Realitní trh očima burziána: Čeká nás pokles!

Vše co je vidět: Trhy prodávajících a kupujících

Dnes, když všichni chtějí rezidenční nemovitosti nakupovat, a věří, se že ceny porostou do nebes a jen málokdo chce prodávat, ceny mohou směle růst. Vládne-li situace trhu prodávajícího; kupujících, kteří jsou ochotni kupovat, je dostatek a prodávající si z nich může vybírat. Změní-li se situace, poměry se obrátí. Za situace trhu kupujícího potenciální kupující vybírají a přebírají, snaží se vyjednávat a přicházet s nabídkami stlačujícími ceny dolů. V burzovní terminologii řečeno se mění nálada, „medvědi“ (hráči přesvědčení o trendu klesajících cen) uvažují, že se vzhledem k vysokému ocenění aktiv zhmotnilo riziko zpomalení a poklesu.
Investor opírající se o finanční aktiva jako jsou akcie, může každý den sledovat ocenění a kurzy svých akcií, což „ke své velké škodě“ často i dělá. A i když na kurzy nahlížet nechce, tisk, televize, zpravodajství mu je prostě předloží. Cenová volatilita, vzestupy a propady pak mohou vést k nepromyšleným rozhodnutím a reakcím, které něco stojí.
Na straně druhé u nemovitostí viditelné výkyvy kurzů neexistují, a než se cenové vzestupy nebo poklesy octnou ve středu mediálního zájmu, uplyne mnoho vody a času. I tak je tržní ocenění domů, bytů i pozemků podrobeno výkyvům. Majitel nemovitosti ale může být v principu šťastný, protože o cenových výkyvech nic neví: „Spí v klidu se svou investicí a ve své hlavě počítá přinejmenším se svou kupní cenou, ale téměř vždy na základě zvěstí a klepů sousedů, kteří své nemovitosti vždy cení vysoko.“
Obrázek 1: Převládá-li finančním trhu býčí nálada, každý chce kupovat; na realitním trhu tomu odpovídá situace trhu prodávajícího. Paralelou k medvědí výprodejové náladě je na realitních trzích situace trhu kupujícího – kupující zde má silnou vyjednávací pozici.

Na burze může být běžný rychlý cenový sešup, kdy všichni chtějí prodávat, protože se obávají, že ceny budou ještě více klesat. Potenciální kupující se pak spíše drží stranou – platí „nikdy nechytej padající nůž“. V případě realitních trhů je ale medvědí nálada dobrou zvěstí pro potenciální zájemce a kupující. Jde vlastně o předzvěst nastoupení trhu kupujícího, kdy je možné si vybírat, stanovovat si podmínky a vyjednávat. Naopak vládne-li dnes víra v růst cen a trh prodávajících, na realitním trhu to funguje „ber, nebo nech být“. Kdo dnes nesloží zálohu, se snadno dočká toho, že zítra bude už prodáno.
Na finančních trzích se v této souvislosti hovoří o býčí (optimistické) náladě. Vládne-li optimismus, věří se, že cesta k dalšímu cenovému růstu je otevřena. S ohledem na to, s čím je tu obchodováno, na trh vstupují hráči, kteří jednoduše nakupují, aby ve víře v cenový růst o něco dráže prodali. Platí tu staré dobré „levně koupit, draze prodat“. V případě realitních trhů budou na růst hráči s krátkým horizontem spekulovat stěží, transakční náklady a povaha investice to neumožňuje.
I tak optimistická (býčí) nálada vede na realitních trzích rezidenčních nemovitostí k přehršli komentářů vyjadřujících důvody a popis toho, že je otevřena cesta k dalšímu růstu. Na finančních trzích pak platí, že hráči, kteří přistupují na největší sázky v době vrcholící euforie, jsou pak těmi, které postihnou největší ztráty, až nakonec nastoupí medvědí trh.

Vše má své pro a proti: Hypotéka může být nejrozumnější dluh

Jakkoli o sobě André Kostolany říkal, že je „muž burzy“, a že tíhne k investicím do cenných papírů, neopomněl vyzdvihnout i investici do nemovitostí. I když sám byl propagátorem uvážlivé burzovní spekulace, byl si vědom výhod realitních investic. Ve své knize Kostolanyho burzovní seminář pro kapitálové investory a spekulanty, se přímo vyjádřil pro bydlení ve vlastním: „(…) jsem toho přesvědčení, že pro obyčejného střadatele je prvním přikázáním investovat do bytu v osobním vlastnictví, který sám obývá. Tím uloží svoje první úspory bez nebezpečí inflace.“
Bydlení je jednou z nosných lidských potřeb a z pohledu sledovaných finančních cílů nepřehlédnutelnou položkou. Říká se, nutnost splácet hypotéku podněcuje nucené úspory. Pokud si třicátník vezme třicetiletou hypotéku, do penze by mohl být schopen ji splatit a naakumulovat přitom cenný kapitál. Nemovitosti představují nepřehlédnutelný reálný investiční instrument. Část takové investice je financována vlastním kapitálem, přes hotovost nebo jiné převody majetku, část hypotečním úvěrem představujícím cizí kapitál.
Obrázek 2: Rezidenční nemovitost je neopomenutelnou investicí, ale vůči každé výhody lze vyjmenovat možnou nevýhodu.

Na nemovitosti banky v principu rády půjčují, a vzhledem za krytí rizika zástavou nemovitosti za rozumný úrok. Když si banky při poskytování hypoteční úvěru jako záruku berou nemovitost, zohledňují skutečnost, že jde o aktivum s dlouhou životností.
Jako jednu z výhod realitních investic v porovnání s investicemi finančními Kostolany uvádí, že v případě nákupu na hypotéku je související dluh „určen na mnoho let a za pevný úrok, zatímco úvěry na akciových účtech jsou okamžitě vypověditelné a podléhají změnám úrokových sazeb.“ „Svět investorů se rovná demokracii se dvěma stranami: Jedna strana je stranou příznivců nemovitostí, ta druhá přátel hodnot movitých (akcie nebo dluhopisy)“. Jakkoli každá ze stran může vyslovovat mnohé výhody a nevýhody, jde v principu o otázku týkajících se rodinného investičního portfolia a investičního rozhodnutí.
Jedna ze zásad minimalizace investičního rizika říká, že bychom měli odmítnout platit za investici příliš mnoho. Jakkoli je ztráta určitého množství peněz nevyhnutelnou součástí investování, moudrý investor může zajistit, že neztratí velkou část nebo dokonce veškeré své peníze. Stručně a krátce řečeno, je lepší kupovat, když si jako kupující můžeme diktovat – slovy burziána když vládne medvědí nálada, slovy realitního trhu když nastoupí situace trhu kupujícího. A ta jednou přijde, jen nikdo přesně neví kdy.