Komentář: Investice do bytu nemusí být vždy výhra
Podle Toma Kadeřábka, Toma Kadeřábka, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select, si Češi za poslední dekádu vytvořili silné přesvědčení, že investiční byt je nejlepší investicí. Realita je však často složitější. „Velká většina investorů si bohužel neumí investici do bytu správně spočítat. Nejde jen o to, za kolik byt kupuji, ale také za kolik jsem ho schopen pronajmout. Zapomínat se nesmí ani na náklady na údržbu a na časový test u daně z příjmu, který je dnes až deset let,“ upozorňuje.
Při současných cenách bytů, zejména v Praze, je podle Toma Kadeřábka velmi obtížné dostat se nad výnos 3 % ročně. Navíc je nutné zohlednit časovou náročnost a starosti spojené s pronajímáním.
„Investice do bytu nemusí být vždy výhra. Velmi často se stává, že příjem z nájmu nepokryje ani splátku hypotéky, což znamená negativní cash-flow. To pro investora nikdy není dobré. Pokud si navíc na nákup půjčuje, banka se při další žádosti o úvěr dívá na jeho celkovou úvěrovou angažovanost,“ vysvětluje Kadeřábek. Za relativně nejzajímavější investiční příležitosti považuje menší bytové jednotky, zejména 1+kk a 2+kk, a to spíše mimo hlavní město – buď v dojezdové vzdálenosti nebo v dalších krajských městech.
Výraznou alternativu k přímým investicím do bytů podle Kadeřábka představují nemovitostní fondy. „Investor může investovat už od nízkých stovek korun, nepotřebuje miliony a nemusí se o nic starat. Díky širokému portfoliu fondu navíc získává vyšší diverzifikaci – neinvestuje do jednoho bytu, ale do mnoha nemovitostí často po celé republice,“ říká.
Výhodou je podle něj také daňové nastavení. Výnosy uvnitř fondu jsou daněny sazbou 5 % a časový test u daně z příjmu činí tři roky, po jejichž uplynutí je případný prodej osvobozen od daně. „Nevýhodou naopak může být nejistota, zda fond správně oceňuje svá aktiva. Investor tak může vstupovat za vyšší cenu, než by bylo zdrávo. Právě proto je extrémně důležitý výběr kvalitního fondu,“ uzavírá Tom Kadeřábek.
