Základní pravidlo ochrany majetku: Nemovitost má mít jen jednoho vlastníka

Proto je dobré vyřešit právní ochranu majetku včas a spoluvlastnictví vypořádat, nebo alespoň pečlivě smluvně upravit pravidla jeho fungování, a tím předcházet problémům. Ještě lepší je spoluvlastnictví předejít úplně například sepsáním závěti. Právě spoluvlastnictví dědiců totiž mnohdy vyvolává spory.

„I když se spoluvlastnictví z počátku nemusí jevit jako problémové, je poměrně časté, že po určité době dochází mezi spoluvlastníky k názorovým střetům. Ty se v případě nemovitostí zpravidla týkají způsobu jejího užívání a péče o ni, nutných či naopak zbytečných investic. Často to poškodí i mezilidské vztahy uvnitř celé rodiny,“ uvádí své zkušenosti advokát Pavel Strnad.

Výlučný vlastník se svým vlastnictvím může v mezích stanovených právním řádem nakládat libovolně. Zatímco spoluvlastník je omezen právy každého dalšího spoluvlastníka věci. Při spoluvlastnictví rozhodují spoluvlastníci podle velikosti svých podílů. O běžné správě rozhodují většinou hlasů, při rozhodování o významných záležitostech – jako například zlepšení stavu nemovitosti či změny způsobu jejího užívání – je potřeba 2/3 hlasů. Ve výjimečných případech (zatížení společné věci, dlouhodobé omezení práv spoluvlastníků) je dokonce vyžadována jednomyslnost spoluvlastníků.

„Je obrovské riziko, že se spoluvlastníci na správě nedohodnou. Budete-li tak například jedním ze tří spoluvlastníků nemovitosti, kde každý bude mít stejný třetinový podíl, a budete mít v úmyslu tuto nemovitosti pronajímat, ostatní spoluvlastníci vás jednoduše zablokují,“ vysvětluje advokát Pavel Strnad.

^REKLAMA

Spoluvlastnictví přitom často vzniká v důsledku úmrtí člověka. Tehdy jeho dědicové vstupují do role spoluvlastníků tím, že dědí část nemovitosti. „Dědici potom musí řešit vzájemné spory, co s nemovitostí udělají dál. Přitom by stačilo těmto situacím předcházet – v rámci právní ochrany majetku je vhodné zejména nemovitosti striktně odkázat jen jedinému dědici, anebo stanovit pravidla, jak mají dědici nemovitost spoluvlastnit a zejména co dělat v případě sporu,“ upozorňuje Pavel Strnad.

Dalším rizikem je i tzv. solidarita spoluvlastníků. Přestože o správě a nakládání s nemovitostí se rozhoduje zpravidla většinou hlasů, z právních jednání jsou spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Věřitel má dokonce právo svou pohledávku vymáhat po kterémkoli z nich.

Může tak docházet k situacím, kdy například většinoví spoluvlastníci odhlasují modernizaci domu a její náklady budou hradit všichni – i ti, kteří s modernizací nesouhlasili, nebo vznikne dlouhý a nákladný soudní spor. Rizikové je i případné zrušení spoluvlastnictví nebo rozdělení společné věci, pokud se spoluvlastníci nedohodnou. Což se často stává. V takovém případě rozhodne opět soud na návrh některého ze spoluvlastníků.

„Podobným situacím je třeba včas předejít. Ideální je sepsat závěť tak, aby ke spoluvlastnictví dědiců vůbec nedošlo. Pokud už ale při dědění vznikne, umožňuje občanský zákoník snadné vypořádání vztahů. Po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví mají spoluvlastníci ke svým podílům předkupní právo. Po jejich uplynutí toto právo ztrácí,“ dodává na závěr Pavel Strnad.