Ležáků na realitním trhu ubývá, problém ale trvá
Podíl takzvaných „ležáků“, tedy nabídek starších než jeden rok, v posledních dvou letech výrazně klesl. U bytů v celé České republice spadl z 17,66 % ve 4. čtvrtletí 2023 na 6,74 % ve 4. čtvrtletí 2025. U domů se ve stejném období snížil z 23,09 % na 11,46 %. Data ale zároveň potvrzují, že problém nezmizel: ležáky zůstávají často výrazně dražší než standardní nabídky. U bytů byly ve 4. čtvrtletí 2025 dražší o 12,40 % za m², u domů o 13,90 %.
Údaje poskytl projekt Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
Z pohledu praxe je podstatné, že ležák obvykle nevzniká náhodou. Projekt shrnuje sedm nejčastějších příčin, které se opakují stále dokola: cena mimo realitu trhu, nerealistická očekávání prodávajícího, chyby při nacenění a vedení zakázky, objektivní handicap nemovitosti, právní nebo dokumentační překážky, slabá prezentace a marketing a také změny tržní či finanční reality. Jinými slovy: ležák nevypovídá jen o samotné nemovitosti, ale často hlavně o tom, jak je veden její prodej.
„Ležák je vždycky zpráva od trhu. Když se nabídka nehýbe, většinou nejde o to, že by nebyli kupující,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Krajské srovnání navíc ukazuje, že situace není všude stejná. U bytů se ve 4. čtvrtletí 2025 pohyboval podíl ležáků od 2,86 % do 12,38 %. Nejvyšší podíl vykázal Karlovarský kraj, následovaný Vysočinou a Královéhradeckým krajem. Na opačné straně stál Moravskoslezský kraj s nejnižším podílem 2,86 %, jenže i tam byly ležáky cenově o 32,85 % výše než standardní nabídky. Podobně v Ústeckém kraji činil podíl ležáků u bytů jen 4,41 %, ale cenový rozdíl dosahoval 37,02 %. U domů se krajské rozpětí podílu ležáků pohybovalo mezi 10,06 % a 17,82 %, přičemž nejvyšší cenovou prémii ležáků vykázal Plzeňský kraj s +41,24 %.
„U domů se do ležáků promítá kromě ceny i riziko – technický stav, energetika, lokalita a dokumentace,“ doplňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Pro veřejnost je hlavní zpráva poměrně jasná: menší počet ležáků neznamená, že problém přestal existovat. Trh se sice v letech 2024 a 2025 pročistil, ale to, co v nabídce zůstává dlouho, bývá velmi často cenově mimo realitu trhu nebo zatíženo kombinací rizik, která kupující rychle rozpozná. Právě proto je při prodeji zásadní správné nacenění, kvalitní příprava nemovitosti, transparentní dokumentace a včasné vyhodnocování odezvy trhu.
