Omezení hypoték: Chrání banky, ne spotřebitele

Česká národní banka (ČNB) má řadu úkolů. Prvořadým je zajištění stability měny. Pak se stará o stabilitu finančního systému. A někde v pozadí je i ochrana spotřebitele. A zatímco v rámci starosti o stabilitu měny je vhodné postarat se i o finanční instituce, bez nichž měna nemůže dobře fungovat, ochrana spotřebitele je jen jakýmsi přívěškem, který cedulová banka dostala „navíc“.
ČNB sice trestá prohřešky proti spotřebitelům a dohlíží na řádné poskytování finančních služeb zejména neprofesionálním (laickým, retailovým, drobným) klientům. Ovšem vždy, když dojde na stabilitu systému, jde zájem o klienty stranou. Stejně tak tomu je i u „doporučení“ omezení poskytování hypoték na 80 % LTV a jen 15 % nově poskytnutých úvěrů do 90 % LTV.

Spotřebitel v nesnázích

Každý rozumný člověk, který uvažuje o pořízení vlastního bydlení, by měl nejprve vytvořit dostatečné finanční rezervy. Bez nich je čerpání hypotečního úvěru riskantní. Stačí větší mimořádný výdaj nebo výpadek příjmu a hypotéku není jak splácet. Na základě této úvahy je také přisuzována potřeba alespoň 20 % vlastních zdrojů k hypotečnímu úvěru. To je ale velmi zkratkovité uvažování.
Domácnost pořizující vlastní bydlení si může naspořit 20 % ceny nemovitosti a podle doporučení ČNB pohodlně čerpat hypotéku. A vzápětí bude mít finanční problémy – právě z přílišného využití vlastních zdrojů. Proč? Už například jen z daně z nabytí ve výši 4 %.
Banka má podle doporučení ČNB zjistit, zda má klient dostatek zdrojů na dofinancování 20 % ceny nemovitosti a dostatečné příjmy na splácení hypotéky. Nikoli zda má dostatek finančních prostředků na další výdaje spojené s pořízením bytu či rodinného domku – a už vůbec ne, zda mu zbydou dostatečné likvidní rezervy pro případ nenadálých událostí, jako je výpadek příjmu v důsledku nemoci či ztráty zaměstnání nebo mimořádné výdaje.
Výsledkem je, že domácnost pod tlakem ČNB čerpá nižší hypotéku, vydává více vlastních zdrojů a ponechává si méně finančních rezerv. Sice díky tomu platí nižší splátku, ale to je jen slabá náplast na vyšší riziko.
Tabulka 1: Měsíční úspora hypotéky na 30 let s úrokovou sazbou 2,1 %

Zdroj: Vlastní výpočty
Nemůže-li klient čerpat hypotéku v objemu 3 mil. Kč (řekněme 100% hypotéka, ovšem úrokovou sazbu pro zjednodušení ponecháváme nezměněnou; v praxi by sazba byla vyšší), ale musí-li vložit 10 %, resp. 20 % vlastních prostředků navíc, získá tím nižší měsíční splátku. Ovšem vydá se z finančních rezerv 300 tis. Kč, resp. 600 tis. Kč.
Rezervy by přitom pomohly hradit splátky hypotéky v případě výpadku příjmů.
Tabulka 2: Počet splátek hypotéky 3 mil. Kč na 30 let s úrokovou sazbou 2,1 %

Zdroj: Vlastní výpočty
Nemusel-li by spotřebitel vydat peníze jako vlastní zdroje na hypoteční úvěr, mohl by jimi platit hypoteční úvěr po dobu několika let. Samozřejmě toto předpokládá, že by úspora byla použita pouze na splátky hypotéky a nikoli na další životní náklady. Ty ale musí z jiných zdrojů hradit i v případě, kdy peníze použije na koupi nemovitosti.

Hypotéky nadoraz

Jedním z argumentů ve prospěch ochrany klientů prostřednictvím omezení výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti je, že domácnosti, které by čerpaly úvěr „nadoraz“, by na ně nedosáhly, a tudíž by se nemohly dostat do potíží. Ano, to může být rozumný argument, má ale svá ale…
Kdo zajistí, že domácnost, která by čerpala hypotéku bez finančních rezerv, ji přesto nebude čerpat, jen na menší byt? Do potíží se splácením se pak může dostat obdobně.
Navíc navzdory touze dohledového orgánu stále existuje řada způsobů, jak si mohou domácnosti obstarat dodatečné (úvěrové) zdroje – a ty jsou zpravidla dražší a rizikovější než hypotéka.
A v neposlední řadě… pokud má stát vodit za ruku každého spotřebitele a říkat mu, co je pro něj dobré, kdy to dospěje (opět) do situace, kdy stát povede své občany za ruku k volebním urnám s „tím jediným správným“ volebním lístkem?

Polštář pro banky

Zcela zásadní je ale opatření pro banky. Ty chrání zcela spolehlivě, ať chtějí, či ne. Dojde-li k platební neschopnosti klienta a bude-li nutná realizace zástavy (prodej bytu či rodinného domu), bude dostatečná rezerva na pokrytí veškerých nákladů, dlužných úroků a sankčních poplatků a nejspíš zbyde i něco na případný pokles cen nemovitostí.
Banky mají ale své risk modely a je jejich cílem dosahovat zisk za přiměřeného rizika. Jen obtížně by vysvětloval místní management nadnárodním matkám, že musí odepsat celou investici kvůli podcenění rizika. A jsou to komerční banky, které své riziko řídí na každodenní bázi, ČNB se jen dívá, jak to dělají.
Pokud ale ČNB vidí ve svých predikcích něco, co komerční banky vidět nemohou… pak může mít takovéto mateřsky ochranářské opatření význam – pro finanční trh, nikoli pro spotřebitele v první instanci.