Ceny bytů letí nezadržitelně vzhůru. ČNB je zkrotit nedokáže

„Dlouhodobě je zjevné, že problém na pražském rezidenčním trhu je na straně malé nabídky, nikoli vysoké poptávky. I poptávka totiž meziročně klesla o téměř 20 % oproti stejnému období roku 2016, přesto ani pokles poptávky nedokáže vyrovnat významnější pokles nabídky,“ připomíná Petr Hána, manažer v oddělení nemovitostí v Deloitte.

Ceny lámou rekordy

Podle Deloitte Develop Indexu se průměrná nabídková cena nových volných bytů poprvé dostala za hranici 90 tisíc korun za metr čtvereční. Během března a dubna letošního roku vzrostla o 2,1 % na 90 400 korun, meziročně šlo o nárůst o 23 %.
Růst cen je podle Petra Hány způsoben především tím, že jsou velmi rychle vyprodávány nové menší a levnější byty. Na trhu tak zůstávají větší a dražší. Ceny rostou i díky většímu počtu menších a dražších projektů v centru města, které vznikají na úkor větších celků na perifériích Prahy.

Povolování staveb vázne, developeři nemají co nabízet

Na růst cen tlačí také nedostatečná nabídka, kterou brzdí zdlouhavý povolovací proces. A navíc nabídkové straně nepomohly ani jarní měsíce, který bývají pro developery nejúrodnější.
„Aktuálně se blížíme kritické vyprodanosti celého trhu, v letošním březnu a dubnu se v nabídce objevilo o 25 % méně nových bytů než v loňském roce, a dokonce téměř o 40 % méně než předloni. Květen je na tom ještě hůře. Aktuálně je v celé Praze v nabídce pouze 738 dokončených bytů, 2000 je rozestavěných s dokončením do jednoho až dvou let. Odhadem za dva roky bude dokončeno 1337 bytů, které jsou ale zatím pouze na papíře,“ vysvětluje Milan Roček, jednatel portálu www.CenovaMapa.org.

Zlepšení je v nedohlednu

„Zlepšení nebo změnu trendu ale nelze bohužel očekávat v nejbližších měsících a ani letech, protože například v loňském roce byla povolena výstavba pro nejméně nových bytů za posledních 20 let – pouze 1 304. Dlouhodobým problémem je tak velmi složitý legislativní proces, který developerům neumožňuje flexibilně reagovat na poptávku, která je v posledních letech tvořena zejména přirozeným socioekonomickým a demografickým vývojem,“ dodává Petr Hána.

ČNB ví o růstu cen své

Růst cen nemovitostí potvrzuje i ČNB. Podle zprávy o Finanční stabilitě vzrostly ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku ceny bydlení meziročně o 11 procent a zařadily se mezi nejvyšší v Evropské unii. Tempo růstu cen bytů navíc výrazně překonalo tempo růstu mezd.
„Ceny nemovitostí se již loni dostaly na maxima a čísla za první čtvrtletí ukazují, že byla maxima překročena. Růst cen je tak nejrychlejší v Evropské unii a podle našich analýz jsou ceny bytů v České republice mírně nadhodnocené,“ uvedl ke zprávě ředitel odboru finanční stability ČNB Jan Frait.
Zároveň roste velmi rychle i tempo objemu úvěrů na bydlení a zvyšuje se i průměrná částka úvěrů. „To podporuje růst cen nemovitostí, a to se vrací do (růstu) úvěrů. Stávající dynamika není udržitelná,“ dodal Jan Frait.
ČNB proto přistoupila k dalšímu zpřísnění hypoték. Kromě omezení poskytovaných hypoték nad 90 % zástavy nemovitosti (LTV) a 15% limitu hypoték poskytovaných od 80 do 90 % LTV, rozšířila v červnu záběr svých doporučení i na další ukazatele. „Poskytovatelé by měli sledovat ukazatele DTI (poměr dluhu a čistého příjmu, debt-to-income) a DSTI28, stanovovat si pro ně interní limity a obezřetně na jejich základě posuzovat žádosti o úvěr. Horní hranici ukazatelů DTI či DSTI prozatím ČNB s ohledem na vyhodnocení intenzity systémových rizik nestanovuje. Obzvláště obezřetně by však poskytovatelé měli posuzovat žádosti o poskytnutí úvěru u žadatelů, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI úroveň 40 %,“ uvádí zpráva o Finanční stabilitě.
Opatrnější musí být kromě bank nově i nebankovní poskytovatelé úvěrů, kteří musí ověřit úvěruschopnost klienta, který již získal hypotéku. Centrální banka se tak snaží předejít tomu, aby lidé neobcházeli její doporučení a nedostatek finančních prostředků na koupi nemovitosti nedoplňovali jinými úvěry.
„Makro prudenční opatření nemohou udělat o moc víc než, že zhorší dostupnost úvěrů pro část především nižších příjmových skupin a zabrání jim zadlužit se při nákupu teoreticky nadhodnocených nemovitostí. Těžko při rostoucích nájmech a nízkých úrokových sazbách sníží atraktivitu investic do bydlení mezi těmi, co mají peněz dost a přemýšlí, kam s nimi. Bez výraznějšího růstu úrokových sazeb (ke kterému se ČNB nechystá) bude investiční poptávka dál sílit,“ míní Jan Bureš, hlavní ekonom Patria Finance.

^REKLAMA