Příliš těsná kazajka hypotečních úvěrů z dílny ČNB

Připomeňme si na úvod hlavní argumenty, které ČNB na obranu svého návrhu uvádí. Jejich hlavní součástí je argumentace rostoucími cenami nemovitostí, vytvářejících úvěrovou spirálu, do které banky ochotně „naskakují“ vyššími a rizikovějšími úvěry. Ba co více, svou úvěrovou politikou dokonce tuto spirálu výrazně přiživují. Oba tyto argumenty nejsou zcela přesné, respektive jejich interpretace není správná.
Zaprvé, současné zvýšení cen nemovitostí (2016) nebylo primárně způsobeno pouze levnými hypotékami, mnohem větší vliv na zvýšenou poptávku měly umělé administrativní zásahy státu, zejména pak dopředu ohlášené regulace + nový zákon o spotřebitelském úvěru + změna plátce u daně z nabytí, které začaly platit najednou, na podzim 2016. Tyto změny byly natolik zásadní, že vyvolaly zvýšenou poptávku a potřebu pořídit nemovitost/hypotéku ještě před jejich účinností.

Ceny žene vzhůru nedostatek

Dále je třeba říci, že problematika růstu cen rezidenčních nemovitostí je do značné míry regionálně omezena, a to zejména na Prahu a Brno. Zde se posledních 8 let staví méně nových bytů, než je potřeba – ale roste přirozená poptávka z hlediska stěhování za prací do hlavních měst.
Trh s byty v Praze a Brně je tak vyprodán, byty jsou nedostatkové zboží a proto jejich cena roste. To je ekonomicky přirozený vývoj, který předložený zákon vůbec nemůže řešit a který nadále povede k poptávce po vyšších úvěrech. Ceny nových bytů se v důsledku regulace hypoték téměř jistě nesníží, pouze se znemožní většině české populace pořídit si vlastní byt.

Dosáhnou poslanci na hypotéku?

Z pohledu občanů uvažujících o vlastním bydlení na úvěr může zákon přinést téměř drastické důsledky. Ostatně, nechť se čtenáři přesvědčí sami. Na pořízení průměrného nového 3+kk o 85 m² v Praze by, při současných cenách, bylo potřeba minimálně 1,5 mil. vlastní hotovosti a 5 mil. hypotéka. Aby člověk získal 5 mil. hypotéku dle nových pravidel, tak musí mít čistý měsíční příjem 85 tisíc Kč.
Abychom použili okřídlený výrok: kdo z vás to má? A kdo z poslanců, kteří budou zákon schvalovat, by na takovou hypotéku dosáhl? Dobrá, Praha je specifická, vezměme tedy příklad z regionu.
Na pořízení průměrného starého panelového 3+kk o 75 m² v Olomouci (30 000,- Kč za m²) by bylo potřeba minimálně 450 tis. vlastní hotovosti a 1,8 mil. hypotéka. Aby člověk v Olomouci získal 1,8 mil. hypotéku, tak musí mít čistý měsíční příjem 30 tisíc Kč. Opravdu jsou takové podmínky reálné pro mladé rodiny žijící ve městě, jako je Olomouc? Kde je dle údajů ČSÚ ke konci roku 2016 průměrná hrubá mzda 24 666 Kč?

Šedá zóna v rozkvětu

Návrh ČNB přináší značná sociální rizika, která je nyní jen obtížné odhadnout. Co udělají zájemci o hypotéku, kteří na ní nově nedosáhnou? Odeberou se do neregulované šedé zóny, aby si vypůjčili na povinnou „spoluúčast“ se všemi riziky? Případně se masivně vrhnou na nájemní bydlení, což povede k výraznému růstu nájmů?
Asi se shodneme, že ani jeden z těchto scénářů není úplně příznivý a může vést ke značné sociální frustraci. A co případný dopad při refinancování hypoték, dříve standardních a nyní nově rizikových, tedy s o hodně vyšší sazbou. To by byl teprve „zářez“ do rodinných rozpočtů!
Samozřejmě, možnost vzít si hypotéku není základním lidským právem. A ano, je pravdou, že mnozí klienti přistupují ke sjednání hypotéky víc než lehkovážně a nedoceňují, že jde o závazek na desítky let. Patrně i některé banky podlehly při financování bydlení určité euforii. Zde je snaha ČNB o utužení obezřetnosti jejich podnikání pochopitelná. Ale ani jedno není důvodem pro takto drastickou regulaci.
Celý návrh jde navíc proti dosud budovanému systému dohledu, kdy se ČNB snaží banky „vychovávat“, aby samy efektivně řídily rizika a stanovovaly si limity pro své podnikání. S tímto konceptem sektor úspěšně prošel finanční krizi, najednou však ČNB bankám nevěří. Proč? Není pravdou, že takové kompetence by měly dohledové orgány v jiných Evropských zemích. Dle přehledu, který uvádí samotný zákon, takto rozsáhlé pravomoci zasahovat do poskytování úvěrů nemají orgány v žádné z nich, v některých (Rakousko, Belgie) dokonce nemají pravomoc detailně zasahovat do této oblasti vůbec.
Ze všech výše uvedených důvodů se lze domnívat, že návrh ČNB je extrémem, který „přestřelil“. V tomto ohledu je škoda, že apetit centrální banky nebyl zkorigován už ministerstvem financí, jež zákon předkládá a jež musí brát v potaz širší souvislosti, včetně sociální dopadů.
Jako více než rozumnou lze proto hodnotit probíhající debatu v poslanecké sněmovně, která zřejmě spěje k omezení pravomoci ČNB na stanovení poměru mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti, a především k vyloučení působnosti na refinancování starších úvěrů. To by mohl být slušný kompromis jak pro obezřetné centrální bankéře, tak pro mladé rodiny toužící po vlastním bydlení.
Komentář vyšel v tištěném vydání MF Dnes