EUR 25.110

USD 23.724

REPO sazba ČNB 4.0 %

Inflace 2.8 %

EUR 25.110

USD 23.724

Text: Petr Zámečník

08. 08. 2019

4 komentáře

Proč bydlet v nájmu?

 

Zájem o nájemní bydlení je v Česku minimální. Kdo může, kupuje si vlastní nemovitost. Přitom bydlet v nájmu má své nemalé výhody.

Loading



 


Nájemní bydlení není v České republice populární. Podle posledního sčítání lidu v roce 2011 bydlelo v nájmu pouze 20 % domácností. A nejen vzhledem k boomu hypotečního trhu v posledních letech je velmi pravděpodobné, že sčítání lidu v roce 2021 ukáže ještě vyšší odklon od nájemního bydlení.
Bydlet v nájmu má ale své nezanedbatelné výhody. Ve stručnosti se jedná především o vyšší flexibilitu, nižší kapitálovou náročnost, ale například i možnost lepšího bydlení. A v konečném důsledku se může vyplatit i z investičního pohledu.

Kvalitnější bydlení

Vysoké ceny bytů a rodinných domů mají za následek, že se lidé stěhují buď do menších bytů, nebo do vzdálenější a hůře dostupné lokality. Případně do menšího bytu v hůře dostupné lokalitě. To může (ale nemusí) v závislosti na životním stylu a očekávání rodiny přinést snížení komfortu.
Navíc v případě poklesu realitního trhu platí realiťácké přísloví: „Lokalita, lokalita, lokalita.“ Přestěhuje-li se rodina do vlastního bytu či rodinného domu v hůře dostupné či občansky vybavené lokalitě, při realitní krizi bude její nemovitost ztrácet na ceně rychleji než kvalitnější nemovitosti.
Zejména domácnost, která má dostatek vlastních prostředků potřebných ke koupi nemovitosti, a má i dostatečnou bonitu (schopnost splácet případný úvěr) bude mezi pronajímateli vyhledávanými nájemníky. Za přijatelné nájemné tak může získat bydlení v mnohem lepší lokalitě či v lepším stavu, než by si mohla dovolit koupit do vlastnictví.

Tip: Plánujete-li se z finančních důvodů poohlížet po vlastním bydlení v hůře dostupné lokalitě, je velmi vhodné si v ní nejprve nějaké bydlení pronajmout a vyzkoušet si nový životní standard. Lze se tím vyhnout zklamání z nekomfortu.

Vyšší flexibilita

Životní potřeby se s časem mění. A s nimi se mění i prostorové požadavky a vhodnost lokality k bydlení. Mladý člověk po škole či mladý pár bez dětí má (zpravidla, jsou i výjimky) jiné nároky než rodina s dětmi. Děti za čas odrostou a odejdou z domu (v dnešní době často po třicítce, tudíž období s „dětmi“ může být poměrně dlouhé). Pár v „nejlepších letech“ pak má jiné potřeby, které se ještě změní odchodem do penze.
Na všechny životní etapy se mnohem flexibilněji reaguje v nájemním bydlení. Výpověď z nájmu lze dát v řádu několika měsíců a jediné náklady představuje stěhování. V nájmu se mnohem lépe reaguje na změnu práce, kdy se lze za prací snadno přestěhovat, i na finanční situaci rodiny, kdy finanční potíže může řešit přestěhováním do levnějšího nájmu.
Nájemní bydlení má výhody na lidské rovině. V případě neshody se spolubydlícími v domě či lokalitě či při změně okolí (např. výstavba dálnice, městského okruhu, ubytovny pro bezdomovce, útulku pro narkomany…) lze opět vyřešit mnohem snáze než v případě vlastního bytu.

Nižší kapitálová náročnost

Až příliš často lidé při finančním porovnávání nákladů vlastnického bydlení a bydlení v nájmu sledují výši splátky hypotéky vůči výši nájemného. To je ale zcela zavádějící přístup.
V prvé řadě splátka hypotéky zdaleka nepředstavuje veškeré náklady a výdaje. Nájem ano[1].
Splátka hypotéky představuje část splátky jistiny úvěru (tím se zvyšuje čisté jmění domácnosti) a splátku úroků, které jsou srovnatelným nákladem, jako je nájem – z ekonomického pohledu je jedno, jestli si půjčíte byt a platíte nájem, nebo si půjčíte peníze na byt a platíte úroky za úvěr.
Jenže úroky z hypotéky nejsou jediným nákladem. Odhlédneme-li od drobných nákladů na poplatky katastru nemovitostí, za odhad apod., jsou tu další náklady, které jsou již nezanedbatelné. Jedná se zejména o náklady vlastních peněz a náklady na opravy a rekonstrukce.
Vloží-li rodina své úspory do nemovitosti, nemůže je investovat jiným způsobem. Navíc s každou splátkou jistiny objem úspor domácnosti investovaných do nemovitosti roste. Tyto peníze nevydělávají. Kdyby je domácnost investovala jiným způsobem, mohou se zhodnocovat[2].
Vlastnické bydlení navíc vyžaduje další náklady na údržbu a rekonstrukce. Ty se pohybují na úrovni kolem 60 Kč/m2 podlahové plochy. Zjednodušeně je třeba investovat znovu stavební hodnotu nemovitosti v průběhu 30 let, nebo se její stav bude zhoršovat. Tyto náklady jsou nejčastěji jednak hrazeny formou fondu oprav, jednak je potřeba s nimi počítat na rekonstrukci samotného bytu.
A v neposlední řadě jsou zde daně, zejména daň z nemovitých věcí. Ta je v současnosti nízká, nicméně již v současné právní úpravě je možné její navýšení. To doporučilo ministerstvo financí obcím, aby zlepšily příjmy obecních rozpočtů – a některé obce již ministerstvo poslechly. Navíc nelze vyloučit další zvýšení daně z nemovitých věcí změnou zákona.
Všechny tyto náklady by měly být promítnuty též do výše nájemného. Zdaleka ne vždy tomu tak ale je. Jedním z důvodů je nízká touha po nájemním bydlení a zároveň vysoká touha po vlastnictví investičního bytu, tedy bytu k pronájmu. To vytváří tlak na snižování nájemného, které tak může být i nižší, než by odpovídalo nákladům majitelů bytů.

REKLAMA

Vyšší výnos než vlastní byt?

Nájemní bydlení se vzhledem k úspoře řady nákladů vlastnického bydlení může vyplatit i z investičního pohledu. Jsou-li prostředky, které by ležely zazděny v nemovitosti, investovány ve stejně dlouhodobé perspektivě, mohou přinést s přijatelným rizikem zajímavější výnos.
Vlastní nemovitost má ovšem jednu výhodu oproti jiným investicím – lze využít úvěrovou páku. Nemovitost k bydlení lze pořídit již za 20 % (výjimečně 10 %) její ceny. Zbytek dodá banka formou hypotečního úvěru. Nemovitost ale již patří novému majiteli celá – a zatímco splácená jistina se mění pouze směrem dolů jednotlivými splátkami, cena celé nemovitosti může růst. Ovšem může také klesat.
Efekt je podobný, jako při obchodování s akciemi na páku: Pokud je vklad do nemovitosti 10 % a cena nemovitosti klesne o 10 %, majitel (v případě nutnosti prodeje) tratí vše, co do ní investoval. Pokud ale cena nemovitosti vyroste o 10 %, dosahuje zisk (opět v případě prodeje) 100 % investovaných prostředků.[3]


[1] Další služby typu vodné a stočné, elektřina, plyn, odvoz odpadu… apod. jsou stejné jak pro vlastnické, tak pro nájemní bydlení.
[2] Můžeme samozřejmě rozebírat, jaký jiný způsob uložení úspor by domácnost zvolila a zda tak není vhodnější jejich uložení do nemovitosti. Případně zda by rodina uspořené prostředky neutratila po vzoru české vlády.
[3] Toto je samozřejmě zjednodušený výpočet. V praxi by hrály roli zaplacené úroky, splátky jistiny úvěru, transakční náklady na koupi a prodej nemovitosti, náklady na údržbu a mnoho dalšího.

Loading

Vstoupit do diskuze 4 komentáře

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.22 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%

5.57%

5.52%

5.51%

5.49%

5.42%

5.38%

5.34%

5.32%

5.22%
Historie vývoje

 

 


Související články

Analýza: Bydlení v Praze je nejméně dostupné z celé střední Evropy

Poptávka po nových bytech v Praze se letos meziročně téměř zdvojnásobila. Nabídka ale zvýšený zájem nestíhá pokrýt, a to i přesto, že podle nejnovější analýzy Central Group počet bytů, které investoři v metropoli připravují, narostl již na téměř 150 tisíc. Kvůli pomalému povolování se je ale nedaří v dostatečném počtu uvádět na trh. V důsledku […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

05. 12. 2024

Nájmy rostou rychleji než inflace. Co řeší inflační doložka ve smlouvě?

Míra inflace od 2. čtvrtletí 2023 obecně klesá, ale z pohledu nájemného bydlení je situace trochu jiná. Ceny za nájem bytu podle Českého statistického úřadu celorepublikově meziročně vzrostly o 6,2 % a trend posledních let potvrzují i data UlovDomov.cz. I proto se v nájemních smlouvách stále častěji objevuje inflační doložka, která majitelům nemovitostí přidává na […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

03. 12. 2024

Zbavit se problémového nájemníka je snazší. Nejvyšší soud přehodnotil své rozhodnutí

Vystěhovat problémového nájemníka, který přestane platit, je v Česku často běh na hodně dlouhou trať. Přes nejrůznější odvolání a zdržování se celý proces může hodně dlouho protáhnout. Existuje případ z jednoho okresního města, kdy se majitel bytu zbavil nežádoucího nájemníka až po více než čtyřech letech od doby, co v rozporu s nájemní smlouvou přestal platit. Jen na nezaplaceném […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

02. 12. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • ladislav bohatý

    8 srpna, 2019

    už dlouho jsem nečetl větší blbost, kde se půlka pravdy zamlčuje, ještě vám tam totiž chybí informace, že s průměrným důchodem 13tisíc můžete jít bydlet tak maximálně pod most nebo se zastřelit, protože nájem z toho nezaplatíte..takže rozhazovat peníze během života a bydlet v nájmu a nemyslet na zadní vrátka, je naprosto nezodpovědné a člověk který myslí, se takhle nechová

    Odpovědět

  • Petr Zámečník

    9 srpna, 2019

    Ano, naprosto souhlasím, že „bydlet v nájmu a nemyslet na zadní vrátka, je naprosto nezodpovědné a člověk který myslí, se takhle nechová“. Jenže „myslet na zadní vrátka“ není totéž jako „koupit si byt“. Na důchod se dá připravit i jinak – např. investicemi.

    Odpovědět

  • Věra Zoubková

    9 srpna, 2019

    Nájem, nájem, nájem
    I mojí prioritou je mít vlastní bydlení. A proč? Nemám problém bydlet v nájmu. Nepotřebovala bych vlastní bydlení, kdyby……kdyby nájmy mnohdy nedosahovaly více než 40% platu, kdybych nemusela každý rok trnout, zda mi majitel prodlouží smlouvu, či nikoliv a já se s dětmi opět nebudu muset stěhovat, shánět další nájem a investovat nemalé peníze do kaucí a poplatků. Už dva roky po sobě jsme se museli stěhovat. Vloni to bylo proto, že majitel se rozhodl byt prodat, takže: buď předlož tři mega nebo jdi. A letos znovu, protože se prostě majitel rozhodl, že byt potřebuje pro někoho jiného (podotýkám, že platím včas, s předstihem a jsme klidná rodina). Již druhý rok mě tedy nové bydlení stálo pomalu 60 tis v počátečních poplatcích.
    Majitelé bytů si dělají z nájemníků „otroky“. Problém jsou zvířata, problém je samoživitel/ka, a kolikrát jsou problém i děti.
    Pokud není jistota, pak je jednoduché se rozhodovat, zda vlastní bydlení nebo nájem.
    A kdo tu jistotu, že se nebudete muset každý rok stěhovat do jiného zajistí? Nikdo. Tak ať se pak nikdo nediví, že lidé touží po vlastním bydlení.

    Odpovědět

  • Faboš

    19 září, 2019

    To já v podnájmu bydlet rozhodně nechci a zároveň nestojím ani o hypotéku, která se v současné době s těmi přísnými podmínkami vlastně ani získat nedá!! Naštěstí jsem narazil přes https://www.coolnajem.cz/ , což je podle mě skvělá alternativa, kdy bydlení splácíte formou nájmu.

    Odpovědět