ČNB bude vládnout hypotékám, chce podpořit mladé rodiny

Ačkoli ČNB dosud může (do konce schvalovacího procesu novely) dávat bankám „pouze“ doporučení, resp. jistá omezení, jak mají hypoteční úvěry poskytovat, centrální banka má u bank tak velkou autoritu a disponuje takovými donucovacími pravomocemi, že se banky těmito doporučeními většinou řídí. Novela zákona o ČNB prošla Poslaneckou sněmovnou a nyní míří do Senátu.
Poslušnost bank směrem k ČNB ale není 100%. Příkladem může být kauza předčasného splacení hypotečního úvěru mimo konec fixačního období nebo nad rámec 25% ročního limitu. Zde některé banky uplatňují jiná pravidla (podle jejich výkladu v souladu se zákonem), než jaká dodatečně stanovila Česká národní banka, tedy si například nárokují i část úrokových nákladů.
Další otázkou rovněž je, zda nová možnost zvýhodňovat při žádostech o hypotéku věkovou skupinu do 36 let, kterou novela nově umožňuje, povede k větší dostupnosti bydlení, nebo to bude další podnět pro prodávající, jak v situaci nedostatečného množství nových bytů dále zvyšovat ceny.

Diskutabilní zvýhodnění hypoték pro mladé

Novela zákona o ČNB předpokládá, že by žadatelé do 36 let mohly mít vyšší hranici úvěrových ukazatelů, a to o 10 procentních bodů u LTV (podíl objemu hypotéky k ceně nemovitosti), o 5 procentních bodů u ukazatele DSTI (výše splátek k měsíčnímu příjmu) a o jednoroční násobek čistých příjmů u ukazatele DTI (celkově zadlužení k příjmům). Například, pokud by byl obecný limit LTV na trhu 80 %, mladí by si mohli brát až 90% hypotéky. Právě tento ukazatel aktuálně ČNB z výše uvedených tří regulatorních doporučení plošně omezuje (doporučuje, aby LTV nepřesáhlo 90% hranici u více než 5 % objemu nových úvěrů).
Například Česká spořitelna na nedostupnost bydlení pro mladé lidi zareagovala již před dvěma lety, kdy v souladu s příslušnými doporučeními ČNB začala nabízet hypotéku Prvobydlení. U ní stačí, pokud je klient schopen financovat alespoň 10 % z kupní ceny nemovitosti z vlastních prostředků. Další podmínkou pro získání Prvobydlení je i to, aby klient dosud nevlastnil žádnou nemovitost. Zájem o hypotéku Prvobydlení je stabilní a tyto hypotéky reprezentují zhruba 5 % z hypotečního portfolia České spořitelny.
Jak ale upozorňuje Filip Hrubý, tiskový mluvčí Finanční skupiny České spořitelny: „V poslední době evidujeme pokles nových hypoték Prvobydlení v důsledku neustávajícího růstu cen nemovitostí, kdy je bohužel i podmínka alespoň 10 % vlastních prostředků z ceny nemovitosti pro řadu mladých klientů naprosto nesplnitelná. Lze si samozřejmě hypoteticky představit, ze ČNB ve snaze zpřístupnit bydleni mladým lidem, umožní čerpání hypoték se 100% LTV. Nicméně systémovějším řešením problému nedostupného bydlení je bezpochyby podpora výstavby, zejména cestou odstraňování administrativních a byrokratických překážek, které stavební řízení v ČR neúměrně protahují a snižují motivaci ke vzniku nových developerských projektů. A to nejenom těch na velkých plochách na okrajích měst, ale i těch menších „zahušťovacích“ uvnitř měst.“
„Možnost zvýhodněných pravidel pro poskytování hypoték pro rodiny do 36 let vítáme a určitě to může určitým způsobem pomoci zlepšení dostupnosti pro tuto skupinu klientů. Není to ale všespásný nástroj a rozhodně by stát měl řešit podporu bydlení i dalšími nástroji, například větší podporou družstevní, státní, municipální výstavby, pružnějším povolováním staveb, daňovými úlevami apod., aby se situace s velmi špatnou dostupností bydlení v Čechách začala postupně zlepšovat,“ uvedl Jiří Feix, předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOBS.
„Rozhodnutí o zvýhodňování žadatelů o hypoteční úvěr do 36 let je politické rozhodnutí. Zmíněné opatření tedy dá bankám možnost oslovit více mladých klientů. Stejně ale budou muset prověřit bonitu těchto klientů, jako u kterýchkoliv jiných. Za ČBA toto opatření vnímáme jako pozitivní krok směrem k dostupnosti hypoték pro mladé lidi i jako možnost pro banky, oslovit širší okruh zájemců,“ doplnil Vladimír Staňura, hlavní poradce České bankovní asociace.

Banky v podstatě poslouchaly už nyní

Česká národní banka k novele uvedla, že obdobné oprávnění stanovit právně závazné limity úvěrových ukazatelů již platí v řadě zemí Evropské unie, například na Slovensku či v Rakousku, a před absencí jejich zákonného ukotvení vydala orgánům ČR varování Evropská rada pro systémová rizika. Konkrétní nastavení určitého hypotečního limitu bude vždy záviset na tržní situaci v dané době a bude stanovené opatřením obecné povahy vydaným ČNB.
„Co se týče dostupnosti hypoték, je ČBA toho názoru, že na ni tato novela nebude mít žádný vliv. Přijatá změna zákona totiž nebude mít bezprostřední dopad na posuzování úvěruschopnosti žadatelů o hypoteční úvěr, neboť je ve vlastním zájmu bank, a také to pro ně vyplývá ze zákona o spotřebitelském úvěru, aby posuzování úvěruschopnosti i nadále prováděly s maximální obezřetností a pečlivostí,“ poznamenal například Vladimír Staňura.
„O novém zákonu se hovoří již dlouho. Na jedné straně chápeme zájem ČNB disponovat touto pravomocí, protože dosavadní regulace poskytování hypoték byla postavena „pouze“ na doporučeních. Nicméně banky tato doporučení ve většině případů respektovaly a stanovené ukazatele LTV, DTI a DSTI dodržovaly. Aktuálně připravované řešení dává ČNB velmi silnou pravomoc, na druhou stranu více regulatorně chrání náš trh před zahraničními poskytovateli. Z mého pohledu je velmi klíčové podpořit segment mladých rodin formou větší tolerance, a to vnímám jako pozitivní.“ říká Libor Vojta Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance.