Nájmy dál porostou. Otázka zní – o kolik?
O nájemní bydlení během pandemie nebyl příliš velký zájem, což se podepsalo na stagnaci či dokonce poklesech nájmů napříč celou zemí. Během posledního roku se ale situace dramaticky změnila. Uvolnění pandemických opatření, vlny přistěhovalců z Ukrajiny, rekordní nedostupnost vlastního bydlení a prudký růst hypotečních sazeb vyvolaly nebývalý zájem o nájemní bydlení, které nyní prudce zdražuje. V Praze i Brně překonal meziroční růst průměrného pronájmu hranici 20 %, ve většině ostatních krajských měst dosáhl dvojciferného čísla. Je pravděpodobné, že nájmy dále porostou?
Pohled investora: Výnosnost pronajímání nemovitosti je stále relativně nízká
Průměrná hrubá výnosnost pronájmů se v ČR dlouhodobě pohybovala nad 5 % p. a. Díky stagnující výši nájmů a rychlému růstu cen nemovitostí v posledních 4 letech ovšem výnosnost poklesla až na hranici 3,6 % p. a. Současný růst výše průměrného pronájmu je tak spíše postupným návratem k rovnovážné 5% úrovni.
„Z pohledu výnosnosti pronájmů vidíme prostor pro další růst nájmů, a to až o 30 % vůči současné hladině. Jde však spíše o dlouhodobou perspektivu,“ shrnuje Dan Vaško, CEO fondu Silverline Real Estate. „Nejvyšší růst očekáváme ve městech, která trápí deficit nabídky vůči poptávce, a zároveň mají nyní nízkou výnosnost pronájmů. Konkrétně bych jmenoval Plzeň či České Budějovice. Nadále lze očekávat silný růst také v Praze a Brně, zejména díky relativně vyšší koncentraci uprchlíků.“
Evropské srovnání: Za nájmy se platí i 2x více, než v Praze
Vůči zemím v západní Evropě Češi platí za nájem poměrně málo. V průměru vydáme za nájem méně než 20 % disponibilního příjmu, zatímco v západoevropských zemích je běžný výdaj na úrovni 25-30 %. Při srovnání největších měst je poté rozdíl ještě výrazně větší: průměrný nájem srovnaný dle parity kupní síly obyvatel ukazuje, že např. vůči Londýnu platí průměrný obyvatel Prahy poloviční nájem, obyvatel Brna zhruba třetinový a obyvatel Ostravy pouze čtvrtinový.
Ačkoliv je Londýn ve výšce nájmů poměrně extrémním městem a zaujímá jedno z čelních míst v evropském žebříčku, podobných úrovní nájmů dosahují desítky dalších evropských měst, jejichž obyvatelé akceptují výrazně vyšší nájmy než Češi. Rozdíly jsou přirozeně dány i historickými zvyky a oblibou nájemního bydlení, která je v současnosti v Česku nízká. Zatímco u nás nájmu využívá přibližně 22 % lidí, v západoevropských zemích je to i dvojnásobek. Rozdíl se ovšem nyní bude snižovat.
„Dokud bude trvat vysoká nedostupnost vlastnického bydlení v kombinaci s vysokými úrokovými sazbami, které limitují současnou poptávku po vlastnickém bydlení, můžeme očekávat, že se trend změní a postupně akceptujeme i vyšší úroveň nájmů po vzoru západní Evropy,“ dodává Martin Benroth, investiční ředitel fondu.
Co lze očekávat v příštím roce? Během první poloviny roku se faktory limitující poptávku po vlastnickém bydlení nezmění, což povede k dalším tlaku na růst nájmů. Je možné předpokládat růst v krajských městech v průměru až o 15 %, což povede ke zvýšení průměrné výnosnosti bytů na úroveň 4,5 % p. a. Během druhé poloviny roku se díky očekávanému poklesu úrokových sazeb tlak na rychlý růst nájmů zklidní, a ty dále porostou už pouze tempem růstu mezd.
