Nezapomeňte na daň! Pronajímat byt načerno se nemusí vyplatit

Pokud pronajímáte byt, máte povinnost příjmy z pronájmu přiznat a zdanit podle zákona o dani z příjmu 586/1992 Sb. Od daně je osvobozen pouze pronájem nemovitosti podléhající regulovanému nájemnému. Ten mohou ale využít pouze některá bytová družstva nebo odborové organizace.
Příjmy z pronájmu se zdaňují podle § 7 (příjem ze samostatné výdělečné činnosti) nebo § 9 (příjem z nájmu) zákona o dani z příjmu. Příjmy z dlouhodobého pronájmu fyzické osobě za účelem bydlení se daní podle § 9. K tomuto pronájmu není alespoň prozatím potřeba žádné speciální či živnostenské oprávnění.
Změnit by to ale mohla novela živnostenského zákona, kterou nedávno představilo ministerstvo průmyslu a obchodu. Zařazení pronájmu bytů mezi koncesované živnosti, pokud pronajímatel pronajímá alespoň čtyři byty v jednom domě, ale kritici ostře odsuzují a poukazují například i na střet s Listinou základních práv a svobod.
„Znamenalo by to diskriminační omezení pronajímatelů čtyř a více bytů v jednom domě oproti pronajímatelům, s pouze třemi byty v tom samém domě, ale například i oproti vlastníkům třeba 50 bytů, které jsou pouze umístěny v různých budovách.  Nepochybně je již toto v kolizi s čl. 11 Listiny základních práv a svobod, podle kterého má každý právo vlastnit majetek a vlastnické právo každého má stejný zákonný obsah a ochranu,“ soudí Milan Krček, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů v ČR.

Příjmy z nájmu dle § 9

Daňové přiznání musí podat i zaměstnanci, kteří pronajímají. Příjmy z pronájmu totiž nelze přiznat skrze zaměstnavatele, který běžně za zaměstnance podává roční zúčtování daně. Příjmy z nájmu podle § 9 se přiznávají v příloze číslo dva daňového přiznání.
Výdaje u pronajímané nemovitosti lze uplatnit paušálně procentem z příjmů ve výši 30 % nebo jako skutečně vynaložené výdaje. Při uplatňování skutečných výdajů je ale nutné vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytváříte, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, pokud vyplácíte mzdy.
Paušální uplatňování výdajů je tedy snadnější, uplatnění skutečných výdajů může být ale daňově výhodnější, a to především v případě zahrnutí odpisů pronajímané nemovitosti. Oprávněnost nákladů ale musíte být schopni doložit zpětně až tři roky a osm let při vykázání daňové ztráty.

Pozor na danění příjmů z Airbnb

Finanční správa si v loňském roce došlápla na neplatiče, kteří pronajímají své byty přes platformy sdíleného ubytování typu Airbnb. Od internetových platforem získala údaje o pronajímatelích i jejich výdělcích.
Přes Airbnb podle metodiky Finanční správy nejde o poskytování krátkodobého pronájmu, ale ubytovací službu. To řadí poskytovatele této služby mezi podnikatele vykonávající samostatně výdělečnou činnost, který má povinnost mít živnostenské oprávnění, odvádět daně (z příjmů, DPH) a zdravotní a sociální pojištění či se přihlásit k elektronické evidenci tržeb.
„Poskytovatel, který vlastní živnostenské oprávnění zdaňuje příjmy z poskytnutých služeb podle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP (příjmy ze živnostenského podnikání). Pokud neuplatní výdaje ve skutečné výši, lze je uplatnit výdajovým paušálem, který činí v tomto případě 60 procent z celkové výše příjmů (max. 600 tisíc korun ročně),“ vysvětluje daňová poradkyně z Prahy Aneta Peštová.
Příjmy musí přiznávat i podnikatel bez živnostenského oprávnění. „V případě, že hostitel živnostenské oprávnění nevlastní, přestože k tomu má podle zákona povinnost, je považován podle § 420 až 422 za podnikatele a jeho způsob zdanění se řídí § 7 odst. 1 písm. c) ZDP (příjem z jiného podnikání). Nechce-li nebo nemůže uplatnit výdaje ve skutečné výši, může je uplatnit opět výdajovým paušálem, ovšem pouze ve výši 40 procent z celkové výše příjmů (max. 400 tisíc korun),“ říká Aneta Peštová.
TIP: Airbnb ztrácí výhodu

Pozor na pokuty!

Finanční úřad má své metody, jak zjistit, že je byt pronajímán. Kromě získávání informací od platforem sdíleného ubytování nejčastěji jedná na základě podnětu od nespokojeného nájemce či souseda. Kontrole se nevyhnete ani v případě, že například nemáte ve vlastním bytě trvalé bydliště. To je signálem pro finanční správu, že byt pravděpodobně slouží k pronájmu.
Čekat na to, až se o nelegálním příjmu z pronájmu dozví finanční úřad, se nemusí vyplatit. V případě prokázaného nezdaněného příjmu z nájmu nemovité věci postupuje finanční úřad stejně jako u nepřiznaného příjmu. Pokud nebylo daňové přiznání vůbec podáno (ani po výzvě), musí pronajímatel uhradit správcem doměřenou daň, úrok z prodlení i pokutu. Pokuta za zatajení příjmu z pronájmu činí 20 % z vyměřené nezaplacené daně.
Pokud jste příjmy z pronájmu přiznali, ale daň nejpozději v den její splatnosti nezaplatili, vzniká vám povinnost zaplatit kromě daně i úrok z prodlení. Ten se počítá z roční výše repo sazby ČNB platné k prvnímu dni kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, navýšený o 14 %, a to za každý den opoždění. Úrok z prodlení se začíná počítat od pátého pracovního dne po termínu k zaplacení a do dne platby. Penále do výše 200 korun finanční úřad odpouští.