnu dokonce za 2,53 procenta. Splátky hypotéky se jim tedy snižovaly.
Pro srovnání. Před rokem 2016 a historicky nejnižšími sazbami, bylo rekordně nízké úročení a následné odražení ode dna v roce 2005. Tehdy nejnižší sazby u hypotečních úvěrů byly v červenci 2005, a to 3,62 procenta. Za pět let, tedy v roce 2010 byla průměrná úroková sazba 4,84 procenta a za dalších pět let v roce 2015 2,08 procenta. Takže po nárůstu oproti původní splátce při sjednání hypotéky došlo za deset let k poklesu.
Každopádně ti, co si sjednali super levné hypotéky v roce 2016, mohou na jejich nízké úročení doplatit. Otázkou je, za kolik budou například v roce 2021 refinancovat. Už před dvěma lety, stejně jako dnes byly v oblibě víceleté fixace, takže se řešení tohoto problému některým odsouvá.

ČNB rozvířila klidné vody hypotečního trhu

Hodně levné hypoteční úvěry ale přinutily Českou národní banku k regulacím hypotečního trhu. První zpřísnění poskytování hypoték bylo na programu v roce 2016, kdy Česká národní banka tuzemským bankám „doporučila,“ aby neposkytovaly 100procentní hypotéky. Do té doby hypoteční trh nechával ČNB vcelku chladnou. V dubnu roku 2017 pak ČNB svůj „zákaz“ rozšířila na poskytování hypoték nad 90 procent hodnoty zástavy nemovitosti, a navíc doporučila omezit i hypotéky nad 80 procent LTV, kterých banky mohou poskytnout jen 15 procent.
Ve zpřísnění přiznání hypotečních úvěrů ČNB pokračuje i letos. Poslední regulace se týká ukazatelů DTI a DSTI. Výše dluhu žadatele tedy od října 2018 nesmí překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu a současně by zájemce o hypotéku měl na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu. Podle ČNB lze v určitých případech tyto hodnoty překročit, ale takových úvěrů nesmí být více jak pět procent.
Hypotečnímu trhu tedy momentálně nepomáhá ani zpřísnění poskytování hypotečních úvěrů, ani stále rostoucí ceny nemovitostí a nedostatek bytů ve velkých městech. Málo dostupných nemovitostí je problém, který se nevyřeší ze dne na den. Úrokové sazby u hypoték nejspíš ještě porostou. Letos základní úrokové sazby ČNB zvýšila už čtyřikrát a další zvýšení na sebe nenechá pravděpodobně dlouho čekat. Uvidíme, kdy se křivka zase obrátí a jak zmíněná doporučení ovlivní hypoteční trh z dlouhodobého hlediska.