EUR 25.110

USD 23.724

REPO sazba ČNB 4.0 %

Inflace 2.8 %

EUR 25.110

USD 23.724

Text: Tomáš Prčík

05. 06. 2012

0 komentářů

Nemovitosti s hypotékou prodává velká část Čechů se značným rizikem

 


 

Velké ohrožení

Pokud prodáváte nemovitost, na kterou jste si vzali hypotéku (a vázne na ní tedy zástavní právo), a kupující chce koupi financovat částečně opět hypotékou, narazíte na problém: banka kupujícího bude požadovat, aby byly peníze z hypotéky kupujícího sloužící na splácení vaší hypotéky převedeny přímo do vaší banky. Banka kupujícího tedy nebude souhlasit s tím, aby byla část peněz z hypotéky kupujícího sloužící na úhradu vaší hypotéky převedena do úschovy a z úschovy do vaší banky. Banky k takovému postupu nutí zákonný požadavek, aby, zjednodušeně řečeno, poskytnutím hypotéky kupujícímu s jistotou došlo k výmazu zástavního práva souvisejícího s vaší hypotékou z katastru nemovitostí. A to se uvolněním peněz z hypotéky kupujícího do úschovy nestane.

Připadá vám to jako text plný nudných právních pojmů? Už další odstavec bude mnohem více strhující.

Požadavek banky kupujícího, potažmo zákona, aby byla část hypotéky sloužící na splácení hypotéky prodávajícího převedena přímo do banky prodávajícího, vede totiž k jednomu ze dvou uvedených postupů. A jeden z nich může být větším právním hororem než druhý.

„Čerpání na smlouvu budoucí kupní

První postup, pro který se vžil žargónový název „čerpání na smlouvu budoucí“, vypadá následovně. Nebude s ním ale asi souhlasit žádná banka:

  1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
  2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
  3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
  4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
  5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
  6. Uvolnění peněz z hypotéky kupujícího na splácení hypotéky prodávajícího.

Tím dospějeme do stavu, kdy kupující prodávajícímu z vlastních peněz a z vlastní hypotéky zaplatí hypotéku a prodávající mu pak může říct, že mu za to děkuje, ale že mu žádnou nemovitost neprodá. V takové situaci bude pozice kupujícího velice slabá – vyplývající jen ze závazků ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní obou smluvních stran. A návrat věcí do původního stavu je velice složitý. Osobní finanční katastrofa kupujícího je na světě.

REKLAMA

To banky naštěstí vědí, takže kupující do takové situace většinou nepustí.

„Čerpání na kupní smlouvu“

Banka kupujícího si proto většinou prosadí druhý scénář, který se žargónově vžil jako: „čerpání na kupní smlouvu“. Vše vypadá takto:

  1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
  2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
  3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
  4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
  5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
  6. Podpis kupní smlouvy.
  7. Podání kupní smlouvy tzv. návrh na vklad vlastnického práva – do katastru nemovitostí.

Tak. Tím máme na světě druhou finančně hororovou situaci. Za takového stavu může totiž přijít kupující za prodávajícím s tím, že mu děkuje za nemovitost, ale že mu žádné peníze z banky nepřevede. Za takové situace se může prodávající již jen zuby nehty snažit zastavit řízení o povolení vkladu vlastnictví na katastrálním úřadě – nejspíše tím, že podá co nejrychleji žalobu k soudu. I tak má ale ještě nejspíše před sebou dlouhou a drahou soudní při.

Punkáči by měli radost

Jak z toho všeho ven? Zde je návod:

REKLAMA

  1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
  2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
  3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
  4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
  5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
  6. Podpis kupní smlouvy a návrhů na vklad vlastnického práva. Všechny smlouvy kromě jedné a všechny návrhy na vklad vlastnického práva zůstanou u advokáta nebo u notáře v úschově. Jedna kupní smlouva se vydá kupujícímu, resp. bance kupujícího.
  7. Uvolnění peněz z hypotéky kupujícího na splacení hypotéky prodávajícího.
  8. Podání kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí advokátem nebo notářem.
  9. Uvolnění zbylých peněz z úschovy ve prospěch prodávajícího.
  10. Úhrada daně z převodu nemovitosti a další formální potřebné kontroly.

Dodejme, že je výše uvedený postup spíše improvizací ve smyslu punkového „do it yourself“. Jedná se však pravděpodobně o nejbezpečnější postup pro obě strany, který je u nás dnes běžně možný. Pokud banka kupujícího bezpodmínečně požaduje, aby byl před uvolněním peněz z hypotéky kupujícího podán návrh na vklad vlastnického práva, je celý proces nejspíše neřešitelný, aniž by se nedostal do nepřiměřené nevýhody prodávající.

Autor je majitelem společnosti Callido Finance

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.22 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%

5.57%

5.52%

5.51%

5.49%

5.42%

5.38%

5.34%

5.32%

5.22%
Historie vývoje

 

 


Související články

Swiss Life Hypoindex: V prosinci akceleroval pokles úrokových sazeb hypoték

Úrokové sazby hypoték podle Swiss Life Hypoindexu zaznamenaly v prosinci druhý nejvýraznější pokles v letošním roce, a to o desetinu procentního bodu. Celkově letos sazby hypoték klesly o 0,8 procentního bodu. Pro porovnání, Česká národní banka (ČNB) snížila ve stejném období klíčovou dvoutýdenní repo sazbu o 2,75 procentního bodu. Ani bankéři už nepopírají, že je prostor pro […]

Text: Milan Vodička

Foto: Swiss Life Select

06. 12. 2024

Analýza: Bydlení v Praze je nejméně dostupné z celé střední Evropy

Poptávka po nových bytech v Praze se letos meziročně téměř zdvojnásobila. Nabídka ale zvýšený zájem nestíhá pokrýt, a to i přesto, že podle nejnovější analýzy Central Group počet bytů, které investoři v metropoli připravují, narostl již na téměř 150 tisíc. Kvůli pomalému povolování se je ale nedaří v dostatečném počtu uvádět na trh. V důsledku […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

05. 12. 2024

Komentář: Povolování staveb v Česku zkolabovalo, doslova

Stavebnictví patří k hlavním pilířům české ekonomiky. Rozvoj je závislý na dostatečné infrastruktuře, demografický vývoj s sebou nese potřebu nových škol, nemocnic či domovů pro seniory. Zásadní je také bytová výstavba, protože někde bydlet potřebuje každý. O to smutnější je sledovat stav, do kterého se české stavebnictví dostalo.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

04. 12. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *