O čem musí pronajímatel poučit nájemce ve výpovědi z nájmu bytu?

Kdy je možné vypovědět nájem bytu?

Ze zákona je možné vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou tehdy, pokud má být byt nebo dům užíván pronajímatelem nebo jeho exmanželem, případně některou z blízkých osob uvedených v § 2288 odst. 2 b).

Jak nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou, tak neurčitou lze vypovědět také tehdy, pokud nájemce hrubě porušuje své povinnosti, anebo byl nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti či osobě bydlící v domě, anebo proti cizímu majetku v domě, pokud má být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu (tehdy, kdy již nebude možné dům nebo byt vůbec užívat), anebo je zde jiný obdobně závažný důvod pro výpověď.

V obou výše uvedených případech je výpovědní doba tříměsíční. Pronajímatel se ale může s nájemcem rozloučit i bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem. Za takové závažné porušení se považuje například dluh na nájemném a službách za dobu alespoň tří měsíců, anebo situace, kdy nájemce poškozuje byt nebo dům a takové poškození je závažné nebo neopravitelné. Využívá-li nájemce byt k jinému než sjednanému účelu, hrozí mu výpověď také. I kdyby jednotlivý skutek nájemce nebyl „zvlášť závažný“, v souhrnu se zvlášť závažným stát může. Příklad je třeba rušení nočního klidu, které je opakované.

Náležitosti výpovědi

Výpověď z nájmu bytu může pronajímatel podat pouze písemně. Do výpovědi uvede také výpovědní důvod.

^REKLAMA

U výpovědi pro závažné porušování povinností musí dát pronajímatel nájemci šanci napravit své chování. K této nápravě ho pronajímatel vyzve a poskytne mu přiměřenou dobu – pokud své chování napraví, výpovědní důvod pomine. „Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu,“ uvádí Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí 26 Cdo 4249/2016.

Až tehdy, kdy nájemce své chování či jiné nedostatky neodstranil, může pronajímatel přistoupit k podání výpovědi bez výpovědní doby. Ve výpovědi musí pronajímatel uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinností.

Pronajímatel musí také nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi.

Rozdíl mezi námitkami a soudním přezkumem

Námitky proti výpovědi z nájmu bytu uplatňuje nájemce přímo proti pronajímateli, o návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi rozhoduje soud.

^REKLAMA

„Neobsahuje-li výpověď z nájmu bytu poučení nájemce o jeho právu vznést proti ní námitky, není z tohoto důvodu neplatná. Tento závěr nezhoršuje ani postavení nájemce, jehož obrana proti výpovědi z nájmu bytu je dostatečně zajištěna právem domáhat se přezkoumání její oprávněnosti soudem,“ vyslovil Nejvyšší soud ČR v rozsudku 26 Cdo 2199/2018.

Naproti tomu absence poučení o možnosti soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi způsobí, že jevýpověď z nájmu bytu nebo domu neplatná. Ze zákona má nájemce právo podat návrhu soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi, a to v prekluzívní lhůtě dvou měsíců od data doručení. Soud v rámci přezkoumání oprávněnosti výpovědi hodnotí jak naplnění tvrzeného výpovědního důvodu, tak veškeré formální náležitosti výpovědi včetně správnosti poučení.