Inflační doložka v nájemní smlouvě: Jak na ni?

Zákonné limity smluvního navýšení nájemného u nájmu bytu

Mechanismus navyšování nájemného si smluvní strany mohou upravit přímo v nájemní smlouvě. Navýšit nájemné lze však pouze jednou za rok. Vycházíme přitom z ustanovení § 2248, podle něhož si strany mohou ujednat „každoroční“ zvyšování nájemného.

Jedním ze způsobů smluvního navýšení nájemného je včlenění inflační doložky. Jak konstatoval Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1670/2018 z 22. května 2019, inflační doložku považujeme za dohodu o zvýšení nájemného.

Předpokladem platnosti inflační doložky je její jednoznačné určení, tedy vymezení toho, který index Českého statistického úřadu se ve výpočtu použije. Jasná formulace zamezí budoucím sporům, kdy nebude jasné, jak se navýšené nájemné má vůbec vypočítat. Často využíváme míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen. Využít lze ale také například průměrnou roční míru inflace.

„Dále musí být určeno datum, k jakému bude docházet ke zvyšování nájemného. Zvyšovat nájemné pomocí inflační doložky lze přitom jen jednou ročně, typicky se tak děje k 1. lednu příslušného roku nebo k datu výročí uzavření nájemní smlouvy,“ připomíná ředitelka spotřebitelské organizace dTest Eduarda Hekšová. „Ke zvýšení nájemného pak dochází automaticky, tedy pronajímatel nemusí nájemce k placení zvýšeného nájemného vyzvat,“ dodává.

^REKLAMA

Jelikož k vyhlášení indexů Českého statistického úřadu za předchozí rok dochází s určitým časovým zpožděním, jeví se vhodnějším nájemné měnit například s účinností k datu 1. května následujícího roku.

Příklad inflační doložky může být následující:

„Smluvní strany si sjednávají inflační doložku, na jejímž základě je pronajímatel oprávněn každoročně vždy k 1. květnu příslušného roku jednostranně navýšit nájemné o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen za uplynulý kalendářní rok, vyhlášenou Českým statistickým úřadem.

Co když nájemce se změnou nájemní smlouvy nesouhlasí?

Pokud pronajímatel na sjednání inflační doložky při uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou zapomněl, může mít nyní problém projednat začlenění této doložky do smlouvy. Nájemce se změnou smlouvy nemusí souhlasit.

Pro tento případ stanoví občanský zákoník postup v § 2249 odst. 1, který stanoví:

„Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo již v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent“

^REKLAMA

Srovnatelné nájemné zjistíme postupem dle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

Pokud nájemce souhlasí s návrhem na zvýšení, začne navýšené nájemné hradit počínaje třetím kalendářním měsícem. Do dvou měsíců od dojití návrhu však může nájemce písemně prohlásit, že s navýšením nesouhlasí. Pak má pronajímatel tři měsíce na to, aby podal k soudu návrh na určení výše nájemného soudem.

„Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklé s účinky ode dne podání návrhu soudu,“ stojí v občanském zákoníku.

Jestliže je sjednána inflační doložka anebo jiný způsob každoročního navyšování nájemného, není již nožné domáhat se zvýšení nájemného postupem dle § 2249 odst. 1.