Nájmy dál porostou. Otázka zní – o kolik?

Pohled investora: Výnosnost pronajímání nemovitosti je stále relativně nízká

Průměrná hrubá výnosnost pronájmů se v ČR dlouhodobě pohybovala nad 5 % p. a. Díky stagnující výši nájmů a rychlému růstu cen nemovitostí v posledních 4 letech ovšem výnosnost poklesla až na hranici 3,6 % p. a. Současný růst výše průměrného pronájmu je tak spíše postupným návratem k rovnovážné 5% úrovni.

„Z pohledu výnosnosti pronájmů vidíme prostor pro další růst nájmů, a to až o 30 % vůči současné hladině. Jde však spíše o dlouhodobou perspektivu,“ shrnuje Dan Vaško, CEO fondu Silverline Real Estate. „Nejvyšší růst očekáváme ve městech, která trápí deficit nabídky vůči poptávce, a zároveň mají nyní nízkou výnosnost pronájmů. Konkrétně bych jmenoval Plzeň či České Budějovice. Nadále lze očekávat silný růst také v Praze a Brně, zejména díky relativně vyšší koncentraci uprchlíků.“

Evropské srovnání: Za nájmy se platí i 2x více, než v Praze

Vůči zemím v západní Evropě Češi platí za nájem poměrně málo. V průměru vydáme za nájem méně než 20 % disponibilního příjmu, zatímco v západoevropských zemích je běžný výdaj na úrovni 25-30 %. Při srovnání největších měst je poté rozdíl ještě výrazně větší: průměrný nájem srovnaný dle parity kupní síly obyvatel ukazuje, že např. vůči Londýnu platí průměrný obyvatel Prahy poloviční nájem, obyvatel Brna zhruba třetinový a obyvatel Ostravy pouze čtvrtinový.

Ačkoliv je Londýn ve výšce nájmů poměrně extrémním městem a zaujímá jedno z čelních míst v evropském žebříčku, podobných úrovní nájmů dosahují desítky dalších evropských měst, jejichž obyvatelé akceptují výrazně vyšší nájmy než Češi. Rozdíly jsou přirozeně dány i historickými zvyky a oblibou nájemního bydlení, která je v současnosti v Česku nízká. Zatímco u nás nájmu využívá přibližně 22 % lidí, v západoevropských zemích je to i dvojnásobek. Rozdíl se ovšem nyní bude snižovat.

„Dokud bude trvat vysoká nedostupnost vlastnického bydlení v kombinaci s vysokými úrokovými sazbami, které limitují současnou poptávku po vlastnickém bydlení, můžeme očekávat, že se trend změní a postupně akceptujeme i vyšší úroveň nájmů po vzoru západní Evropy,“ dodává Martin Benroth, investiční ředitel fondu.

^REKLAMA

Co lze očekávat v příštím roce? Během první poloviny roku se faktory limitující poptávku po vlastnickém bydlení nezmění, což povede k dalším tlaku na růst nájmů. Je možné předpokládat růst v krajských městech v průměru až o 15 %, což povede ke zvýšení průměrné výnosnosti bytů na úroveň 4,5 % p. a. Během druhé poloviny roku se díky očekávanému poklesu úrokových sazeb tlak na rychlý růst nájmů zklidní, a ty dále porostou už pouze tempem růstu mezd.