EUR 25.350

USD 23.135

REPO sazba ČNB 4.25 %

Inflace 2.2 %

EUR 25.350

USD 23.135

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

21. 12. 2022

0 komentářů

Komentář: Trh nemovitostí zamrzl, ceny už klesají

 

V posledních letech jsme byli zvyklí, že ceny nemovitostí neustále rostou. Šlo o dokonalou investici – byla bezpečná, a přitom nabízela zhodnocení podobné jako u mnohých akcií. Poslední rok však přinesl změnu. Úrokové sazby vyskočily na nevídaných 7 % a trh nemovitostí zamrzl. Hypotéky se téměř přestaly prodávat a jejich objem meziročně poklesl o neuvěřitelných 80 %.

Loading



 

Oficiální data zatím nezohledňují poslední týdny, a proto zatím nevyznívají tak tragicky. Podle nových dat Českého statistického úřad poklesly například ceny nových bytů v Praze ve třetím kvartálu mezičtvrtletně jen o jedno procento a meziročně dokonce vzrostly o 13,7 %.

Jedná se však o statistiky za třetí kvartál. Navíc jde o Prahu, která je v kontextu České republiky specifická. Kdybychom se bavili o datech za čtvrtý kvartál, pravděpodobně bychom dostali čísla horší. Na tato data si ale musíme ještě počkat.

Realitní kanceláře ale už teď hlásí zamrznutí trhu. Nemovitostí se prodává výrazně méně než v minulosti a ceny padají. Potenciální kupci již vědí, že má smysl čekat na větší slevu, kterou nakonec také dostanou. Prodejci se v reakci na to snaží cenu zatraktivnit nějakým bonusem, aby nemuseli jít s cenou dolů. Někdo přidá navíc zdarma výbavu kuchyně, jiný zase parkovací místo nebo hned garáž. Tam, kde nic na přidání není, musí jít cena dolů. Největší propady cen přitom hlásí prodejci u starších panelových domů.

Co za tím stojí?

Růst cen nemovitostí byl globálním jevem, nebyl tedy ovlivněn tolik tím, co jsme dělali my, ale tím, co se dělo ve světě. Od USA, přes Švédsko až po Austrálii jsme všude v posledních deseti letech pozorovali výrazné zdražení. Centrální banky snížily své úrokové sazby k nule a například v eurozóně šly sazby až do záporných hodnot. Tento tisk peněz vedl k tomu, že si hypotéku bral kde kdo, čímž se zvyšovala poptávka a s ní i ceny nemovitostí.

REKLAMA

To všechno vystřelilo ceny nemovitostí do tak nesmyslných hodnot, že se byty staly pro lidi nedostupné, a proto se v mnoha zemích uvažuje o fixaci cen nájemného či alespoň o jeho stropu. Ačkoliv se to na první pohled jeví jako rozumné řešení, není tomu tak. Cenové stropy a fixní ceny zpravidla vedou k nedostatku zboží a neoficiálnímu trhu. To kromě bytů platí i u jakéhokoliv jiného zboží.

Proč ceny klesají

Tím jsme popsali, proč ceny rostly. Teď nás ale zajímá, proč nyní naopak klesají. Je to jen zpětný chod spirály. Centrální banky se lekly vysoké inflace, ke které samy přispěly, a začaly zvyšovat úrokové sazby.

Při úrokové sazbě kolem sedmi procent přestává zaběhlý systém pronájmu dávat smysl. Proč by někdo investoval do nemovitosti, když mu ročně vynese méně než státní dluhopisy, u kterých není žádné riziko? Výsledkem mohou být jen dvě věci: buď pronajímatel zvýší nájemné, nebo se rozhodne nemovitost prodat. V případě zvýšení nájmu ale často nikoho nesežene. To platí jak pro nájemní byty, tak pro komerční nemovitosti.

To, že zdražily běžné životní náklady, vede k tomu, že si nájemník nemůže dovolit zaplatit vyšší nájemné. Pokud má ovšem majitel nemovitosti na danou nemovitost hypotéku, a platí narůstající úrokovou sazbu, jeho čistý výnos z nemovitosti klesá. Někdy dokonce musí hypotéku dotovat z jiných peněz. Tento majitel pak bude uvažovat o prodeji.

To samé ale platí i o lidech, kteří sice bydlí ve svém, ale hypotéku ještě nesplatili. Mnoho z nich šlo s hypotékou až na samou hranu finančních možností. Dokud byly inflace i úrokové sazby nízké, byli schopni to zvládat. Jakmile ale životní náklady rostou rychleji než mzdy, k čemuž se přidávají právě zvyšující se úrokové sazby, nemají už ani oni na splácení nemovitosti.

Mezi změnou úrokových sazeb a poklesem cen nemovitostí je velké zpoždění

Poslední data o cenách nemovitostí zatím nemohou plně zachytit stávající dění na trhu. Nejprve musí být ukončeny fixace hypoték. Pak teprve dolehne na majitele bytů úrokový šok, který mnohé z nich konečně donutí k akci. Zajímavá tak budou až data za první kvartál příštího roku, kde se nám již sečte skutečně vše.

REKLAMA

Celý tento mechanismus zvýšení úrokových sazeb je pro mě argumentem, proč s inflací nebojovat více a nezvyšovat úrokové sazby na nová maxima. Otázkou je, jak moc nemovitosti ještě poklesnou. Už před delší dobou varovala Česká národní banka, že jsou ceny bytů nadhodnocené o 40 %. Teoreticky by tak ceny mohly oproti svému vrcholu poklesnout o tolik procent. Já se však domnívám, že až tak dramatické to nebude.

Bude záležet na typu nemovitosti a místě, kde se nachází. V Praze nemovitosti nejspíš nepoklesnou tak výrazně jako někde v malé obci. Celé to navíc bude dlouhodobý proces, kdy budou ceny klesat velmi pomalu. Zastávám názor, že většina cen nemovitostí nepoklesne o více jak 25 %. Někde to může být více, ale nebude to běžný jev.

Pokles cen není vítaný

Dramatický pokles cen nemovitostí není v ekonomice ničím vítaným. Nemovitosti jsou využívané jako zástavy. Propad jejich cen je tedy problémem pro věřitele, a v důsledku toho i pro celý finanční sektor. Bylo to ostatně i příčinou poslední globální finanční krize. Čekám, že pokud by ceny nemovitostí začaly výrazněji padat, centrální banka své úrokové sazby sníží, aby propad zastavila a tím krizi odvrátila. Myslím tedy, že můžeme očekávat skutečně jen rozumný pokles cen.

Problém s drahým nájemným se musí vyřešit jiným způsobem než poklesem ceny nemovitostí. Bezbolestně do rovnováhy nás vrátí jen stagnující ceny nemovitostí doplněné o reálný růst mezd.

Autor: Vladimír Pikora, hlavní ekonom skupiny Comfort Finance Group

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.34 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%

5.57%

5.52%

5.51%

5.49%

5.42%

5.38%

5.34%
Historie vývoje

 

 


Související články

Ještě čekáte s koupí bytu? Ty starší jsou o 9 až 16 procent dražší než loni

Nová data o cenách starších bytů jen potvrdila, že trh s nemovitostmi výrazně ožívá. Lidé akceptují úrokové sazby hypoték a pořízení vlastního bydlení nechtějí dále odkládat. Průměrné ceny starších bytů byly během letošního léta o 2 až 5 procent vyšší než na jaře. V meziročním srovnání pak dosahují až 16% růstu v Ostravě či Plzni.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

09. 10. 2024

Proč věnovat pozornost pojištění bytového domu

Proč je důležité mít pojištěný bytový dům? Nejde jen o velké škody způsobené mimořádnými událostmi jako jsou požáry či povodně, ale také o méně fatální škody, které však mohou způsobit velké problémy. Lidé by si měli u svého bytového správce ověřit, jak je jejich dům pojištěn.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

08. 10. 2024

Ceny bytů i nájmy lámou v Brně rekordy

Za třetí kvartál letošního roku se v brněnských novostavbách prodalo celkem 288 jednotek. Za prvních devět měsíců to je téměř dvakrát více bytů než za celý loňský rok. Letošek tak bude pravděpodobně nejvýkonnější od roku 2016. Celkem už letos kupující za nové byty v Brně utratili více než 6,5 miliardy korun. Vysoký zájem se pomalu začíná projevovat […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

07. 10. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *