Zajímavosti o rezidenčních hypotékách v USA, část 3.: Přefinancování hypotéky v USA
Vzhledem k tomu, jak jsou dva základní produkty amerických hypoték nastaveny (třicetiletá hypotéka se zafixovanou úrokovou mírou a hypotéky s proměnlivou úrokovou mírou ), je pro žadatele o hypotéku důležitá jejich celková finanční strategie, ne pouze konkrétní finanční podmínky dané hypotéky. Americký hypoteční systém totiž poskytuje široké možnosti finančního manévrování a nabízí k úvaze několik zajímavých operací.
Přefinancování hypotéky, tj. splacení stávající hypotéky novou hypotékou, patří bezpochyby mezi nejčastěji využívané nástroje hypoteční strategie Američanů. Přefinancovat hypotéku lze prakticky kdykoli, rozhodnutí je plně v rukou dlužníka. Pokud se ten rozhodne, že nastal příhodný moment, může zahájit proces přefinancování své hypotéky v pro něj finančně nejvýhodnějším okamžiku. Bez ohledu na to, jak dlouho jeho současná hypotéka existuje. Klasickým momentem pro přefinancování je situace, kdy se hypoteční úrokové míry dostanou pod úrok placený při jeho stávající hypotéce.
Přefinancování hypotéky může být velmi dobrým finančním krokem, je však také velmi relativní a záleží na všech konkrétních podmínkách a kontextu situace. Ďábel je jako vždy skryt v detailech přefinancovací operace. Spotřebitel si musí dát pozor na tzv. „uzavírací náklady“ přefinancování, které se obvykle pohybují mezi 2 % až 5 % hodnoty nové hypotéky. Může je zaplatit přímo jako součást celé přefinancovací operace, nebo je může zahrnout do hodnoty nové hypotéky, z níž platí úroky.
Výše uzavíracích nákladů závisí na velikosti nové hypotéky. Rozdíl mezi úrokovou mírou stávající hypotéky a nové hypotéky tak není jediným finančním kritériem, které musí spotřebitel při úvaze o přefinancování brát v potaz.
Negativním důsledkem přefinancování hypotéky je snížení úvěrového skóre žadatele o novou hypotéku a pokles jeko důvěryhodnosti na úvěrovém trhu všeobecně, ne pouze na trhu hypoték. S tím však většina Američanů již jaksi počítá a pokud je finanční výhodnost přefinancování jejich stávající hypotéky dostatečně zajímavá, tak je tento krátkodobý negativní důsledek rozhodně neodradí.
REKLAMA
První díl: Residenční hypotéky v USA
Druhý díl: Hra podle pravidel
Autor: Miroslav Hošek, CEO Advanced Food Products (AFP), LLC, v USA působí na manažerských pozicích už 17 let
