Ex-guvernéři ČNB: Přehřívá se trh nemovitostí?

Centrální banka vydala sadu nových doporučení, kterými zpřísňuje poskytování hypoték s vyšším LTV. V prvním kroku klesne od 1. října 2016 výše LTV ze 100 % na 95 % a od 1. dubna 2017 pak na 90 %. Znamená to, že se trh nemovitostí přehřívá a hrozí další krize?

Dochází k přehřátí trhu nemovitostí?

V současné době jde podle guvernéra ČNB z let 2000 až 2010 Zdeňka Tůmy trh bezpochyby nahoru. Situace je již ale jiná než v letech 2000 až 2010, kdy růsty dosahovaly dvouciferných hodnot například v oblasti hypoték, trh byl totálně nasycen. Zpřísnění doporučení centrální banky ukazují, že centrální obava z přehřátí trhu existuje. Domnívá se, že na trhu nemovitostí může dojít k přehřátí rychleji, než k tomu došlo v roce 2009. Tehdy podle něj u nás nedošlo k tak dramatickým propadům a přehřátí trhu, jako například ve Velké Británii nebo ve Spojených státech.

Guvernér ČNB z let 2010 až 2016 Miroslav Singer se nechtěl příliš vyjadřovat k rozhodnutím centrální banky. Podle něj otázkou zůstává, zda poměrové ukazatele, které sleduje centrální banka (např. cena nemovitostí vůči nájmu, výnos z nemovitostí vůči výnosu z dluhopisů) již dosahují kritických hodnot. Hodnoty roku 2007 a 2008 považuje ještě za přijatelné. „Porovnáme-li hodnoty poměrových ukazatelů v té době s těmi dnešními, ještě těchto hodnot většinou nedosahujeme,“ řekl Miroslav Singer a dodal: „Ale tempo, jakým se tyto hodnoty v současné době mění, ukazuje, že s největší pravděpodobností se za tyto hodnoty můžeme dostat během příštího roku. Pak by to bylo nebezpečné.“

„Nejde pouze o to, zda se změnily hodnoty sledovaných ukazatelů, ale centrální banka se snaží zabránit bouračce. ČNB nějakým způsobem vyhodnotila situaci a nyní se snaží brzdit,“ řekl Zdeněk Tůma.

Miroslav Singer zmínil tureckého guvernéra: „Ve chvíli, kdy se naslepo posílají nabídky úvěrů do schránky spotřebitelů, je něco špatně.“ Měli bychom se proto zamyslet, zda to u nás již nevypadá dost podobně.

^REKLAMA

Centrální banka je přísnější, protože může „pouze“ doporučovat, nemá v ruce nástroj. To podle Miroslava Singera není příliš vyrovnaná hra. „Někdo se může rozhodnout a doporučení více či méně ignorovat. A ti druzí zase cítí, že jim utíká podíl na trhu.“ Centrální banka by měla dostat jemnější nástroje, aby to, co je teď doporučením, se mohlo stát něčím, co skutečně centrální banka ovládá. Miroslav Singer se domnívá, že pokud mají centrální banky plnit nové mandáty, potřebují k tomu nové nástroje a pravomoci. „Řídit se dá jen tolik věcí, na které jsou nástroje. Pět věcí se třemi nástroji se nedá uřídit.“

Nemovitost jako investice?

Trh je podle Zdeňka Tůmy relativně stabilní a může poskytovat docela zajímavé výnosy. Záleží ale vždy na typu investora. V okamžiku, kdy bude schopný investovat více, proč by neměl mít nemovitosti v portfoliu? Z hlediska jednotlivců, kdy jde většinou o investici do budoucna pro děti, je na bankách, aby vyhodnotily individuálně situaci a rizika každého klienta. 

Miroslav Singer je podobného názoru: „Nezdá se mi, že se v tomto směru děje něco strašlivě divokého. Trh se stává v posledních deseti letech daleko komplexnější z hlediska menších měst, a tím se nemovitosti stávají podstatně hodnotnější. Je to dáno tím, že menší města prokoukla.“ 

Stoprocentní pojištění vkladů je morální hazard

Vklady jsou u bank, stavebních spořitelen a družstevních záložen pojištěny až do výše 100 procent. Fond pojištění vkladů vyplatí nyní klientům odškodné až do výše 100 tisíc eur. Do roku 2008 se přitom vyplácelo jen 90 procent. Ke změně došlo ve snaze posílit důvěru v bankovní sektor při příchodu finanční krize.

Podle Miroslava Singera by i drobný střadatel měl nést nějaké mírné riziko: „90 procent u nás fungovalo.“ Zdeněk Tůma, který v době systémových rizik přesvědčil bankovní radu o stoprocentním pojištění vkladů, za současné situace nezpochybňuje, že jde o morální hazard. Nebyl by proti tomu, kdyby se pojištění zase někdy vrátilo na 90 procent.