Pátek 20. července. Svátek má Ilja.

Sestavujete finanční plán? Nezapomeňte na investici do nemovitostí, říká odborník na investice

Monika Lukešová

Kdo by nechtěl mít dostatek peněz a být finančně nezávislý. Někteří lidé jsou však tomuto cíli vzdáleni nepřízní osudu, jiní si prostě jen nestanovali své skutečné cíle. Pokud si sestavujete finanční plán, musíte si položit tyto otázky: co chci, kdy to chci a co pro to budu dělat. Většina lidí zůstává u obecných cílů, které je nikam neposunou. „Nestačí jen chtít být bohatý,“ říká David Bureš. Jak tedy sestavit finanční plán a vyplatí se do svého portfolia začlenit i investice do nemovitostí? Na to jsem se zeptali investičního odborníka Davida Bureše.

Jak a čím by měl tedy člověk při sestavování finančního plánu začít?

Je třeba dát dohromady své cíle opravdu přesně, podívat se na to, co již máme za majetek a kolik by se dalo pravidelně investovat, pak se následně pustit do jejich naplnění. Jeden americký výzkum zjistil, že lidé, kteří měli finanční plán, měli při odchodu do důchodu 3x větší majetek, a to přesto, že měli stejné příjmy jako ostatní lidi ve sledované skupině. Takže plán je naprosto zásadní.

Stačí mi na začátek menší částka, nebo musím mít na kontě miliony korun?

Ve většině dnešních finančních plánů se klientům doporučují primárně investice do podílových fondů různých typů jako jediného typu produktů, které vás mohou dostat k vašim cílům jako je finanční nezávislost. Důvod je jasný. Stačí začít s malou částkou a především to, je po úvodním nastavení velmi jednoduché na správu.

Co je zásadním kamenem úrazu při sestavování finančního plánu?

Problém je v tom, že se pohybujete pouze v oblasti finančních produktů a při poklesu je propad mnohem větší, než kdybyste měli portfolio z více typů investic. Já osobně s afluentními i velkými klienty směřuji celý plán tak, aby byl z poloviny zaměřen na finanční produkty a z poloviny na nemovitosti. Tím se dostáváme do další úrovně zvýšení bezpečnosti pro klientovu celkovou investici.

Cílem je tedy hlavně zisk?

Našim cílem není maximální zisk, ale jistota naplnění cílů pro klienta. Navíc souhlasím s výzkumem americké společnosti Zillow, která je největším americkým webem na zprostředkování nemovitostí a hlavně automatizovaným tvůrcem denně aktualizovaných odhadů nemovitostí všech obytných nemovitostí v celých Spojených státech.

Nedávno proběhla zpráva, že investice do nemovitostí je výhodnější než investice do zlata. Ukázal tento průzkum něco podobného? Jsou nemovitosti opravdu tak výnosné?

Dle jejich průzkumu za posledních 40 let (1975 – 2015) se porovnával výnos akcií v indexu S&P 500 a nemovitostí se všemi příjmy i výdaji. Tedy navýšení hodnoty jak akcií a nemovitostí, tak příjmu z dividend a pronájmů.

Na druhé straně se brali všechny daně, náklady na opravu nemovitostí, správu a poplatky. Vítězem se staly nemovitosti s kumulovaných výnosem 11,8 procenta ročně. Tedy o 1,2 procenta nemovitosti předstihly akciový trh.  Druhou velkou výhodou byla i nižší volatilita neboli kolísání na trhu nemovitostí oproti akciím a fondům. Konkrétně nemovitosti se jeví o 50 – 80 procent bezpečnější, protože prodej a nákup trhá delší dobu a klienti tedy nemohou zbrkle prodávat své pozice jako u akciových investic, takže jsou ceny dlouhodobě stabilnější.

Když jsem řadový investor, doporučil byste mi tedy zařadit investici do nemovitostí do mého portfolia?

Dle mého názoru je tedy důležité investiční nemovitosti zařadit do portfolia klienta. Důležité je dbát na správný výběr a vše si dobře propočítat, protože každá nemovitost není vhodná a těch vhodných je cca 30 %. Proto jsme se rozhodli pro klienty zajistit celou cestu od vyhledávání, prohlídek, kalkulací, financování přes přípravu bytu až po pronájem a jejich správu. Tedy kompletní řešení.

Podívejme se tedy na konkrétní příklad:  

Průměrná nemovitost 50m2 je ve správné lokalitě nyní v cenách od 3,2 – 3,7 mil. Kč (březen 2018).

Kupní cena: 3 500 000 Kč

Daň z nabytí: 140 000 Kč

Rekonstrukce, opravy, úklid, focení, odměna za vyhledání: 300 000 Kč

Celková cena pořízení: 3 940 000 Kč

Vlastní prostředky v minimální výši: 670 000 Kč

Hypotéka při 90 % LTV: 3 270 000 Kč

Průměr úroku v první fixaci: 7 465 Kč

Odměna za správu nemovitosti: 1 936 Kč

Příjmy hrubé bez poplatků: 16 000 Kč

Příjem za rok (daň vychází nula): 79 188 Kč

Výnos z vlastního vkladu tak vychází 11,8 % ročně.

Nepočítáme do výdajů splátku dluhu, protože ta nám snižuje dluh a zvyšuje náš majetkový podíl na nemovitosti a v následující fixaci proběhne refinancování s cílem získat tyto volné peníze na nákup další nemovitosti.  Takže z pohledu absolutních čísel by majitel měl plně pokrytou splátku úvěru.

Při průměrné inflaci a růstu pronájmu však vidíme za pár let příjem nominálně mnohem vyšší, ale splátka úvěru bude v závislosti na úroku v podobných úrovních. To nám do budoucna začíná vytvářet zajímavé kladné cash flow neboli jednoduše každý měsíc vám po zaplacení všech výdajů zůstane zajímavá renta několika tisíc.

A pokud bychom se dívali na možnosti růstu nemovitostí dle webu Zillow, tak dojdeme k tomu, že po 30 letech získáte při průměrné inflaci tří procent a průměrném úroku úvěru 4,4 procenta celkový výnos ve výši 11 873 000 korun.

Zajímavé, takže při sestavování finančního plánu by se na investice do nemovitostí rozhodně zapomínat nemělo a nejlepší je portfolio diverzifikovat. Máte tedy na závěr nějakou radu?

Doporučuji tedy každému, aby svůj finanční plán stavěl na obou pilířích – finančním i tom nemovitostním. Současně často klientům vymlouvám, pokud se extrémně soustředí pouze na jednu oblast. To je chyba, která může způsobit, že se ke svému cíli nedostanete.

Rozdělujte tedy své investice do více oblastí, dělejte to dlouhodobě a hlavně to dělejte s lidmi, kteří tomu rozumí.

Jedna zajímavost na závěr. V Praze je aktuálně průměrný bod zlomu zda koupit nebo pronajmout byt kolem 3 let. To znamená, že průměrný pronájem u mladých lidí je 12 měsíců a těm se tedy ekonomicky vyplácí koupit svou nemovitost až ve chvíli, kdy se budou ve větším bytě chtít usadit na delší dobu. A to je hlavní důvod, proč na správných adresách bude o pronájem vždy velký zájem.

Ing. David Bureš, EFAodborník na investiční nemovitosti a finanční poradenství pro bonitní klientelu. Za svou 18letou praxi již zpracoval přes 2000 finančních plánů a svoje know how dále rozšiřuje na školeních v Londýně. Pro finanční plánování využívá kromě levných indexových fondů také investiční nemovitosti, které pro klienty nejen vyhledává, ale i spravuje. Aktuálně má pod správou nemovitosti za několik set milionů korun.

 

Předchozí článek: «
Následující článek: »

6 komentářů k článku “Sestavujete finanční plán? Nezapomeňte na investici do nemovitostí, říká odborník na investice”

  1. Stan napsal:

    opravdu?
    No, mince má samozřejmě 2 strany. U nemovitosti na investici je zásadní nevýhoda nutnost významného zadlužení při jejím pořízení(pokud tedy nemáte potřebnou částku celou) a to je vždy rizikem a také mnohem horší likvidita. Akcie prodám kliknutím myši a během pár minut mám peníze na účtu. Takže je na každém, jestli mu ten cca 1% rozdíl ve výnosu stojí za horší likviditu a zadlužení. Dále nerozumím tomu, proč u nemovitosti není uveden jako výdaj fond oprav, což není úplně zanedbatelná položka a taky proč je míra zdanění příjmu z pronájmu 0. To by také významně zamávalo celkovým výnosem. Výzkum dělala spol. zabývající se zprostředkováním nemovitostí, což pro mě znamená varovný signál o možné serióznosti. Jinak se mi článek líbil a byl pro mě zajímavý a přínosný.

    1. Stan napsal:

      oprava: “…možné neserióznosti…”

    2. David Bureš napsal:

      Reakce na vaše otázky
      Děkuji Vám za vaší reakci a souhlasím, že každá varianta má své plusy a mínusy. Pro své klienty doporučuji vždy vyvážené řešení, jak jsem psal. Cílem tedy není ukázat, že jedna varianta je lepší, ale to, že se ideálně doplňují.

      Co se týká zadlužení u nemovitosti, tak v tom nevidím podstatné riziko, pokud se kupuje vhodná nemovitost v dobrém stavu na dobrém místě. Tím je zaručeno dobré cash flow během celé doby a pokud je správně vedená správa, tak se není třeba bát významného rizika. Ale současně jako každá investice určité riziko nese. Důležité je však vědět, že investiční nemovitost podobně jako finanční investici s jasným cílem renty rozhodně nekupuji za účelem budoucího prodeje. Mě jde o budoucí rentu – nájmy nebo dividendy či kupony. Pokud by byl průšvih a musel bych prodat, tak dobrou nemovitost jsme schopni za férovou cenu prodat během 1 měsíce. Většinou by si jí však velmi rychle koupil jiný náš klient pro kterého právě hledáme. Navíc by to koupil pronajaté s jasnou výnosovou historií. Takže kvalitu obchodu a tedy i likviditu určuje dobrý nebo špatný nákup.

      Jinak náklady na fond oprav a služby jsou z daného nájmu odečteny. Takže v kalkulaci je neuvažujeme. Nás zajímá skutečně nájem. Současně však při koupi je nutné posoudit, zda tyto náklady v bytovém domě jsou ve standardní výši, protože jinak tato věc může ukončit jednání o koupi, pokud je to vyšší než jsme schopni akceptovat.

      V případě daně vycházíme z optimálního daňového nastavení. Tedy bereme v potaz odpisy bytu, případné rekonstrukce a jednorázové výdaje jsou přímo do nákladů. Dále počítáme další náklady jako jsou úroky a po správném propočtu zjistíte, že první cca 5 – 6 let je daň nulová a následně je cca 2 – 4%. To se však mezitím v průměru trochu zvýší nájem, takže nás to už tolik nebolí.

      1. Stan napsal:

        Děkuji moc za Vaši detailní reakci. Líbí se mi Váš přístup a názory. Co musím splňovat, abych se mohl stát Vašim klientem ohledně investičních nemovitostí?

  2. Ráďa napsal:

    krypto
    Investovat můžete také do nákupu kryptoměn. Koupíte je třeba jednoduše na ccshop.cz, vše je v češtině a za Kč.

  3. Steuer Jiří napsal:

    Špatný výpočet
    Za mně totální fake výpočet, jak oškubat lidi, sorry jako:

    1. Rozporuji výši splátek, i pokud by byl super úrok 1.89% tak průměrná splátka
    – je 11.907 Kč/měs při délce splácení 30 let
    – je 9.714 Kč/měs při délce splácení 40 let
    – tzn. uvedená výše splátky při první fixaci může být nižší, ale průměr za celou dobu splácení se nedostane pod hodnoty co uvádím

    2. Ohánět se výnosem z vlastního vkladu, je neobjektivní ukazatel, protože ten se dá nafouknout o výši úvěru a tento výnos je zatížen dluhem
    – Pokud počítám výnos z investice, tak z investované částky 3.940 mil Kč je zisk pouhá 2%, při vaší kalkulaci

    3. Pokud bych chtěl být max. objektivní tak bych prováděl kalkulaci takto (při splátce na 30 let)
    – Příjem 16.000 – měsíční splátka úvěru 11.907 – správa 1.936 = zisk 2.157 za měsíc = 25.884 za rok
    – výnos z nemovitosti 0,65%
    – výnos z vlastního kapitálu 3,86% (který je zatížen dluhem)

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.