
Věčné dilema zní: Je lepší kratší, nebo delší fixace úrokové sazby? I když odhlédneme od aktuálních nabídek hypotečních bank, odpověď není zdaleka jednoznačná. Každá z variant má svá rizika i výhody. Zatímco u kratší fixace hypotéky hrozí růst úrokových sazeb a s nimi spojené navýšení měsíční splátky, u delších sazeb je největším rizikem případná potřeba nemovitost prodat, zpeněžit a hypotéku splatit. U mimořádné splátky hypotéky přitom klient zaplatí až o čtvrtinu navíc.
Jedním ze základních rozhodujících kritérií při volbě fixace zůstává výše úrokové sazby. Banky svou cenovou politikou klienty vedou k čerpání hypoték buď spíše s kratší dobou fixace, nebo si je naopak snaží podržet co nejdéle. V posledním roce a půl extrémně nízkých úrokových sazeb se banky pokoušejí klienty lákat spíše na dlouhé sazby, a tak přicházejí i s nabídkami stejné úrokové sazby jako pro 3 a 5leté fixace i na dobu 7 let. To se projevilo i ve statistikách ČNB.
Česká národní banka (ČNB) sleduje důkladněji hypoteční úvěry od počátku roku 2013 na čtvrtletní bázi. Od Fincentrum Hypoindexu se odlišuje metodikou poměrně významně – v prvé řadě sleduje veškeré hypoteční úvěry, nikoli pouze hypotéky na bydlení. Do stejné kolonky se tak dostávají i neúčelové americké hypotéky a hypotéky jiných subjektů než domácností. I proto jsou úrokové sazby vykazované ČNB vyšší, než kolik vychází z dat Fincentrum Hypoindexu sledujícího pouze hypoteční úvěry na bydlení domácností.
Odlišná metodika se projevuje i v dalších oblastech. Například v podílu jednotlivých fixací úrokových sazeb. Zatímco podíl variabilních fixací u nových hypoték dle Fincentrum Hypoindexu dosahoval řádově 5 – 7 % a u jednoletých i vlivem cenové politiky bank klesal pod 5 %[1], podle statistiky ČNB dosahoval v 1. čtvrtletí 2015 souhrnně na 38,34 % a o čtvrtletí dříve dokonce na 52,37 %. Příčinou budou pravděpodobně hypotéky developerů na výstavbu, které jsou ve statistikách také zahrnuty.
Tabulka 1: Podíl nových hypoték dle fixace úrokových sazeb
Floating a do 1 roku včetně REKLAMA
|
Nad 1 rok a do 5 let včetně
|
Nad 5 let a do 10 let včetně
|
Nad 10 let
|
|
1. čtvrtletí 2015
|
38,34%
|
49,02%
|
10,21%
|
2,43%
|
4. čtvrtletí 2014
|
52,37%
|
37,59% REKLAMA
|
8,26%
|
1,77%
|
3. čtvrtletí 2014
|
34,27%
|
54,95%
|
9,06%
|
1,72%
|
2. čtvrtletí 2014
|
28,04%
|
61,34%
|
8,56%
|
2,06%
|
1. čtvrtletí 2014 REKLAMA
|
34,72%
|
57,10%
|
6,04%
|
2,15%
|
4. čtvrtletí 2013
|
37,86%
|
54,88%
|
4,15%
|
3,11%
|
3. čtvrtletí 2013
|
33,55%
|
57,31%
|
5,30%
|
3,84%
|
2. čtvrtletí 2013
|
29,91%
|
58,96%
|
3,79%
|
7,34%
|
1. čtvrtletí 2013
|
35,39%
|
54,21%
|
4,49%
|
5,90%
|
Zdroj: Databáze ARAD, ČNB, vlastní výpočty
ČNB bohužel slučuje veškeré fixace mezi 1letou a 5letou včetně do jediné kategorie. Není tak možné zjistit, zda lidé preferují spíše 3leté, nebo 5leté fixace. Mezi těmito byl přitom sváděn poměrně zajímavý boj zejména v obdobích, kdy banky hrály šachy s úrokovými sazbami jednotlivých fixací. Souhrnně ale jejich podíl spíše klesá, a to pravděpodobně s ohledem na akční nabídky 7letých fixací za cenu 5leté.
Zájem o extrémně dlouhé fixace úrokových sazeb hypoték nad 10 let postupně klesá. Snižuje se i jejich podíl v nesplacených úvěrech v portfoliích bank a naopak přibývají, byť pozvolným tempem, hypotéky s fixací sazeb mezi 1 a 5 lety včetně.
Tabulka 2: Podíl nesplacených hypoték dle fixace úrokových sazeb
Floating a do 1 roku včetně
|
Nad 1 rok a do 5 let včetně
|
Nad 5 let a do 10 let včetně
|
Nad 10 let
|
|
1. čtvrtletí 2015
|
25,69%
|
52,00%
|
10,59%
|
11,71%
|
4. čtvrtletí 2014
|
26,23%
|
51,38%
|
10,48%
|
11,90%
|
3. čtvrtletí 2014
|
25,97%
|
51,20%
|
10,26%
|
12,56%
|
2. čtvrtletí 2014
|
26,55%
|
50,29%
|
10,30%
|
12,86%
|
1. čtvrtletí 2014
|
26,63%
|
49,64%
|
10,45%
|
13,28%
|
4. čtvrtletí 2013
|
25,35%
|
50,61%
|
10,81%
|
13,22%
|
3. čtvrtletí 2013
|
25,24%
|
50,02%
|
11,18%
|
13,55%
|
2. čtvrtletí 2013
|
25,30%
|
48,91%
|
11,50%
|
14,28%
|
1. čtvrtletí 2013
|
25,82%
|
47,94%
|
11,84%
|
14,40%
|
Zdroj: Databáze ARAD, ČNB, vlastní výpočty
Hypotéky s nejkratší dobou fixace se drží na stabilní úrovni, a to navzdory vysokému zájmu o nové hypotéky s variabilní a jednoletou sazbou. Důvodem bude pravděpodobně vyšší flexibilita jejich majitelů, kteří jsou ochotni se pravidelně stěhovat mezi bankami za lepšími úrokovými sazbami.