Pondělí 10. prosince. Svátek má Julie.

Fond oprav: Co je a co není vidět?

Bytový dům - panelák - balkony

Radovan Novotný

Jsou-li byty v soukromém vlastnictví, jejich vlastníci se jen stěží mohou spoléhat na štědrou ruku veřejných rozpočtů. Musejí prostě přispívat ze svého. Je-li v domě „podseknutý“ fond oprav, ve výsledku může být vlastník bytu překvapený, že je při větší havárii osloven k rozbití prasátka či spíše vybílení účtu nebo zadlužení.

Výše příspěvku do „fondu oprav“ je častým tématem fungování společenství vlastníků (SV). Opravu střechy, vchodových dveří, havárii odpadu, vymalování chodeb a společných prostor je nutné z něčeho financovat. Když třebas „vybuchne“ kotelna a výdaj bude pár set tisíc, dodavatel nákladnou opravu na úvěr provede jen stěží.

Kolik platit a kolik nastřádat

Na první pohled se to zdá být jasné. Platit byste měli asi 10 až 40 korun za m2 podlahové plochy bytové jednotky. Jenže ono to tak jasné není. Konstatování, o tom, že „průměrná výše takového příspěvku se pohybuje kolem 20 korun na m2“ je značně zjednodušené. Když se na „fond oprav“ zeptáte účetního, dozvíte se cosi o cizím zdroji společenství vlastníků jako účetní jednotky a problémech účtování fondového hospodaření.

V této otázce oslovený právník neopomene zdůraznit, že se ve skutečnosti jedná o dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku a bude se odvolávat na občanský zákoník a stanovy. Pohled účetních a právníků asi doplní i komentáře ekonoma týkající se amortizace a nutnosti zajistit krytí budoucích peněžních toků společenství. Praktikovi z toho půjde hlava kolem a bude se ptát, jak se s tím „s péčí řádného hospodáře“ vlastně vypořádat.

Pokud se na příspěvcích do fondu oprav SV vybere kolem stovky tisíc a podobná částka se každoročně utratí, pak se jede nadoraz. Stačí, aby „vybuchla“ kotelna a bude vymalováno. Zima se zeptá, co dělal statutární orgán společenství v létě, jak zajistil, že budou zajištěny finanční zdroje pro krytí financování takové peripetie a bude zle.

Z hlediska toho, jak budeme o fondu oprav v tomto článku uvažovat, se budeme držet vžitého označení a hovořit o „fondu oprav“ a „příspěvcích do fondu oprav“. Teoretické terminologické půtky o zálohových příspěvcích na správu domu a pozemku, vyplývající z fondového hospodaření SV jako právnické osoby nechme povolanějším. Praktikům určitě nejde ani tak o rozbor z pera advokáta, opírajícího se o změť paragrafů a nepřehledných a teoretických právních výkladů, barák prostě potřebuje mít k dispozici balík peněz pro případ události typu „vybuchlé“ kotelny.

Pozlátko nízkých měsíčních příspěvků do fondu oprav

Již jsme zmínili, že bývá zvykem výši příspěvku placené vlastníkem do fondu oprav přepočítávat na metr čtvereční obytné plochy. Existují i společenství, kde se na metr čtvereční platí méně než deset korun. Na výměru plateb, které má platit vlastník jednotky, to zní dobře – a nejeden inzerát na prodej bytů v domě s podseknutým příspěvkem do fondu oprav na „nízké měsíční náklady“ doslova láká. Kupující na tuto „slevu zadarmo“ skočí, a později, až v domě „vybuchne“ třebas ta kotelna, se nestačí divit: „Cože, jednorázově přispět několik i více tisíc? Nezbláznili se?“.

A tak vyvstává otázka, zda platit málo, nebo raději více. Co je vidět je zřejmé, každý z vlastníků chce platit málo a minimalizovat pravidelné měsíční platby. A tak ve spojitosti s fondem oprav můžeme slyšet nářky vlastníků, kteří si budou stěžovat, že se do „fondu oprav“ platí stále více. Tak třeba pan Nechápal vehementně brblá, že se příspěvky do fondu oprav průběžně zvyšují: „ V jednom roce se to zvýšilo z původních 20 korun na 25 korun na metr čtvereční!“ K tomu ještě dodává, že „ono se to těm dobře situovaným platí jednoduše. A dřívější výbor měl pochopení, platilo se jenom to nutné!“.

Ano, bývalý statutární orgán chtěl šetřit kapsy vlastníků a tak se hradilo málo. Jenže každý vlastník jednotky je i spoluvlastníkem celé nemovitosti, a v jeho zájmu je vytvořit finanční podmínky pro financování oprav. Shrňme několik argumentů, které s tím souvisejí:

  1. Dům se bez oprav neobejde, každé technické zařízení má limitovanou životnost,
  2. společná rezerva je potřebná, vybírat příspěvek z jednorázových vkladů vlastníků až ve chvíli, kdy „vybuchla“ kotelna je pozdě,
  3. společenství vlastníků se potřebuje vyhnout situaci, kdy by bylo kvůli nečekanému výdaji finančně paralyzováno,
  4. uváženě nastavená výše příspěvků do fondu oprav je krokem k zajištění solventnosti SV,
  5. není-li vytvořena finanční rezerva, může se SV octnout v situaci, kdy bude nuceno vzít si i předražený úvěr,
  6. existuje-li finanční rezerva, může společenství ušetřit na nákladech na úvěr a jeho administraci.

V domech, kde se řádně hospodaří a myslí se na příchod zimy, je vytvářen „fond oprav“, jehož výše v principu ovlivňuje vnitřní hodnotu jednotlivých bytů a reflektuje technický stav nemovitosti. Ano, i zde platí, že výjimka potvrzuje pravidlo. Dům s osmi luxusními apartmány, jejichž vlastníci nemají hluboko do kapsy, to s příspěvky do „fondu oprav“ přehánět nemusí. Když „vybuchne“ kotelna, vlastníci prostě sáhnou do kapsy, potřebný kapitál vyloví a složí na dřevo. Pro většinu společenství a jejich vlastníků bude ale méně bolestivé dávat každý měsíc pár stovek a v průběhu času takto nahromadit rezervu kryjící výdaje, až to „vybuchne“. S ohledem na výše řečené je to lepší než žádat vlastníky, aby přispěly v sumách, které stěží jednorázově neufinancují.

Fond oprav a stanovy

V rámci společenství vlastníků je to obvykle nastaveno tak, že výše měsíčního příspěvku do dlouhodobé zálohy navrhuje statutární orgán společenství, kterým bývá výbor. Pravidla pro tvorbu, použití a konkrétní výši tohoto příspěvku pak schvaluje shromáždění vlastníků jednotek jako nejvyšší orgán společenství. Vlastníci jednotek jsou pak povinni zálohově přispívat na správu domu a pozemku ve výši a lhůtě určené.

A tak vlastníci více či méně „střádají“ na společnou hromádku, posílají zálohy a tím postupně kumulují peníze použitelné k financování té či oné opravy. Všeobecně se pro to vžil právě pojem „fond oprav“, hromádka peněz připravená k použití. „Vybuchne“ kotelna, výtah si vyžádá větší opravu, tam cosi popraská a zima se společenství zeptá, zda již v létě bylo pamatováno na zadní kolečka. A pokud nebylo, pak pravděpodobně selhala péče řádného hospodáře.

O výši plateb do „fondu oprav“ rozhoduje společenství vlastníků v rámci výkonu správy domu. O změnách ve výši příspěvku na správu domu a pozemku (tedy našeho „fondu oprav“) shromáždění kvorem v souladu s přijatými stanovami. Požadavky platného občanského zákoníku také nelze obejít, a tak společenství muselo ve stanovách upravit pravidla pro způsob určení výše příspěvků na správu domu. To, kolik se bude vybírat, bude ovlivněno i tím, zda se potřebnou většinou tak či onak rozhodlo.

Pokud tedy nebude ve stanovách konkrétního společenství vlastníků vymezen jiný mechanismus, kupříkladu paušální částka připadající na každou bytovou jednotku, budou obvykle všichni spoluvlastníci platit poměrnou část, podle podlahové plochy. Korunová sazba na metr čtvereční pak bude odhlasována podle obvyklých pravidel pro hlasování shromáždění.

Fond oprav: Příklad ze života

Ptal se pan Koumák, zda by bylo možné zvýšit „příspěvek do fondu oprav“ o stovku měsíčně na každou bytovou jednotku, protože „je nespravedlivé, když ti, kdo mají větší byt, platí více na všechny opravy, tedy i ty, kde stejný užitek plyne všem vlastníkům jednotek“. Vezměme příklad výmalby společných prostor domu. Zvýšené opotřebení způsobují fluktuující uživatelé pronajímaných garsonek (časté stěhování, vandalismus a jiné), které ovšem do „fondu oprav“ přispívají nejméně. Výše příspěvku odvozená od velikosti jednotky se tak může jevit jako nespravedlivá a způsobovat nejedno roztrpčení.

A tak se ptá paní Koumáková, jestli by garsony neměly platit více. Tu se však statutární orgán společenství a shromáždění jako nejvyšší orgán SV dostává na půdu tekutých písků rozdílných právních výkladů. Jakým kvorem má shromáždění o změně ustanovení stanov upravujícího způsob určení výše příspěvků na správu domu vlastně rozhodnout? Není vlastně potřeba hlasů všech členů?

Jaký právní výklad se použije, takový bude výsledek a takové bude riziko možných problémů. A tak má-li být přijato řešení „s péčí řádného hospodáře“, při uvážení rizika budoucích sporů, půjde jen stěží dovolit si experimentovat a riskovat, že se přehlasovaní vlastníci obrátí na soud, který by se mohl vyslovit o neplatnost rozhodnutí shromáždění.

Obrázek 1: Zvyšující se množství pojmů, legislativy, judikatura, zvyšuje nutnost věci konzultovat z právního hlediska. To platí i pro stanovení výše příspěvků do fondu oprav (pardon, na „dlouhodobých zálohách na správu domu“, definujte přesně, upozornil by asi právník!).

Fond oprav - matematika

Zdroj: Bing.cz

„Nízké měsíční poplatky“ a tržní hodnota bytu

Hovoříme stále o tom, že bytové jednotky musí kromě záloh na služby, jako je elektřina či úklid ve společných prostorách, vodné a stočné, platit také zálohu na správu domu a pozemku, tzv. „fond oprav“. Fond oprav představuje peníze, které ovlivňují hodnotu bytových i nebytových jednotek. Řádný hospodář by měl na opravy střádat v předstihu a v principu to platí i pro společenství vlastníků. V praxi se lze se setkat s různou výší příspěvku dlouhodobých záloh. Někdo se může chlubit, že platí 5 korun na m2, jiný, že to dosahuje 40 korun. Konkrétní číslo ovšem samo o sobě o ničem nevypovídá.

Je nutné znát výši naakumulovaného fondu oprav, to jaký je stav domu, jaké jsou očekávané budoucí výdaje vyplývající z nutných oprav a revitalizace. Může být dům, který řekne, že „na účtu máme půl milionu korun a dále budeme střádat, až to bude nutné“ a takové konstatování může být učiněno s péčí řádného hospodáře. Záleží ovšem také na velikosti domu, půl milionu korun pro dům s desítkami bytových jednotek, který je v zanedbaném stavu, bude jen kapkou v moři.

I když je „fond oprav“ skládán ve formě dlouhodobých záloh a je závazkem společenství vlastníků vůči vlastníkům, při vypořádávání závazku SV jakožto právnické soby vůči odcházejícímu vlastníku bytu jako členovi se k těmto zálohám nepřihlíží. Z praktického hlediska je důležité, že peníze leží na účtech SV a jsou připravené k použití pro financování případných oprav společných částí nebo jako pohotový zdroj hotovosti.

Jenže kdo před koupí bytu zjišťuje stav „fondu oprav“? Koho zajímá podíl na úvěru a související dluhová služba, kterou je nutné financovat? Kdo je schopen si vzít tužku a papír, a spočítat, jak si na tom nabízená bytová jednotka vlastně stojí?

Vlastníci často vnímají jen „měsíční náklady“ a více nerozlišují. Inzerát na prodej bytu hlásá „zateplení, střecha, okna, nový výtah, kompletní revitalizace“ a „nízké měsíční náklady“. O čem už asi obchodní nabídka pomlčí, je skutečnost, že od oné revitalizace uběhlo 15 let a že společenství vlastníků jaksi nevytváří dlouhodobé rezervy a jede nadoraz.

Kupuje-li někdo byt, rád se dozví, že měsíční platby jsou příjemně nízké. Co vidět není, je že není kupována pouze bytová jednotka, ale i podíl na společných částech. Tento vyžaduje údržbu a opravy a tyto musí být z něčeho zaplaceny. A kde nic není, tam ani smrt nebere, a když na opravy nebude, bude následovat úvěr, který věřitel zadarmo neposkytne. Nakonec to zaplatí vlastníci i s úroky a administrativními náklady.

Nízké měsíční platby mohou být signálem toho, že se ve fondu oprav nenajdou peníze, až se bude lámat chleba a „vybuchne“ třebas ona kotelna. Pozdě Bycha honiti, tonoucí se stébla chytá a shromáždění se bude muset rozhodnout pro záchranu v podobě předraženého a nevýhodného úvěru.

Zdůvodňovat nedostatek společných rezerv tím, že v podmínkách nulových úrokových sazeb nešlo umístit peníze tak, aby je nepožírala inflace, moc platné nebude. A tak „vyšší měsíční platby“ nakonec mohou být dobrou zprávou. Vždyť jde o dlouhodobé zálohy, peníze zůstávající na účtu SV a čekající na chvíli, kdy budou použity mimo jiné třebas právě na opravu společných částí domu. A třebas pánbůh dá a dostupná hotovost se ukáže být lepším řešením než dluh.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.