Český development brzdí čas. Byty zdražují ještě předtím, než se začne stavět

Český realitní trh se dostává do paradoxní situace. Po několika letech vysokých úrokových sazeb se financování postupně stává dostupnějším, zájem o úvěry znovu roste a s ním i nová výstavba. Letos v červnu začala výstavba 4013 bytů, což bylo oproti červnu 2025 o 52,9 procenta více. Jak ale dodává i Český statistický úřad, tahounem statistiky jsou nově zahájené rodinné domy. Rostoucí výkon v počtu nově zahájených bytových budov je sledován jen díky srovnání s ještě nižšími čísly z loňského roku.

V Praze bylo například během prvního čtvrtletí letošního roku zahájeno 1449 bytů, téměř o polovinu méně než před rokem. Počet vydaných stavebních povolení a ohlášení zde zároveň meziročně klesl o více než pětinu. Dlouho očekávané oživení zatím není vidět ani v nabídce dokončených bytů.

Čas jako skrytý náklad developmentu

Od akvizice pozemku přes projektovou přípravu a povolovací proces až po kolaudaci uběhnou v případě malého developerského projektu běžně čtyři až osm let. Samotná výstavba tvoří jen část této doby, největší překážkou zůstává příprava projektu a získání stavebních povolení. Zatímco v řadě západoevropských zemí se povolovací proces počítá na měsíce či nižší jednotky let, v Česku často trvá i násobně déle.

V Nizozemsku například většina standardních stavebních povolení podléhá osmitýdenní lhůtě, složitější případy šestiměsíčnímu řízení. Ve Švédsku dnes průměrná příprava bytových projektů včetně územního plánování a povolení trvá zhruba 56 měsíců (4,7 roku), přičemž v nejrychlejších obcích okolo tří let.

^REKLAMA

Dlouhá příprava není pouze administrativním problémem. Stává se ekonomickým nákladem, který se postupně propisuje do celého projektu. Během několika let se mohou výrazně změnit ceny stavebních prací a materiálů, úrokové sazby, ceny energií i situace na trhu s nemovitostmi. Developer tak může připravovat projekt podle ekonomiky platné v době nákupu pozemku, ale stavět jej za podmínek o několik let mladších.

„Pro příklad není třeba chodit daleko: jen během prvního čtvrtletí letošního roku vzrostly ceny stavebních materiálů přibližně o pět procent. Řada projektů přitom vznikala s rozpočty připravenými v době, kdy byly některé vstupy až o čtvrtinu levnější. Developer tak často prodává byty podle ekonomiky vytvořené před několika lety, zatímco samotnou stavbu realizuje za úplně jiných podmínek,“ říká CEO české crowdfundingové platformy Investown Alan Pock.

Menší projekty jsou na zdržení citlivější

Právě čas se tak stal nejdražší položkou českého developmentu a jedním z hlavních důvodů, proč nová výstavba nestíhá držet krok s poptávkou. Nejcitelněji tento problém dopadá na regiony, respektive menší a regionální developery. Ty proto stále častěji hledají alternativní způsoby financování, a to jak pro urychlení často alespoň jednoho článku projektového řetězce, tak i z důvodu, že pro řadu bank zkrátka nejsou atraktivní.

„Česká bytová výstavba nestojí jen na velkých developerech v Praze. Ve skutečnosti ji z velké části tvoří stovky menších projektů napříč regiony. Právě tam dnes nejvíc dopadá kombinace dlouhého povolování, dražšího financování a omezeného přístupu k bankovním úvěrům,“ říká Alan Pock.

Zdržení spojené se stavebním řízením přitom pro malé developery představuje výrazně vyšší tlak na cashflow, dražší financování i větší podnikatelské riziko. Dlouhé povolovací procesy tak nebrzdí jen jednotlivé projekty, ale i vznik nové bytové výstavby tam, kde je jí dlouhodobě nejvíce potřeba.

Zájem o novou výstavbu stejně jako o investování do ní přitom v Česku dál roste.