Hypotéka je dobrý sluha, ale zlý pán. Dostane-li se navíc ke zprostředkovateli hypotečních úvěrů, může se změnit ve zbraň hromadného ničení – a nemusí se ani jednat o hypoteční krizi světového rozsahu. Špatně zvolená hypotéka může obstojně zdevastovat rodinný rozpočet a rozpustit sny o světlé budoucnosti do černé reality.
Finanční zprostředkovatelé hypoték jsou odměňováni provizí od banky. Její výše závisí na výši sjednané hypotéky. Zodpovědný a proklientsky orientovaný zprostředkovatel či finanční poradce se zajímá o schopnost klienta hypotéku splatit. Na trhu se ale pohybují i tací, jejichž cílem je maximalizace jejich provize. K tomu využívají několik základních nástrojů: Maximalizace výše hypotéky, volbu nejkratší možné fixace hypotéky a investiční hypotéky.
Maximalizace výše hypotéky
Sjednání co nejvyšší hypotéky má zásadní riziko: Úrokové sazby jsou nyní na historicky nejnižší úrovni a mají před sebou pravděpodobně jen cestu vzhůru. Je-li klient přesvědčen, aby si sjednal co nejvyšší hypotéku, protože v současné době na ni má, žene se do budoucích problémů. Úrokové sazby dříve či později vzrostou a ani dvojnásobná výše není zdaleka nedostižná. Není tomu tak dávno, kdy se úrokové sazby pohybovaly mezi 5,5 % a 6 %. Dnes jsou lehce nad 2 %.
S růstem úrokové sazby vzroste pochopitelně i splátka úvěru. Ta při 30leté splatnosti a současné úrokové sazbě 2,08 % činí 3 736 Kč z každého vypůjčeného milionu korun. Pokud sazba vzroste na 5 %, měsíční splátka milionové půjčky stoupne na 5 368 Kč. Byla-li hypotéka „našponována“ na maximum, zvýšení sazeb nemusí domácnost unést.
Řešením by mohlo být prodloužení splatnosti hypotéky. Ovšem 30 let je u většiny bank nejdelší možná splatnost. I kdyby se ale splatnost prodloužila na 40 let, splátka by u půjčky 1 mil. Kč s 5% sazbou klesla na 4 822 Kč, tedy i tak o tisícikorunu výše, než byla původní splátka.
REKLAMA
Maximalizace výše hypotéky se může vyplatit domácnostem, které mají dostatečné finanční rezervy, které efektivně využívají či investují. Pokud by došlo k růstu úrokové sazby, mohou tyto domácnosti hypotéku splatit a zátěže se zbavit. Do té doby mohou využívat levných peněz.
Nejkratší fixace úrokové sazby
Obecně platí, že kratší fixace úrokových sazeb jsou nižší než delší fixace úrokových sazeb. Z dlouhodobého pohledu se tak kratší fixace mohou vyplatit. Toto ale opět platí pouze pro domácnosti s dostatečnými finančními rezervami. Úrokové sazby kolísají a domácnost musí být připravena na jejich růst. A platí to především za „obvyklých“ úrokových sazeb. Jsou-li sazby extrémně nízko, jako je tomu v dnešní době, je vhodnější hypotéku spíše zafixovat na delší dobu.
Někteří finanční zprostředkovatelé hypotečních úvěrů ovšem využívají krátké fixace úrokových sazeb k maximalizaci svého příjmu. Má-li jejich klient kratší fixaci, mohou častěji převádět hypotéku k další a další bance – a při každém přechodu klienta inkasovat novou provizi.
Přechod klienta k nové bance nemusí být vždy nevýhodný. Není ale ani vždy výhodný. I se současnou bankou si klient (či jeho poradce) zpravidla může vyjednat zajímavou úrokovou sazbu, navíc ušetří další přímé i nepřímé náklady – nebude muset otvírat nový bankovní účet, nebude muset uzavírat nové pojistky, na kterých je nová, „výhodnější“, sazba závislá. A samozřejmě nebude muset měnit zástavy na katastru nemovitostí a další ne zcela nejlevnější administrativní náležitost.
REKLAMA
Investiční hypotéka
Hypoteční úvěr, jehož cílem není pořízení vlastního bydlení, ale investice, opět může být vhodným nástrojem. Ovšem opět pouze pro domácnosti s dostatečnými finančními rezervami – a především s kladným vztahem k riziku. Investovat s hypotékou je totéž, jako investovat s pákovým efektem. Vlastní peníze se zhodnocují několikrát rychleji, ale zároveň se mohou několikrát rychleji znehodnocovat.
„Podvodnému“ finančnímu zprostředkovateli slouží investiční hypotéky k maximalizaci výše zprostředkovaného hypotečního úvěru a s ním spojené provize. Nemusí se přitom jednat pouze o klasickou hypotéku na koupi bytu k pronájmu, který je sám o sobě poměrně rizikovým aktivem, ale může se jednat i o americkou hypotéku (neúčelovou hypotéku) na libovolné investice.
Tip: Jak se „vyplatí“ investiční hypotéka s investicí se přesvědčil i hokejista KHL Václav Nedorost.
Pokud se investice nevyvíjí podle představ a investor tratí, nebo nedostává nájem, stále musí hradit splátky hypotéky. A pokud na ně nemá… může přijít i o vlastní (zastavené) bydlení.
