EUR 24.920

USD 22.175

REPO sazba ČNB 3.50 %

Inflace 1.80 %

EUR 24.920

USD 22.175

Text: Petr Zámečník

03. 09. 2015

Triky „podvodníků“ s hypotékami

 


 

Hypotéka je dobrý sluha, ale zlý pán. Dostane-li se navíc ke zprostředkovateli hypotečních úvěrů, může se změnit ve zbraň hromadného ničení – a nemusí se ani jednat o hypoteční krizi světového rozsahu. Špatně zvolená hypotéka může obstojně zdevastovat rodinný rozpočet a rozpustit sny o světlé budoucnosti do černé reality.

Finanční zprostředkovatelé hypoték jsou odměňováni provizí od banky. Její výše závisí na výši sjednané hypotéky. Zodpovědný a proklientsky orientovaný zprostředkovatel či finanční poradce se zajímá o schopnost klienta hypotéku splatit. Na trhu se ale pohybují i tací, jejichž cílem je maximalizace jejich provize. K tomu využívají několik základních nástrojů: Maximalizace výše hypotéky, volbu nejkratší možné fixace hypotéky a investiční hypotéky.

Maximalizace výše hypotéky

Sjednání co nejvyšší hypotéky má zásadní riziko: Úrokové sazby jsou nyní na historicky nejnižší úrovni a mají před sebou pravděpodobně jen cestu vzhůru. Je-li klient přesvědčen, aby si sjednal co nejvyšší hypotéku, protože v současné době na ni má, žene se do budoucích problémů. Úrokové sazby dříve či později vzrostou a ani dvojnásobná výše není zdaleka nedostižná. Není tomu tak dávno, kdy se úrokové sazby pohybovaly mezi 5,5 % a 6 %. Dnes jsou lehce nad 2 %.

S růstem úrokové sazby vzroste pochopitelně i splátka úvěru. Ta při 30leté splatnosti a současné úrokové sazbě 2,08 % činí 3 736 Kč z každého vypůjčeného milionu korun. Pokud sazba vzroste na 5 %, měsíční splátka milionové půjčky stoupne na 5 368 Kč. Byla-li hypotéka „našponována“ na maximum, zvýšení sazeb nemusí domácnost unést.

Řešením by mohlo být prodloužení splatnosti hypotéky. Ovšem 30 let je u většiny bank nejdelší možná splatnost. I kdyby se ale splatnost prodloužila na 40 let, splátka by u půjčky 1 mil. Kč s 5% sazbou klesla na 4 822 Kč, tedy i tak o tisícikorunu výše, než byla původní splátka.

REKLAMA

Maximalizace výše hypotéky se může vyplatit domácnostem, které mají dostatečné finanční rezervy, které efektivně využívají či investují. Pokud by došlo k růstu úrokové sazby, mohou tyto domácnosti hypotéku splatit a zátěže se zbavit. Do té doby mohou využívat levných peněz.

Nejkratší fixace úrokové sazby

Obecně platí, že kratší fixace úrokových sazeb jsou nižší než delší fixace úrokových sazeb. Z dlouhodobého pohledu se tak kratší fixace mohou vyplatit. Toto ale opět platí pouze pro domácnosti s dostatečnými finančními rezervami. Úrokové sazby kolísají a domácnost musí být připravena na jejich růst. A platí to především za „obvyklých“ úrokových sazeb. Jsou-li sazby extrémně nízko, jako je tomu v dnešní době, je vhodnější hypotéku spíše zafixovat na delší dobu.

Někteří finanční zprostředkovatelé hypotečních úvěrů ovšem využívají krátké fixace úrokových sazeb k maximalizaci svého příjmu. Má-li jejich klient kratší fixaci, mohou častěji převádět hypotéku k další a další bance – a při každém přechodu klienta inkasovat novou provizi.

Přechod klienta k nové bance nemusí být vždy nevýhodný. Není ale ani vždy výhodný. I se současnou bankou si klient (či jeho poradce) zpravidla může vyjednat zajímavou úrokovou sazbu, navíc ušetří další přímé i nepřímé náklady – nebude muset otvírat nový bankovní účet, nebude muset uzavírat nové pojistky, na kterých je nová, „výhodnější“, sazba závislá. A samozřejmě nebude muset měnit zástavy na katastru nemovitostí a další ne zcela nejlevnější administrativní náležitost.

REKLAMA

Investiční hypotéka

Hypoteční úvěr, jehož cílem není pořízení vlastního bydlení, ale investice, opět může být vhodným nástrojem. Ovšem opět pouze pro domácnosti s dostatečnými finančními rezervami – a především s kladným vztahem k riziku. Investovat s hypotékou je totéž, jako investovat s pákovým efektem. Vlastní peníze se zhodnocují několikrát rychleji, ale zároveň se mohou několikrát rychleji znehodnocovat.

„Podvodnému“ finančnímu zprostředkovateli slouží investiční hypotéky k maximalizaci výše zprostředkovaného hypotečního úvěru a s ním spojené provize. Nemusí se přitom jednat pouze o klasickou hypotéku na koupi bytu k pronájmu, který je sám o sobě poměrně rizikovým aktivem, ale může se jednat i o americkou hypotéku (neúčelovou hypotéku) na libovolné investice.

Tip: Jak se „vyplatí“ investiční hypotéka s investicí se přesvědčil i hokejista KHL Václav Nedorost.

Pokud se investice nevyvíjí podle představ a investor tratí, nebo nedostává nájem, stále musí hradit splátky hypotéky. A pokud na ně nemá… může přijít i o vlastní (zastavené) bydlení.

Loading

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%4.96 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

5.62%

5.57%

5.52%

5.51%

5.49%

5.42%

5.38%

5.34%

5.32%

5.22%

5.13%

5.11%

5.05%

5.01%

4.96%
Historie vývoje

 

 


Související články

Kam dnes dává smysl investovat do nemovitostí

Necelých 71 tisíc fyzických osob v Česku pronajímá přibližně 225 tisíc investičních bytů. Podle analýzy společnosti Dataligence to představuje zhruba deset procent ze všech 2,4 milionu bytů v bytových domech. Investiční bydlení tak hraje v české ekonomice nezanedbatelnou roli – a přesto část investorů dnes obrací svou pozornost k zahraničí.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

20. 05. 2025

Komentář: Praha se výrazně zalidňuje, budou mít noví Pražané kde bydlet?

České hlavní město je v rámci celé republiky výjimečným fenoménem. Zatímco většina ostatních regionů se spíše vylidňuje, počet obyvatel Prahy neustále roste. Tento trend pokračoval i loni, kdy se hlavní město podle aktuálních dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) rozrostlo o dalších 13 148 nových obyvatel. Je to ale o něco méně než o rok dříve. Za celý […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

19. 05. 2025

Letos proběhne velká vlna refixací „koronavirových“ hypoték

Psal se rok 2020 a Česko zažívalo první rok pandemie nemoci covid-19. A ruku v ruce s tím šel hypoteční boom. Češi využívali výhodných hypotečních sazeb pod 2,5 % a kupovali nemovitosti ve velkém. Na 40 000 nových hypoték mělo sazbu fixovanou na pět let. Letos nás čeká velká vlna refixací. A to za situace, kdy jsou sazby […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

14. 05. 2025