EUR 24.375

USD 23.139

REPO sazba ČNB 7.00 %

Inflace 15.1 %

EUR 24.375

USD 23.139

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

27. 04. 2022

0 komentářů

Raději fixovat, doba je nejistá

 

Fixace úrokových sazeb hypotečního úvěru (zatím) umožňuje uzamknout si jistotu pevných splátek. Pokud historie zná i dvouciferné úrokové sazby, může být aktuální zvýšení úročení na dříve běžné úrovně klidně jen začátek.



 

Úrokové sazby hypotečních úvěrů letí vzhůru. Kdo nefixuje, spekuluje, že se úrokové sazby budou klesat nebo se blíží vrcholu. Kdo zafixuje třebas na tři roky, spekuluje na to, že za tři roky se situace uklidní, vše se obrátí k lepšímu.

Dlužník, který v posledních letech fixoval hypotéku, může být spokojen. Vál příznivý vítr, všechno fungovalo, úrokové míry atakovaly historická minima. Nejen finanční trhy se vezly na cenové láci úvěrů.

Zatímco v Česku probíhal lov na co nejdelší fixaci korunových hypotečních úvěrů při nízké úrokové sazbě ještě loni, na Slovensku probíhá ještě dnes. Ke zvýšení úrokových sazeb bude muset přistoupit i Evropská centrální banka. Konečně už i oznámila, že omezí nákupy dluhopisů rychleji, než se předpokládalo a trh zvýšení sazeb předpokládá.

Fixovat, nebo spekulovat na pokles sazeb?

Rozhodnutí ČNB zvýšilo základní sazbu na 5 %. A návazně rostou i sazby další. Nejhůře na tom jsou ti, kteří mají plovoucí úrokovou sazbu. Pro domácnosti rostoucí nominální úrokové sazby znamenají vyšší nominální náklady na hypoteční financování. Pro drtivou většinu dlužníků není dopad okamžitý. Fixní úrokové sazby jsou obecně lepší volbou než sazby variabilní. Je to právě proto, že pevné sazby zůstávají po období fixace stejné, zatímco variabilní sazby v reakci na měnící se podmínky kolísají.

V realitě nikdo neví, co přinese budoucnost. Stejně jako neexistuje vrchol inflace, nemůže existovat ani vrchol možného úročení. Sazba fixovaná bývá nákladnější než sazba plovoucí. V delším horizontu existuje více nejistot a do zafixované ceny peněz je započteno i toto riziko.

REKLAMA

Co se týká hypotečních úvěrů, v normálních dobách běžně platí, že kratší fixace nabízejí v porovnání s fixacemi delšími nižší úrokové sazby. Souvisí to s cenou peněz. Čím delší časový horizont, tím více nejistot. V turbulentních časech plných nejistoty, geopolitických změn, se nutně cena peněz (z)mění.

Donedávna ještě platilo, že úroková míra má být nastavena s ohledem na neutrální úrokovou míru. Opakovalo se, že při 2% inflaci ukotvené inflačním cílem a 1% reálné úrokové míře v Česku existuje 3% neutrální úroková sazba. S úrokovými mírami dnes ovšem nutně (za)míchá i stagflace. Ano, nastupuje kombinace stagnace s vysokou úrovní inflace. Stagflace je horší než stagnace.

Stagnaci způsobuje válka, do toho nastupuje razantní zvýšení cen energií a komodit. Kde inflace skončí, není zřejmé – a viníkem jsou vnější šoky. Zásadní neznámou je, zda budou přerušeny dodávky zemního plynu z Ruska.

Dnes výnosovými křivkami a cenou peněz otřásá makroekonomický vývoj a nejistota. Kratší úrokové sazby jsou vyšší než ty delší – signalizuje to pnutí a obavy. Rychlá rada by zněla – zafixujte na kratší dobu, až to za rok nebo dva pomine, získáte sazbu lepší. Nemůže to být všechno ale ještě horší?

V dobách válečného narušení dodávek, kupříkladu energií, se leccos mění. Co bývalo „vysoké“ může být ještě vyšší. A to i úrokové sazby. Psal se rok 1981 výnosy amerických dluhopisů nabízely dvouciferné výnosy. Vládla dvouciferná inflace a americká centrální banka se rozhodla ji ztlumit. Nastoupilo razantní zvyšování úrokových sazeb. Proti zvyšování úrokových sazeb ovšem hovoří to, že dlužníci by pod tíhou dluhové služby mohli kolabovat. Lepší je nejprve dluhy zlehčit inflací a zvyšovat úrokové sazby až poté.

REKLAMA

Hlasování o úročení, dilema mezi inflací, finanční stabilitou a finanční represí

Po několik let v Česku rostly mzdy rychleji než produktivita. Díky tzv. kurzovému závazku se podařilo měnový kurz české koruny oslabit a české exporty se tímto inflačním krokem staly konkurenceschopnější. Pak přišla pandemie a fiskální impuls, kdy inflační podhoubí bylo dále posíleno. Lidé a firmy dostávali od státu a od bank levně vypůjčené peníze za neodvedenou práci a nerealizovanou přidanou hodnotu.

Finanční rozvahy bank se nafoukly o poskytnuté úvěry a množství peněz v ekonomice se zvyšovalo. Pokud na účtech domácností leželo 150 miliard korun, je to výsledek nejen pandemického omezení ekonomiky a neutrácení, ale i realizované fiskální politiky a měnové politiky, která takovou inflační emisi peněz umožnila. Peníze zahálející na účtech se snadno mohou stát rozbuškou inflace, stačí když začnou ve světle budoucí inflace rychleji obíhat.

Nejnověji pak vytvořené inflační podhoubí dostalo další impuls ve formě zdražování energií a surovin. Jsou tu reálně záporné úrokové sazby, do toho nákladový šok – to naznačuje, že inflační roky zaklepaly na dveře.

Základní úroková sazba je v ČR dnes na 5 %. Rozhodlo o tom hlasování bankovní rady ČNB. Pro zdražení krátkodobého financování hlasovalo pět ze sedmi radních ČNB. Byli vybráni prezidentem republiky, stali se radními ČNB. Hlasují o tom, jak ČNB jako ústřední banka státu nastaví úrokové sazby anebo třeba i kurz koruny.

Dnes je to pro ně dilema. Pokud existují vyhlídky na svižnou inflaci, měly by úrokové sazby povyskočit. Na straně druhé ovšem existují dlužníci, kteří by se mohli pod tíží dluhové služby a poklesu cen aktiv ocitnout pod vodou. Argumentem proti rychlému zvyšování úrokových sazeb je konstatování, že inflace roste kvůli nákladovým šokům. A ty přece centrální banka neovlivni.

REKLAMA

Samotné korunové úrokové míry nelze brát izolovaně. V případě malé otevřené ekonomiky měnové podmínky určuje i měnový kurz. A měnový kurz ovlivňuje i množství cizoměnových aktiv v bilanci ČNB – tato zůstává nafouknutá z dob kurzového závazku. Je tu i o inflační a úrokový diferenciál, stejně jako příliv zahraničního kapitálu.

Nemovitosti nezdražují, to jen klesá kupní síla peněz

Úrokové sazby jsou cenou peněz. A pokud se cena peněz dostala v porovnání s nemovitostmi, jako jsou domy a byty, nebo mzdami či stavebním materiálem, do rozporu, moudří investoři se přizpůsobují.

Situace, kdy vládla mírná jednociferná inflace, nás odnaučila přepočítávat kupní sílu peněz na reálnou hodnotu. Jak ale dnes ceny cválavě a pádivě rostou, na světlo světa se nutně dostává účetnictví nominální a reálné hodnoty. Čím vyšší růst cen, tím více se reálná kupní síla vzdaluje od nominálních jednotek. Za korunu si prostě už tolik nekoupíme.

Nejnověji pak vytvořené inflační podhoubí dostalo další impuls ve formě zdražování energií a surovin. Jsou tu reálně záporné úrokové sazby, do toho nákladový šok – to naznačuje, že inflační roky zaklepaly na dveře. Jak spotřebitelské ceny svižným tempem pokračují v růstu, centrální banky se dostaly do obtížné pozice. Mají zajistit, „měkké přistání“, zajistit finanční stabilitu, udržet inflaci a předejít cenové nestabilitě. Řešením je zvyšování úrokových sazeb, takové, které umožní zlehčit tíži dluhů.

Co se týká úrokových sazeb, kdysi se uznávalo tzv. Taylorovo pravidlo. Toto v různých obměnách vysílalo poselství, jak nastavit úrokové sazby. Pokud je míra inflace nebo růstu HDP vyšší a ekonomika se přehřívá, je žádoucí úrokové sazby zvýšit. To neutrální sazby ekonomiku ani nestimulují, ani nebrzdí.

Nižší úrokové sazby v minulých letech povzbudily více lidí k získání hypotéky. Výsledkem bylo přeceňování nemovitostí, bublající ceny a přehřívající se realitní trhy. Nízké úrokové sazby a dostupné hypotéky, stejně jako hromadící se zadlužení nelze od inflace cen nemovitostí oddělit.

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj fincentrum hypoindexu

%6.31 Aktuální výše Hypoindexu

2.84%

3.14%

3.39%

3.81%

4.14%

4.52%

4.62%

4.88%

5.33%

5.71%

6.24%

6.28%

6.23%

6.2%

6.31%
Historie vývoje


Související články

Nájmy dál porostou. Otázka zní – o kolik?

O nájemní bydlení během pandemie nebyl příliš velký zájem, což se podepsalo na stagnaci či dokonce poklesech nájmů napříč celou zemí. Během posledního roku se ale situace dramaticky změnila. Uvolnění pandemických opatření, vlny přistěhovalců z Ukrajiny, rekordní nedostupnost vlastního bydlení a prudký růst hypotečních sazeb vyvolaly nebývalý zájem o nájemní bydlení, které nyní prudce zdražuje. V Praze […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

02. 12. 2022

Mohou nemovitostní trh rozhýbat aukce?

Trh s nemovitostmi začal přibržďovat už ve 2. čtvrtletí letošního roku. Aktuálně je ve fázi zmražení, nicméně řada bytů začala již zlevňovat, což může dle odborníků trh rozhýbat. Snižování cen je markantní zejména na trhu starších neboli tzv. second-handových bytů.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

25. 11. 2022


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *