Zajímavosti o rezidenčních hypotékách v USA, část 4.: Obrácená hypotéka
Získání finančních prostředků pomocí tzv. obrácené hypotéky je v USA na rozdíl od české „americké“ hypotéky možné i když ještě klasická hypotéka nebyla úplně splacena a na nemovitosti stále vázne hypoteční zástava. Obrácená hypotéka se stává zajímavým finančním produktem zvláště v období, kdy tržní cena nemovitosti roste a podíl ještě nesplacené klasické hypotéky na tržní ceně nemovitosti zrychleně klesá, zatímco equity narůstá.
Obrácené hypotéky se většinou poskytují žadatelům od 55 let (ale často i mladším) až do úrovně cca 50 % – 55 % equity nemovitosti a jde laicky řečeno o půjčku, kterou majitel nemovitosti zaručí částí hodnoty nemovitosti, na níž mu nevázne hypoteční dluh. Ochota bank a finančních firem poskytnout obrácenou hypotéku závisí také na výši zůstatkové nesplacené hypotéky.
Speciálním druhem obrácené hypotéky je tzv. HECM obrácená hypotéka (Home Equity Conversion Mortgage). Ta se poskytuje výhradně osobám starším 62 let a poskytuje jim širší flexibilitu podmínek jejího splácení. Je například možné obdržet HECM obrácenou hypotéku s odkladem jejích splátek až po smrti dlužníka nebo až při jeho odstěhování se z dané nemovitosti.
Obrácené hypotéky poskytují jak banky, tak specializované finanční firmy. Největší ze specialistů je AAG, která každoročně uzavře až kolem 15 tisíc obrácených hypoték. Stejně jako každý finanční nástroj řízení hodnoty má však i obrácená hypotéka svá úskalí. Mezi největší rizika patří ztráta nemovitosti v případě neschopnosti dlužníka obrácenou hypotéku splácet a prodej nemovitosti v aukci. Každý problém ve splácení obrácené hypotéky se také projeví na snížení úvěrového skóre dlužníka americkými ratingovými firmami.
Američané využívají možnost obrácené hypotéky v období konjunktury často i k nákupu dalších nemovitostí na dluh. Jde o jakési zřetězení obrácených hypoték za účelem zrychleného nákupu nemovitostí k podnikání. Jako u každého řetězu vzájemně provázaných finančních nástrojů však riziko i zde narůstá a největší noční můrou dlužníků je náhlý a strmý pokles cen nemovitostí. I přes tato rizika je však obrácená hypotéka na americkém trhu nesmírně zajímavým produktem.
REKLAMA
První díl: Residenční hypotéky v USA
Druhý díl: Hra podle pravidel
Třetí díl: Přefinancování hypotéky v USA
Autor: Miroslav Hošek, CEO Advanced Food Products (AFP), LLC, v USA působí na manažerských pozicích už 17 let
