Martin Novák, hlavní analytik Broker Consulting: Investice do nemovitostního fondu

Nemovitostní fondy se minimálně u nás v minulých letech těšily velké oblibě. Jejich majetek pod správou meziročně roste o 32 % a jen za loňský rok Češi investovali do nemovitostních fondů přes 7 miliard korun Zajímavostí je, že čeští investoři silně preferují domácí fondy oproti zahraniční konkurenci (přes 98 % prostředků je investováno do českých nemovitostních fondů). K dispozici je na trhu minimálně sedm otevřených podílových fondů, několik uzavřených v distribuci bankovních domů a samozřejmě i fondy kvalifikovaných investorů.
Jak nemovitostní fondy fungují
Na rozdíl od klasických podílových fondů, u kterých výkonnost dodává cena podkladových aktiv a její vývoj (akcie, dluhopisy…) a třeba i vyplacené dividendy či kupony z dluhopisů, nemovitostní fondy těží z přijatého nájemného a z vývoje ceny vlastněných nemovitostí. Fungování fondu je pak vlastně jednoduché. Nashromáždí prostředky od investorů a i za pomoci úvěru od bankovních institucí koupí nemovitost. Tu dále spravují, pronajímají prostory a inkasované nájemné připisují investorům jako zhodnocení fondu. Nemovitostní fondy se dále mohou dělit dle toho, na jaké nemovitosti primárně cílí. Tedy na rezidenční nemovitosti, komerční nemovitosti a průmyslové areály či skladovací plochy. Fondy samozřejmě mohou mít i kombinaci všech druhů nemovitostí.
U nemovitostních fondů nejvíce záleží na struktuře jejich majetku a kvalitě nájemníků
Velmi důležité pro dlouhodobou výkonnost fondu je kvalita správy majetku a diverzifikace mezi nájemníky. I u jedné budovy se totiž dá dobře diverzifikovat výběrem takových nájemníků, jejichž obchodní činnost je na sobě nezávislá. Případné problémy jednoho nájemníka nemusí nic znamenat, protože ostatním se daří. Je to asi ten nejjednodušší příklad diverzifikace, který si můžete představit.
Vlastník nemovitosti není fond
Při nákupu nemovitostí fondem je velmi běžná praxe, že samotný fond nekupuje přímo danou nemovitost. Kupuje ale firmu, většinou stejného nebo velmi podobného názvu, v jejímž vlastnictví daná nemovitost je. Tato praxe má několik poměrně zásadních výhod, které ovlivňují výkonnost fondu. První a nejzásadnější je, že při takovémto nákupu se nemusí platit daň z převodu nemovitosti. Další nemalou výhodou je, že nový majitel nemusí se stávajícími nájemníky řešit nové nájemní smlouvy. Toto je výhoda i pro nájemníky. Změnou majitele nemovitosti se pro ně nemusí příliš změnit.
Diverzifikace
Výhody investice do nemovitostních fondů jsou zřejmé. Nízké vstupní náklady v podobě pravidelné investice (od 500 korun měsíčně), rozložení investovaných prostředků do více nemovitostí a v neposlední řadě profesionální správa. Na druhou stranu nesmíme zapomínat, že neexistuje dokonalá investice a že i zde může dojít k výkyvům hodnoty podílového listu.
Nemovitostní fondy představují velmi zajímavou diverzifikační složku do portfolií klientů. Díky svému fungování mají velkou šanci být protiváhou při výkyvech na finančních trzích, které ovlivňují výkonnost klasických podílových fondů. Zároveň kvůli relativně stabilní výkonnosti mohou být vhodné pro řešení krátkodobějších cílů na úrovni pěti let.