EUR 23.665

USD 21.827

REPO sazba ČNB 7.00 %

Inflace 16.7 %

EUR 23.665

USD 21.827

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

25. 10. 2022

0 komentářů

Na co si dát pozor u rezervační smlouvy, aby chránila kupující i prodávající

 

Rezervační smlouva na nemovitost je velmi užitečným dokumentem, který poskytuje ochranu nejen prodávajícímu, ale i kupujícímu. V České republice nemá stanovenu povinnou právní úpravu, proto záleží jen na smluvních stranách, na jakých podmínkách se dohodnou. Proč upřednostnit takzvanou trojstrannou rezervační smlouvu, v níž je kromě zájemce o nemovitost a realitní kanceláře zahrnut i vlastník nemovitosti? Kolik obvykle činí rezervační poplatek a co se s ním děje, okud některá ze stran od smlouvy odstoupí?

Loading



 

Rezervační smlouva, nebo také smlouva o složení blokovacího depozita na nemovitost, je nástroj, který chrání všechny zúčastněné strany. Dnes je již standardní součástí administrativy spojené s prodejem nemovitosti. Stanovuje poplatek, který vážný zájemce uhradí výměnou za to, že vlastník nebo realitní kancelář nebudou danou nemovitost po určenou dobu nabízet jiným zájemcům.

V praxi se rezervační smlouva využívá velice často v případě financování koupě hypotékou. Na tu dnes mnoho lidí nedosáhne a pro původní majitele jde tedy o poměrně riskantní podnik. Kompenzaci za vynaložený čas si tak mohou pojistit právě rezervační smlouvou,“ uvádí Lumír Kunz ze společnosti Férmakléři.cz. Dodává však, že u prodávajícího výhody rezervační smlouvy rozhodně nekončí a tento dokument samozřejmě skýtá výhody i pro kupujícího.

Platí to zejména ve zmíněném případě financování hypotékou. Zájemce díky rezervační smlouvě nepodstupuje takové riziko jako při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. V rezervační smlouvě totiž může jednoduše stanovit podmínky postupu v případě nezískání úvěru, včetně ujednání o vrácení rezervačního poplatku. Potenciální kupující může rovněž dobu stanovenou v rezervační smlouvě využít k tomu, aby si zjistil všechny potřebné informace o nemovitosti, zejména její faktický stav a případné vady, ale i právní náležitosti, jako jsou například věcná břemena.

Dvoustranná a trojstranná rezervační smlouva

Existují dva typy rezervačních smluv – dvoustranná a trojstranná. Dvoustrannou smlouvu uzavírá zájemce s realitní kanceláří, v trojstranné do smluvního vztahu vstupuje i majitel nemovitosti.

Přestože jsou dvoustranné smlouvy dnes častější, je nutno podotknout, že Nejvyšší soud České republiky podmínky z nich vyplývající opakovaně označil za neplatné. Důvod je prostý – takto sepsaná smlouva zahrnuje pouze jednu ze zúčastněných stran budoucího prodeje. Ve dvoustranné smlouvě se navíc k rezervační lhůtě zavazuje pouze realitní kancelář, nikoli majitel, který s nemovitostí může libovolně disponovat i přesto, že zájemce uhradil rezervační poplatek. V případě dvoustranné rezervační smlouvy také není vymahatelná pokuta za odstoupení účastníků,“ vysvětluje Lumír Kunz.

REKLAMA

Náležitosti smlouvy

Rezervační smlouva nemá v České republice žádnou právní úpravu, a proto je pouze na smluvních stranách, jaké podmínky si stanoví. Jak již ale bylo zmíněno, právní platnost mají pouze rezervační smlouvy trojstranné. Tak jako u dalších smluv je při sepisování rezervační smlouvy potřeba pohlídat si správnou identifikaci všech smluvních stran, tedy zájemce, vlastníka i realitního zprostředkovatele, a předmětné nemovitosti, a to včetně věcných břemen a faktických vad.

Vlastník, respektive realitní zprostředkovatel, by měl v této fázi jasně a detailně definovat technický i právní stav nemovitosti, veškeré vybavení, které je součástí nemovitosti, ale také lhůtu, ve které nemovitost předá novému majiteli. Naopak zájemce by měl v rezervační smlouvě uvést způsob financování koupě,“ radí Lumír Kunz.

Dalším bodem je pak určení doby rezervace a sjednání výše a způsobu úhrady rezervačního poplatku. Ten se obvykle pohybuje kolem 3 až 6 % kupní ceny nemovitosti, což v případě bytu v hodnotě 8 milionů Kč činí 240 až 480 tisíc Kč. Nicméně výše poplatku je věcí vzájemné domluvy smluvních stran a odvíjí se i od délky trvání rezervace. Rezervační poplatek se ideálně skládá do advokátní nebo notářské úschovy, nikdy ne na účet majitele a nedoporučuje se poplatek hradit ani na účet realitní kanceláře.

Jak naložit s rezervačním poplatkem?

Velmi důležité je stanovit ve smlouvě podmínky vypořádání rezervačního poplatku jak v případě zdárného dokončení transakce, tak i v případě odstoupení od koupě. Standardně se v případě uskutečněné koupě tento poplatek odečítá z domluvené kupní ceny nemovitosti. Pokud zájemce od koupě odstoupí z důvodu skutečností zamlčených vlastníkem, mělo by být ve smlouvě jasně stanoveno, že rezervační poplatek mu bude v plné výši vrácen.

Pokud si naopak koupi jednoduše rozmyslí, poplatek by měl zůstat vlastníkovi jako kompenzace za vynaloženou energii a čas. Pokud se jedná o prodej zprostředkovaný realitní kanceláří, poplatek se běžně dělí rovným dílem mezi vlastníka a makléře.

Odstoupit od prodeje však může kterákoli smluvní strana i z mnoha jiných důvodů, ať už vlastním zaviněním, nebo zaviněním jiné strany, a smlouva by tak měla počítat se všemi možnými scénáři. V každém případě je nejlepším řešením nechat si finální podobu rezervační smlouvy zkontrolovat právníkem.

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj fincentrum hypoindexu

%6.27 Aktuální výše Hypoindexu

4.14%

4.52%

4.62%

4.88%

5.33%

5.71%

6.24%

6.28%

6.23%

6.2%

6.31%

6.34%

6.34%

6.37%

6.27%
Historie vývoje


Související články

Nemáte svůj domov podpojištěný?

Rady a tipy na úsporné hospodaření se na nás v poslední době hrnou ze všech stran. Efektivní nakládání s penězi je v dobách vysoké inflace sice skutečně nezbytné, přesto však existují položky, na kterých by se šetřit nemělo. Jednou z nich jsou výdaje na pojištění nemovitosti a domácnosti.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

28. 03. 2023

Nemovitosti a daně – jak na to?

Češi chtějí bydlet ve svém. Řada z nich loni investovala např. do investiční nemovitosti, někteří svou nemovitost prodali, a letos tak mnohé z nich čeká první daňové přiznání. Standardně byste coby fyzická osoba měli daňové přiznání podat nejpozději do 3. dubna 2023. Jestliže se chystáte na elektronické podání, máte čas až do 2. května 2023 a s daňovým […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

24. 03. 2023

Ve druhém pololetí 2022 se v Praze prodalo nejméně bytů za posledních 10 let, ceny novostaveb neklesají

Pražský trh s byty zaznamenal v minulém pololetí silný pokles prodejů a útlum zahájené výstavby nových bytů. V průběhu druhého pololetí byla zahájena výstavba 1670 bytů, což představuje 63% pokles v celoročním srovnání. Ačkoli počet bytů ve výstavbě mírně klesl na 12 400, stavební aktivita zůstává v porovnání s pětiletým průměrem nadále vysoká. Vyplývá to u údajů společnosti […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

22. 03. 2023


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *