Text: redakce hypoindex.cz
26. 10. 2023
Tempo obsazování skladů zpomaluje
Až půl roku i déle čeká na nájemce řada nových skladů postavených na spekulativní bázi. V Česku dlouhé roky nevídaný jev doprovází v některých regionech dokonce i mírný pokles průměrných nájmů. Pokud se k tomu připočtou prodlužující se nájemní prázdniny, rostoucí neobsazenost a rozšiřující se podnájmy, vše ukazuje na to, že 3. kvartál potvrdil změnu vývoje tuzemského trhu průmyslových prostor – zpomalení tempa. Na základě indikativních dat to vyplývá z analýzy české realitní a poradenské společnosti 108 REAL ESTATE. Hrubá poptávka dosáhla ve sledovaném období od července do září celkem 158 867 m², čistá poptávka pouze 122 186 m². Jedná se o rekordně nízký čtvrtletní výsledek, nejhorší za poslední nejméně 4 roky.
Jediný údaj zůstává překvapivě konstantní: aktivita developerů, kteří nadále avizují 1,3 milionu čtverečných metrů rozestavených logistických a výrobních hal. Celková plocha průmyslových prostor k pronájmu dosáhla 11,80 mil. m² poté, co bylo ve třetím čtvrtletí dokončeno 346 tisíc m² nových ploch. „Na straně nájemců vidíme velkou obezřetnost s ohledem na nejistý vývoj automobilového průmyslu, což platí pro Česko i Německo. Částečně to souvisí s přechodem na elektroauta, kde tradičním automobilkám sílí konkurence. Doložit to lze uvolněním prvních průmyslových prostor kolem Mladé Boleslavi, s čímž už jsme se opravdu dlouho nesetkali,“ říká Jakub Holec, ředitel 108 REAL ESTATE.
Možná i s ohledem na značný objem rozestavěných průmyslových prostor poradci 108 REAL ESTATE zaznamenali ve 3. čtvrtletí ochotu developerů nabízet k pronájmu i části hal a vycházet vstříc s kratší dobou nájemních vztahů. Vidíme na trhu dělení větších prostor na jednotky kolem 2 000 m² a nájemní smlouvy na 3 roky. To je velká změna,“ konkretizuje vývoj Matěj Indra, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí ve 108 REAL ESTATE. V případě podnájmů prostory nejčastěji pro třetí strany uvolňují logistické společnosti.
Na pronajímatele dopadl v posledních měsících souběh hned několika negativních faktorů. K těm hlavním patří setrvalý propad poptávky ze strany tuzemských spotřebitelů a zákazníků. To se projevilo na poklesu čisté poptávky, kdy ve 3. čtvrtletí bylo mezikvartálně pronajato bezmála o 54 % méně průmyslových ploch, o 42 % méně ve srovnání se stejným obdobím loňského roku.
Poradci ze 108 REAL ESTATE registrují i pokles objemu tendrů ze strany logistických společností. „Dle všeho Češi šetří nejvíce ze všech zemí v EU. Zatím neumíme odhadnout, zda jde o odloženou spotřebu, anebo dlouhodobý trend, kdy si produkty své kupující už nenajdou,“ vysvětluje Michal Bílý, vedoucí oddělení průzkumu trhu ve 108 REAL ESTATE. K dalším negativním vlivům jednoznačně patří vysoká konkurence polského trhu. Ten je flexibilnější, atraktivnější z hlediska ploch i nákladů spojených s pronájmem, disponuje moderní dopravní infrastrukturou, do které navíc plynou další investice, a navíc disponuje i pracovní silou.
REKLAMA
To vše vede k rostoucí neobsazenosti průmyslových prostor v České republice. Zatím nejde o dramatické, skokové zvýšení, ale jde opět o signál změny na trhu. Míra neobsazenosti dosáhla na konci září celkem 2,67 % včetně prostor ve stavu shell & core, to představuje 314 827 m² moderních průmyslových ploch. Bez prostor ve stavu shell & core dosáhla míra neobsazenosti celkem 2,19 % s 258 563 m². Obava pronajímatelů se promítá i do vstřícnější cenové politiky, a to navzdory stále vysoké ceně úvěrů.
V České republice se růst nájemného v podstatě zastavil, ale i tak není trh v současnosti schopný cenově konkurovat Polsku. Průměrné nájemné v České republice dosáhlo 6,07 EUR za m². Nejvyšší nájemné dosahuje v hlavním městě Praze až 8,00 EUR za m². “Regionální i kvalitativní rozdíly jsou ale značné. Někde kleslo nejvyšší dosahované nájemné, jinde nejnižší – znát je to v Jihočeském, Karlovarském nebo Pardubickém kraji. Naopak okolí Plzně, Olomouce anebo Ústí nad Labem šlo s cenami mírně nahoru,“ vypočítává Michal Bílý.
