Bydlet ve vlastním nebo družstevním bytě?

V České republice je přes 60 tisíc společenství vlastníků jednotek (SVJ) a 9 tisíc bytových družstev. „Domnívám se, že lidé v ČR uspokojivě zvládají družstevní bydlení, protože má dlouholetou tradici. Selhávají však u fungování SVJ,“ říká Jiří Pácal z Central Europe Holding.

Vlastnictví družstvo vs. SVJ

Základním rozdílem mezi družstevním a osobním vlastnictvím je, že člen družstva nenabývá vlastnictví bytu, ale družstevního podílu, který je nájemní smlouvou na dobu neurčitou. V katastru nemovitostí je jako vlastník zapsáno bytové družstvo.
Na druhou stranu vlastníkem bytové či nebytové jednotky v osobním vlastnictví se na základě kupní smlouvy stává sama fyzická nebo právnická osoba. Byt v osobním vlastnictví je zapsán v katastru nemovitostí.
Koupit družstevní byt je mnohem rychlejší, protože odpadá nutnost zápisu vlastnictví na katastru nemovitostí. S tím souvisí i anonymita družstevního vlastnictví. Pokud si majitel nezřídí v družstevním bytě trvalý pobyt, je takřka nemožné dohledat vlastníka družstevního bytu.

Poplatky, nájem, užívání

V osobním vlastnictví se neplatí nájem. Vlastník se ale musí podílet na nákladech spojených se správou domu a pozemku, protože kromě vlastnictví bytové jednotky je spoluvlastníkem společných částí domu. Povinné platby jsou stanoveny podle velikosti bytu a výše podílů jednotlivých vlastníků na společných částech domu. Zahrnují poplatky za služby (elektřina, plyn, vodné, stočné), poplatky spojené se správou domu a fond oprav, který slouží na údržbu, opravy a rekonstrukce společných částí domu.
Družstvu naopak členové družstva platí nájemné, jehož součástí jsou poplatky za služby, fond oprav a případně i splátka anuity, tedy výše nesplacené jistiny úvěru, která družstvu vznikla při privatizaci či stavbě domu. V ideálním případě má družstevní byt anuitu již splacenou. Výše plateb je odvozena od velikosti bytu.
Nakládat s bytem v osobním vlastnictví může majitel libovolně. Může ho prodat i pronajmout bez omezení. Dodržíte-li příslušné stavební a související předpisy můžete byt i vnitřně upravovat a rekonstruovat bez souhlasu třetí osoby.
Družstevní byt můžete také prodat bez souhlasu družstva, nejde však o klasický prodej, ale o převod členství v bytovém družstvu s právem na nájem bytu na dobu neurčitou. Především pokud v bytě nebydlíte, pak je podnájem podřízen souhlasu družstva, které dům vlastní. Souhlas je nutný i při rekonstrukci bytu na vlastní náklady.

Hypotéka na vlastní a družstevní byt

Jednou z největších výhod družstevního bytu z „druhé ruky“ je jeho cena, která může být až o 20 procent nižší než u bytů v osobním vlastnictví. Financovat družstevní byt je ale složitější než byt v osobním vlastnictví.
Zatímco byt v osobním vlastnictví lze použít jako zástavu pro financování pomocí hypotečního či jiného obdobného úvěru, u družstevního bydlení to možné není. Banky sice financování družstevního bytu umožňují, musíte ale ručit jinou nemovitostí.
Pokud kupujete družstevní byt na second handovém trhu s písemným příslibem převodu do osobního vlastnictví do jednoho roku, pak lze tento byt financovat předhypotečním úvěrem, který slouží jako překlenovací půjčka do doby, než je nemovitost přepsána v katastru nemovitostí. V takovém případě lze touto nemovitostí bance ručit. Nevýhodou je ovšem vyšší úroková sazba, kterou je úvěr úročen dokud není byt převeden do osobního vlastnictví.
Při nákupu družstevního bytu na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví neplatíte čtyřprocentní daň z nabytí. U hypotečního či předhypotečního úvěru si můžete z daňového základu odečíst zaplacené úroky až do výše 300 tisíc korun ročně. Náklady na koupi se u bytového družstva pohybují od 3 do 12 tisíc korun (koordinační poplatek družstvu), zatímco u SVJ vyjde návrh na vklad na tisíc korun.
Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho členové v poměru podle velikosti jejich podílu na společných částech. Družstvo zodpovídá za porušení svých závazků celým svým majetkem. Družstvo ani SVJ nemají přednost při uspokojování pohledávek.
Soužití s nepřizpůsobivými vlastníky jednotek je u SVJ složitější než u družstva. Zatímco hrubé porušení povinností člena bytového družstva může v mezích zákona vést k jeho vyloučení, u společenství vlastníků to možné není.

Než koupíte družstevní byt…

Pokud se rozhodnete koupit družstevní byt, měli byste se zajímat o to, zda je v plánu převod bytu do osobního vlastnictví, případně kdy. Jaká je výše nesplacené jistiny (anuity). Důležité je také vyžádat si účetní závěrku družstva, stanovy i domovní řád a seznámit se s případnými omezeními, jako je například nemožnost podpronajmout družstevní byt.
Informujte se, zda družstvo nesplácí úvěr, případně se nechystá nějaký úvěr vzít. Vyžádejte si od prodávajícího prohlášení, zda nemá družstevní podíl zatížen dluhy.

^REKLAMA

Než koupíte byt do osobního vlastnictví…

Při koupi bytu do osobního vlastnictví si ověřte vlastnické právo prodávajícího, omezení vlastnického práva, vyznačení plomb či věcných břemen v katastru nemovitostí. Dále si prověřte nabývací titul, který zároveň slouží ke zjištění a ověření veškerých podílů na společných částech domu, pozemcích atd.
Prověřte si, zda prodávající nemá problémy s věřiteli. Insolvenční či exekuční řízení by mohlo zablokovat návrh na vklad nebo i následně zpochybnit převod. Ověřte i dluhy vůči SVJ, případně dodavatelům energií.
Pro budoucí platby je nutné znát výši záloh do fondu oprav i případné plánované zvýšení záloh a ostatní náklady spojené s užíváním bytu. Nahlédněte také do stanov SVJ.