EUR 25.655

USD 22.059

REPO sazba ČNB 1.50 %

Inflace 4.9 %

EUR 25.655

USD 22.059

Text: Radovan Novotný

12. 11. 2020

Hlasujete per rollam? Na co si dát pozor?

 

Doba pandemie nemoci COVID-19 s sebou přináší pro konání shromáždění vlastníků jednotek nejedno omezení. Řešení svolání shromáždění, které zvolilo jedno nejmenované Společenství vlastníků jednotek, že se shromáždění vlastníků sejde na volném prostranství, zcela jistě vede k průšvihu. Následky nakonec ponesou „strejcové a tety“, které dané společenství vlastníků jednotek jako statutární orgán zastupují. V realitě je tedy nutné připravit se na hlasování na dálku, tzv. per rollam.



 

Společenství vlastníků jednotek (dále „SVJ“)

Společenství vlastníků jednotek není žádné zájmové sdružení, spolek. Jde o samostatnou právnickou osobu, uplatnění institutu, který spatřil světlo světa s nástupem možnosti rozdělit dům na jednotky. Byt jako jednotka pak může mít svého samostatného vlastníka nezávislého na vlastnících ostatních jednotek, s jednotkou může samostatně nakládat.
Ve vztahu ke správě a fungování domu jako celku ovšem byt není samostatným ostrůvkem. Je nedílnou součástí domu jako celku, majitel jednotky je (spolu)vlastníkem domu. Nejde jen o správu společných částí domu – střechy, chodby, vstupních dveří, fasády, řešení a financování třebas toho, když střechou zatéká. V domě, ve kterém je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví třech různých vlastníků, vzniká společenství vlastníků jednotek – samostatná právnická osoba vyznačující se svou právní osobností.
Obrázek 1: Založení společenství vlastníků jednotek podle občanského zákoníku. Společenství je založeno schválením stanov, tyto musí splnit zákonem stanovené náležitosti.
SVJ hlasování per rolam
Zdroj: zákonyprolidi.cz
Řekněme, že samostatná právnická osoba, jejímž účelem je společná správa domu, už existuje. V realitě je nutné plnit množství regulí, povinností, učinit zadost rozměru majetkově-právnímu, technickému i legislativnímu – i zde platí, že neznalost zákona neomlouvá. A jednou z povinností je shromáždění, konané nejméně jednou do roka.

Shromáždění vlastníků jednotek

Ano, nejvyšším orgánem společenství jako právnické osoby je shromáždění vlastníků bytů, cosi jako obdoba valné hromady v obchodní společnosti. Představa o tom, že se stačí sejít kdesi v kočárkárně nebo na chodbě, podepsat prezenční listinu, cosi odhlasovat a spočítat hlasy, je dost pomýlená a povrchní. Aby bylo shromáždění vlastníků jednotek usnášeníschopné, zákon říká, že je nutné zajistit přítomnost vlastníků s většinou všech hlasů.
Hlasy se ale počítají podle podílů na společných částech domu. Neplatí tedy co vlastník, to jeden hlas – čím více rozdílných podílů, tím více se počítání usnášeníschopnosti komplikuje.  Kontrola usnášeníschopnosti vyžaduje pečlivou kontrolu přítomnosti vlastníků s 51% podílem na společných částech domu. Pak ještě hlídat, kdo se vzdálí, kdo někdy takové shromáždění vlastníků organizoval,  by mohl povídat o nejedné možné pasti.
Obrázek 2: Část ustanovení občanského zákoníku týkající se shromáždění vlastníků jednotek. Kdo ho svolává, co musí být splněno, co patří do působnosti shromáždění.
SVJ hlasování per rolam
Zdroj: zákonyprolidi.cz

Rozhodování per rollam, rozhodování mimo zasedání

Rozhodování per rollam, cosi jako rozhodování „dopisem“ nebo „oběžníkem“, označuje způsob rozhodování statutárního či jiného orgánu právnické osoby.
Slovy občanského zákoníku jde o „rozhodování mimo zasedání“, § 1211 a paragrafy následující. Pokud stanovy konkrétního SVJ rozhodování mimo zasedání neupravují, uplatní se právě zmíněná ustanovení § 1211 a násl. občanského zákoníku.
Obrázek 3:  Rozhodování per rollam podle občanského zákoníku. Rozhodovat lze ze zákona, pokud nebylo svolané shromáždění způsobilé se usnášet, v případech, kdy to připouštějí stanovy konkrétního společenství.
SVJ hlasování per rollam
Zdroj: zákonyprolidi.cz

Rozhodování per rollam v případě neusnášeníschopnosti shromáždění

REKLAMA

Podle ustanovení zákona (znění viz obr. 3) lze rozhodovat mimo zasedání shromáždění vlastníků i v případě, pokud stanovy společenství tuto formu rozhodování neupravují. Ze zákona může per rollam nastoupit, pokud svolané shromáždění nebylo způsobilé se usnášet.
Prakticky to znamená, že bude nutné řádně svolat shromáždění a stanovit konkrétní program jednání shromáždění. Pak musí nastoupit situace, kdy prokazatelně shromáždění nebude usnášeníschopné. Osoba, která je oprávněná shromáždění svolat, bude moci navrhnout vlastníkům v písemné podobě, aby vlastníci rozhodli v záležitostech odpovídající programu mimo zasedání. Rozhodovat bude možné jen o záležitosti, které podle pozvánky marně svolaného zasedání měly být obsahem.
Návrh pak podle odstavce 2 paragrafu 1211 občanského zákoníku musí obsahovat alespoň návrh rozhodnutí, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní.
Může ovšem nastat situace, kdy stanovy připouští možnost konání náhradního shromáždění, a vzniklá situace by měla být primárně řešena svoláním náhradního shromáždění. Nemožnost jeho svolání v době pandemické je nutné neprůstřelně zaštítit – uvažovat lze o nutnosti přijmout rozpočet a stanovit zálohy pro příští rok, argumentaci podpořit nejistotou týkající se délky lockdownu a epidemiologických omezení.

Rozhodování per rollam v případě, kdy to upravují stanovy konkrétního SVJ

Mimo zasedání může být rozhodováno v případech, kdy to výslovně připouštějí stanovy SVJ. Příklad úpravy aktuálně platných stanov konkrétního Společenství uvádí obrázek 2. Stanovy určují bližší postup souvisejících procesů, ty však je nutné sladit s pravidly § 1211 až § 1214 občanského zákoníku jako normy vyšší právní síly.
Obrázek 4:  Příklad znění stanov konkrétního SVJ. Rozhoduje výbor SVJ, tedy statutární orgán. Zřejmé je, že je nutné respektovat právní sílu zákona – bude nutné vyhovět liteře zákona.
SVJ hlasování per rollam

Praktické radosti i starosti

K rozhodování per rollam bude zapotřebí vytvořit znění usnesení takové, aby měl vlastník možnost jednoduše vyjádřit svou vůli. Jeho součástí pak bude hlasovací lístek umožňující vyjádřit souhlas, nesouhlas, popřípadě se zdržet hlasování. Vyjádření vůle pak proběhne analogickým způsobem jako na shromáždění vlastníků.
Obrázek 5: Příklad hlasovacího lístku pro vyjádření vůle vlastníka – jedna část návrhu usnesení nadefinovaného tak, aby měl vlastní možnost jednoduše se vyjádřit.
SVJ hlasování per rollam
K platnosti hlasování musí být vyžadováno vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy tak bylo učiněno. Musí být podepsáno vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Adekvátně připravená listina tedy bude obsahovat nejen hlasovací lístek, ale i návrh rozhodnutí. Opomenout nelze ani podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou tyto poklady uveřejněny. Opět citujeme ze zákona (přesné znění viz obrázek 1). Protože zákon stanovuje, že musí být uveden údaj o lhůtě, ve které se musí vlastník jednotky vyjádřit, pak neurčí-li stanovy lhůtu delší, platí, že lhůta činí 15 dní. Jde o lhůtu pro uplatnění práva hmotněprávní a je nutné, aby hlasovací lístek byl doručen zpět. Pokud není rozhodnutí vlastníka doručeno vůbec, vykládá se to jako nesouhlas.
Z hlediska praktického je nezbytně nutné vyvarovat se nějakých delších odpovědí a vyjadřování názoru. Vše bude nutné zpracovat, zdokumentovat, archivovat a oznámit vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování. Když bylo usnesení přijato, oznámit celý obsah přijatého usnesení – ať žijí naše lesy. Samozřejmě vše je realizováno na náklady vlastníků jednotek. Ani kuře zadarmo nehrabe, a to ani na poli vlastnictví bytových jednotek…

Vstoupit do diskuze Žádný příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.43 Aktuální výše Hypoindexu

2.15%

2.11%

2.07%

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%

2.43%
Historie vývoje


Související články

SVJ a družstvo

Družstvo i SVJ v jednom domě: Na co si dát pozor?

Družstevní bydlení nejčastěji chápeme jako předstupeň bydlení vlastnického. Lidé chtějí bydlet ve svém. Není výjimkou, že v jednom domě působí jak původní družstvo, tak nově vzniklé společenství vlastníků jednotek. Důvodem je postupné převádění bytových jednotek do osobního vlastnictví. Jak fungují vedle sebe a na co si dát pozor?

Text: Veronika Hejná

Foto: Shutterstock

24. 09. 2021

Shromáždění SVJ

Svolání a průběh shromáždění SVJ

Foto: Shutterstock Vrcholným orgánem společenství vlastníků jednotek je shromáždění, rozhoduje o zásadních otázkách domu. Shromáždění by se mělo konat minimálně jednou ročně. V době platnosti mimořádných opatření při pandemii nebylo možné shromáždění konat, anebo pouze v omezeném počtu osob a za zpřísněných hygienických podmínek. Jaká jsou pravidla pro svolání a průběh shromáždění?

Text: Veronika Hejná

11. 06. 2021

Co nezapomenout napsat do stanov SVJ?

Nepodceňujte stanovy SVJ. Co do nich napsat?

Foto: Shutterstock Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která má na starosti správu bytového domu a pozemku. K jeho založení dochází schválením stanov, které jsou jakousi „ústavou“ společenství. Ačkoliv zákon povinné náležitosti stanov předepisuje, je dobré uvést do tohoto dokumentu i další otázky týkající se spolužití v bytových domech. Co by vlastníci neměli zapomenout do stanov zakotvit? 

Text: Veronika Hejná

03. 06. 2021


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 



Užíváme cookies, abychom vám zajistili co možná nejsnadnější použití našich webových stránek. Pokud budete nadále prohlížet naše stránky předpokládáme, že s použitím cookies souhlasíte.