ČNB: Nadhodnocení českých nemovitostí roste

Bankovní rada ČNB minulý týden projednala Zprávu o finanční stabilitě 2018/2019. Podle ní finanční sektor zůstává i nadále stabilní a vysoce odolný vůči případným nepříznivým šokům a rizika se v zásadě nezměnila. Pro zachování finanční stability používá ČNB nástroje makroobezřetnostní politiky, ke kterým patří i limity pro poskytování hypoték.

Limity hypoték se nemění

Prozatím se ČNB rozhodla ponechat všechny doporučené limity hypoték beze změny. Maximální hranice již dříve zavedeného limitu LTV (poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zástavy nemovitosti) na úrovni 90 procent zůstává i nadále, stejně tak se nemění ani omezení pro nové úvěry s LTV od 80 do 90 procent, kterých smějí banky poskytnout pouze 15 procent.
Beze změny zůstávají i v říjnu loňského roku zavedené limity na výši celkového dluhu k čistému ročnímu příjmu žadatele o úvěr (ukazatele DTI = 9) i splátky dluhu k čistému měsíčnímu příjmu (ukazatel DSTI = 45 procent). Bankovní rada sice uvažovalo o zvýšení horní hranice ukazatel DSTI, růst úrokových sazeb ale není podle ČNB dostatečný, aby tento limit zvýšila.
„Bankovní rada diskutovala, zda je s ohledem na nedávný nárůst úrokových sazeb z hypotečních úvěrů ke třem procentům žádoucí zmírnit doporučení pro horní hranici ukazatele DSTI na 50 procent ze současných 45 procent. Rozhodla se však ponechat ji na současné úrovni s odkazem na analýzy a zátěžové testy domácností, které ukazují, že za vysoce rizikové lze pokládat již úvěry s DSTI nad 40 procent,“ uvedl guvernér ČNB Jiří Rusnok.
Bankovní rada se k diskusi o uvolnění ukazatele DSTI podle guvernéra opět vrátí v prosinci letošního roku, kdy bude mít k dispozici delší časovou řadu. Vývoj úrokových sazeb v prvních měsících roku ale příliš naděje na zmírnění pravidel pro hypotéky nevzbuzuje, a i kdyby se trend obrátil, změna sazeb nemusí být tak výrazná.
„Průměrná úroková sazba klesá poté, co ČNB zvýšila svou sazbu. Paradox? Ne. Banky se perou o ještě menší koláč. Hypotečních úvěrů je totiž o 25 procent méně než loni, a to v kusech i objemech. Banky proto snižují sazby, aby nalákaly klienty. Trend se však obrátí a sazby půjdou ještě letos mírně nahoru,“ uvedl Vladimír Staňura, hlavní poradce České bankovní asociace (ČBA).

České nemovitosti jsou nadhodnoceny o 15 procent

Banky podle ČNB vesměs doporučené limity dodržují. U ukazatele LTV ale centrální banka pozoruje, že banky mají „přirozenou tendenci oceňovat v současných „dobrých časech“ přijímané zástavy podle aktuálních tržních cen bez ohledu na to, že ceny mohou být v rostoucí fázi cyklu nadhodnocené.“
Ceny rezidenčních nemovitostí byly podle ČNB na konci loňského roku nadhodnoceny o 15 procent. O rok dříve to přitom ještě bylo „jen“ o 10 procent. „Aktuální ceny nemovitostí nemusejí být z dlouhodobého hlediska udržitelné,“ uvedla centrální banka s tím, že není nutné limity LTV zpřísnit. Rozhodla se ale opět zvýšit sazbu proticyklické kapitálové rezervy na dvě procenta.
„Rozhodnutí ČNB není až tak překvapivé. Za zmínku ovšem stojí, že v důsledku tohoto rozhodnutí dojde oproti konci roku 2018 během roku 2019 a 2020 k souhrnnému zvýšení regulatorního požadavku na bankovní sektor o celý jeden procentní bod. Odhadujeme, že objemově by to v absolutních hodnotách mohlo znamenat, že banky budou muset dát až desítky miliard korun na navýšení svých kapitálových rezerv, což omezí prostor pro vyplácení dividend,“ uvedl Pavel Štěpánek, výkonný ředitel ČBA.